年度回眸：36万套成交背后，成都楼市四大趋势凸显

2024年新年的第一篇推送，我们带来2023年成都楼市的总结与回顾（成交篇），一方面是回望这不平凡的一年，一方面是为您在2024年的买房路上提供参考。

这一年，根据成都市住房和城乡建设局的公开数据，全年成都新房、二手房总共成交约36万套，是2022年的约1.24倍，平均每天成交上千套。在全国房地产市场规模整体收缩的大势下，成都迎来独立行情。

图据：成都房小团

但也就是在这一年，一系列变化开始显现：二手房与新房的市场份额差距进一步拉大，新房占比仅有约39.8%，同比下降约8.8%；新房市场改善风向正式确立，各大房企卷产品力的同时，带动新房市场的品质不断上升；区域和产品端进一步分化，传统主城区和总价500万+市场迎来“结构性上涨”……

回望2023年，房地产政策环境进一步宽松，房地产市场供求关系发生重大变化；在此市场环境下，2024年成都房地产市场将走向何方？依据过去一年市场的表现，我们梳理了四个趋势，为您在2024年的买房路上提供参考：

高端改善受追捧

千万级产品成交同比翻番

2023年以来，占据城市核心资源的千万级优质项目，成交火热。根据四川中原地产统计，仅用11个月时间，成都成交总价超千万的新房共计成交787套，较2022年全年高出一倍，较2020年和2021年分别高出277%和241%。

来看下2023年成都楼市的几次“标志性”事件：

在供应稀缺的大源，西派善成158套房源，建面约180㎡户型，套均总价720万；建面约218㎡户型，套均总价880万，单价已经站上40000元/㎡，迅速清盘。

在天西，蔚蓝卡地亚花园城时隔五年后，「蓝庭」全新组团入市，总价来到了800万以上，清水单价约34000元/㎡，开盘当天就实现清盘。

图：蔚蓝卡地亚花园城实景图

占据麓湖生态城核心景观资源的——「鲲鹏阁」突破成都大平层天花板，建面约560㎡大平层，4房4卫+保姆套房+私家泳池，总价高达4000万+，吸引了全国的买家前往下单，同样实现了清盘。

同样是麓湖生态城，玄鸟湾组团350㎡的楼王，以10倍熔断，前137个号就清盘了110多套总价达到1500万级的产品……

图：麓湖生态城·鲲鹏阁视野实景图

除此之外，在天西的招商时代公园、三圣乡的锦江上院、锦江畔的嘉佰道等，表现也非常抢眼。12月初开盘的招商时代公园天樾境C区，尽管均价来到了36000元/㎡，去化达到了80%，而以现房销售的55号地块则开盘即告罄。嘉佰道的成交均价来到了63118元/㎡，成交依旧不错，在5万+单价的成交套数上紧随麓湖排名第二。

图：成都嘉佰道实景图

从成交到供应，这背后折射的正是2023年成都市场结构端的变化，占据主城高能级板块的高端项目，越发受到购房者的追捧，这里一方面有产品本身的品质、地段的原因，另一方面也显现出塔尖人群在经济不确定性增强的当下，购买优质资产的避险需求。

产品力不断“内卷”

公区、大堂到户型全面升级

2023年，对于楼市而言，产品力的提升显而易见，开发商之间竞争非常激烈，不卷产品力，就卷铺盖卷，“内卷”也成了热门词汇。

总体来看，开发商的内卷基本在以下四个方面：

1.外立面。可以发现，2023年市场上的楼盘在外立面上，十分肯下功夫，公建化外立面渐渐成为改善楼盘标配，铝板+玻璃幕墙的组合颇受青睐；更高阶一点，可以玩极致窗墙比，也可以让直线变曲线；而且对颜值的追求也开始延伸到了室内，可以看到大量奢石在项目社区各处的延续使用。

香港置地近期交付的两大项目——天湖翠林和西元，就在外立面上做到了领先，带来非常美的视觉享受。

图：香港置地西元立面实景图

2.公区不断升级。2023年，项目的公区不断升级，为业主们打造更为惊艳的体验，在万科古翠隐秀、成都缦云、越秀湖与白、龙湖滨江云河颂、天府云河颂、天府晴川等项目上，都让我们见到了耳目一新的公区呈现。

图：万科朗拾交子的三重归家系统

图：成都缦云示范区实景图

图：万科古翠隐秀示范区实景图

图：龙湖天府青云阙示范区实景图

3.卷户型+得房率。过去几年，在不考虑赠送面积的情况下，得房率80%左右是成都楼市的常态，要超过90%的得房率得通过露台、挑高等空间作为赠送才能实现。但在地块容积率普遍降至2.0后，成都入市的新项目得房率提高，实得面积“变大”。如邦泰·天府云璟、越秀·天悦云萃、龙湖·滨江云河颂等项目实际得房率颇高。在户型方面，我们曾进行了两篇报道，也可以回顾查看：

1、年度回眸：谁是卷王？那些惊艳市场的143㎡

2、年度回眸：四房、大横厅，120㎡级神户型能有多惊艳？

图：邦泰·天府云璟项目实拍图

图：玺宸和著项目主卧实拍图

4.注重收纳系统。很多项目开始对收纳进行系统化的思考，以万科·星光都会为例，定制收纳空间——创新式“黑科技”800库，让收纳更立体，在完善功能的同时，提升居住舒适度。

在原本居住需求的基础之上，产品力的内卷升级，正在往居住功能和居住环境方面提升，多方面全方位的需求满足发展。

一圈层供求占比双升

高能级板块马太效应明显

透过市场数据，还可以看出购房者对不同区域的明显偏好。

据CRIC克而瑞四川数据显示，2023年市场供求量持续向一圈层转移，其中天府新区成交量占比断层领先，成交面积超300万㎡，占比17%；二圈层中龙泉、双流成交占比靠前，分别为9%、7%。

图据：CRIC克而瑞四川

一圈层热门板块的明星项目凭借良好的产品力和配套优势，表现抢眼，看房人气高涨。

这其中，又以新川、麓湖、天西、蔡桥、金融城东、科学城兴隆湖、二八等板块表现突出，在二圈层则以龙泉驿行政学院、双流怡心湖以及新都廖家湾等更受到改善购房者的青睐。

今年以来，新川板块一直表现优异，尤其是9月26日楼市新政以后，新川热度提升更为明显。今年以来，板块的多个项目均表现突出：2023年5月19日，招商新川臻境首次开盘，到场人数达到上千人，短短3小时时间，248套住宅认购完毕，成交11亿元，创下新川板块2023年最快销售记录。

图：招商新川臻境首开现场

同样位于新川板块的新川印、高新天序、蜀道宽境等项目，表现也十分抢眼：新川印多次开盘即告罄，高新天序首开便取得了“开盘劲销10亿”的傲人成绩。接下来，新川还有保利的“天”字系推出，值得期待。项目是去年8月保利以成交楼面价20200元/㎡竞得的约78亩地块，刷新新川板块楼面地价记录，清水均价限价34000元/㎡。

图：新川印实景图

天府新区的麓湖板块和天西板块，也深受购房者追捧。如位于麓湖板块的麓湖生态城，其鲲鹏阁、鸿鹄岸等组团均开盘告罄；天西板块的招商时代公园天府序、天樾境等组团，也均表现优异。

在青羊区，中国铁建的两个项目——青羊樾府、锦樾，也取得了很好的销售成绩。整个青羊樾府项目1002套房源全部售罄，从首开到最后告罄仅历时186天，书写了青羊区单价30000元/㎡以上项目的一个销售记录。而锦樾，目前仅有少量房源在售，也将正式进入收官。

图：青羊樾府开盘实拍图

在二八板块，中环天序也是多次开盘均宣布告罄，取得了非常优异的成绩，另一个销售良好的改善项目——首钢璟悦里也进入尾盘阶段。

图：中环天序实拍图

而从土拍市场可以发现，高能级板块的宗地也深受开发商追捧。

如2023年12月15日，天府总部商务区34亩地块，竞争极为激烈，最终由邦泰集团以楼面价17900元/㎡竞得，溢价率39.84%；

图：天府总部商务区34亩地块位置示意

同年12月12日，锦江区琉璃乡29亩宅地以23500元/㎡的楼面地价成交，创成都楼面地价（名义）历史新高；2023年11月30日，麓湖板块约44亩宗地，溢价率高达60.95%……这些高关注度地块，未来将呈现出什么样的产品，我们也将拭目以待。

新房改善趋势确立

二手房偏向刚需

据58安居客研究院数据统计，2023年1-12月新房套均户型面积约为127-137㎡之间，而二手房套均户型面积约为93-98㎡。

事实上，2023年市场上新房更偏向于改善，且多以大户型为主。据58安居客研究院数据显示，2023全年发出的1009张预售证中，约有372次预售的房源最大面积≤143㎡，占比全年的36.87%。只有280次预售房源面积段包含≤100㎡户型，占比减少到27.75%。从供应面积段占比可以看到，目前成都新房能提供给新房购房者的小面积户型确实不太多了。

图据：58安居客研究院

而新房在交易过程中比较缺失的小户型部分（100以及100㎡以下），正好由二手房补上，形成了市场多种需求、不同层次的供应补给。 

整体来看，新房、二手住宅的成交套均总价及套均面积差异进一步扩大，新建住宅继续以社区低密度、面积大总价高的中高端改善产品为主，而二手房存量基数大，导致刚需置业需求及部分预算有限的刚改置业需求转而选择性价比较高的二手产品，进而二者差异加剧。