新房分化、二手房成交下跌……市场传来这些信号

9月，受高温限电及疫情等多重因素影响，当月成都住宅供销量双降，均受到影响。

首先是供应端，据中指研究院数据显示，成都市商品住宅9月供应面积为104.8万㎡，同比下降64.1%，环比下降35.1%。但是当月受三批次集中供地影响，9月成都土地供应3208.41亩，环比增长659.48%，供应量涨至高位。据目前市场信息来看，“5+2区域”仍为第三批次主力供应区域，其中金牛区供应面积最大，其次为天府新区。

另外9月受疫情影响，成都全区域封控时长达半个月，房企推盘节奏放缓，据统计，9月仅9个项目开盘（主城区4个，近郊区4个，远郊1个），直至当月下旬才有成交，所以此次楼市成交量出现下跌，并不能视为“拐点”。

而根据安居客数据显示，三季度成都预售房源量呈现倒“V”分布，7-9月预售张数分别为84张、65张、65张，房源量为0.95万套、1.18万套、0.74万套，环比二季度，三季度推货数量明显下降。

△图片来源：安居客

从成交量来看，9月成都新房成交量仅为8月的一半左右，据中指数据CREIS显示，成交面积为85.5万㎡，同比下降64.9%，环比下降49.1%。

△图片来源：锐理数据

值得注意的是，前9个月成都住宅总体供应只有1166.45万㎡，销量却有1337.5万㎡，销量是大于供应的，也就是说即便今年市场如此困难，总体仍然是“供不应求”，成都市场的客户需求依然很旺盛。

而这其中天府新区1-9月商品住宅供应面积231.5万㎡，销售面积268.6万㎡，均为成都市最高。可见天府新区依旧是成都楼市的重点买入区域。

△图片来源：中指数据CREIS

二手房成交下跌，买家仍以刚需为主

而9月份的二手房成交量也遭遇了严重下跌，据四川乐居数据显示，8月份大成都范围内一共成交了约144.53万㎡二手住房，而到9月份大成都二手房成交仅约72.05万㎡，环比减少了约50.15%。成交套数共计7406套，环比减少约51.23%。

9月二手房套均面积97㎡，中小户型仍然是二手市场的主力军。一方面是，新房市场很难找到100㎡左右的小户型，使得需求转移二手房市场；另一方面，5月成都新政“二连发”以来给市场释放了积极信号，卖旧换新，腾挪购房资格，成为二手市场常见交易场景。

△图片来源：四川乐居

成交均价微涨，锦江区表现抢眼

再看价格，虽然9月成都住宅供销量均有所下降，但是9月成都新房成交均价约1.86万元/㎡，较8月小涨400元/㎡，环比上月微涨2.8%。其中成都主城区楼市持续火热态势，成交均价为25205元/㎡，环比增长6.77%，其中锦江区均价最高，为30223元/㎡；而近郊成交均价为17737元/㎡，环比下降4.04%。

△图片来源：锐理数据

毫无疑问其价格呈现出阶梯式的现象，中心城区均价线明显＞近郊区＞远郊区，这种等级分明的价格线，也会将市面上的客户进行非常明显的分层。

产品方面，则是低密产品逐年上涨，小高层维稳，高层供销逐年下降的现象。今年前9月，高层供应了483.55万㎡，销售618.45万㎡，高层产品的去化比较好，缺口也比较大。

△数据来源：锐理数据

反观别墅市场，则是进入了“供销平衡”阶段，供应和销量基本持平，出现这种情况有两个主要原因：一方面，由于前两年叠拼产品井喷式发展，供应大，销量也比较大，消化了不少“别墅客群”；另一方面则是成都出台新政限制“地下空间”开发，以及“限价”有所放开等原因，导致别墅市场份额，有所减少。

国庆期间主城区热门项目表现抢眼

四季度迎来置业机会点

总体而言，尽管面临着疫情、高温限电、调控、开发商债务危机等诸多风险冲击，但随着降准、降息落地，利好频传，市场仍处于稳步发展。9月受疫情影响，供销量整体下滑，但是国庆期间企业积极营销，提升市场活跃度，也取得不错的销售业绩，相信在政策带动和一系列相关举措持续落地，成都房地产市场将逐步恢复。

接下来的四季度，也是各大房企重点发力的时间点，预计之前受到疫情影响延后入市的项目，都将在四季度迎来取证和开盘。与此同时，银行的住房贷款出现了明显松动，不仅放款速度加快，利率也频频下调，一定程度上减少了房贷支出，节约成本，对于购房者而言，市场的供应将大大增加，入市机会值得把握。

另外需要强调的是，三季度的新政利好并未完全凸显，尤其是930政策三部曲：购房退税、公积金利率下调一，以及和成都购房者关系不大的23城阶段性放宽首套房贷利率下限政策，利好影响尚需时间兑现，四季度或许就是这个时机。

而关于四季度热门房企的动态，我们曾做过详细梳理，感兴趣的朋友可点击查看《抢节点、拿预售！品牌房企发力冲刺四季度》。