新政出炉1月有余，“国家队”收购商品房进展如何？

5月17日，央行“四箭齐发”，其中除了下调住宅商贷首付比例与公积金贷款利率、取消住房商贷利率下限之外，还有“一箭”：设立 3000 亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业酌情以合理价格收购部分商品房，用作配售型或配租型保障性住房。6月12日，央行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，全国200多个城市视频参会。此次会议的召开，也标志着保障性住房再贷款进入实质性执行阶段。如今“5·17”新政出炉一月有余，“国家队”收购商品房进展如何？

首先稍微圈几个要点。

一是，此次保障性住房再贷款明确了“十六字”原则：精准支持，自愿参与，以需定购，合理定价。

二是，再贷款额度为3000亿元，央行按照贷款本金的60%发放再贷款，共可带动银行贷款5000亿元，实行先到先得。不过，未来可以根据执行情况和需要再调整完善。

三是，再贷款利率为1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最长使用期限不超过5年，政策实施至2027年末。

四是，发放对象包括国家开发银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。

5月27日，昆明打响“第一枪”，发布明文将收购商品房用作保障性住房，房源建面≤120㎡，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院。5月30日，广州增城区发公告将收购总建面不低于2.07万㎡商品房作为安置房，房源交易单价以成本法的评估方式确定，原则上为“土地成本+建安成本”。随后，上海、衢州、苏州等地也加入这一行列。实际上，“国家队”批量收购商品房并非始于“5·17”新政。2023年央行就拿出了1000亿元向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款，支持市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。包括重庆、济南、天津等城市已落地执行。从执行情况来看，重庆收购的7个项目（合计约4000余套）以70㎡以下小户型为主，房源价格采用收益法进行测算，由测算基础价和市场价的加权平均值（分别为60%和40%）两部分构成；济南累计购置租赁项目超50个，房源超3万套，商业银行发放贷款金额超64亿元；天津收购租赁住房项目11个，涉及房屋2663套，发放专项贷款36.9亿元，已收购项目综合偿债覆盖率达到114%……根据央行数据，截至2024年3月末，租赁住房贷款支持计划贷款余额为20亿元。不过，自2024年5月31日起，原租赁住房贷款支持计划不再实施；已发放的租赁住房贷款支持计划资金利率和期限保持不变，即年利率1.75%，期限1年，可展期4次。据不完全统计，2022年以来全国大约有30个城市进行过政策收储商品房，除上述提到的城市外，还有郑州、南京、青岛、长沙、福州、洛阳、杭州临安区、贵阳、常州等地，其中“3000亿再贷款”出炉后跟进的城市有昆明、上海、广州、重庆、衢州、苏州等。

作为救市大招，“国家队”批量收购商品房的作用显而易见。一是通过市场化方式加快存量商品房去库存。对去库存来说，批量收购商品房可以产生立竿见影的效果，一定程度上改善市场供需关系，从而推动楼市稳定发展。二是加快保障性住房供给。保障房建设与城中村改造、平急两用设施建设被称为“三大工程”。而修建保障房需要大量资金、人力等各项投入，如今将收购的商品房用作保障性住房，既解决商品房库存问题，又能完成保障房任务，属于一举两得。三是助力保交楼和“白名单”机制。批量出售已建成商品房，房企可快速回笼资金，从而盘活现金流，也可以保障其他在建项目继续推进。

不过也值得注意的是，批量收购商品房是“以需定购”，不仅要科学确定可用作保障房的商品房房源及收购价格，还需动态掌握保障性住房需求底数，房子不能积压在手上或长时间大量空置。简单来说，既要明确是否有足够的需求，又要明确需收购的规模。并且，从各大城市执行情况来看，收购房源以中小型户型为主，大都不超过90㎡（个别城市甚至要求不超过70㎡）；一般要求现房或准现房（已建成未出售），且以整栋出售为主；租金低于同地段同品质，租金收益需覆盖资金成本……多个限定条件叠加下，符合要求的项目可能并不多。目前各城市对收购究竟如何定价尚未统一，有采用成本法确定房源交易单价的，有以同地段保障性住房重置价格为参考上限的，也有以不超过周边房源、车位的评估价作为收购最高限价的……而对于收购价，房企也要考虑接受度。此外，央行贷给商业银行的利率为1.75%，商业银行再贷给国企的利率可能为2.0%左右。有数据显示，目前各大城市的租金回报率大部分集中在1-2%左右，如何平衡收益与成本也是需要考虑的问题。

“5·17”新政后，目前成都官方暂未发布批量收购商品房的消息，但在推进保障房方面却有新动作。一方面，6月17日，成都市住房和城乡建设局官网公布了“关于公开征求《成都市保障性住房管理办法（征求意见稿）》《成都市保障性住房申请审核和配售规则（征求意见稿）》意见的公告”。另一方面，成都市公共资源交易服务中心公示了首批7个配售型保障性住房项目，均位于主城“5＋2”区域。在此借机为大家画一下重点。

应当同时满足以下条件：

1.申请人具有“5+2”城区户籍或符合《成都市人才分类目录》条件并经认定取得“5+2”城区人才资格，具有完全民事行为能力；

2.申请人及共同申请的家庭成员在本市无自有产权住房且自申请之日起前三年内无自有产权住房转移记录（含住房离婚析产记录）；

3.申请人及共同申请的家庭成员未享受过房改房、经济适用房、限价商品房、公租房、直管公房等政策性住房或已按规定腾退；

申请人组建家庭的，应当以家庭为单位申请保障性住房，申请人配偶、未满十八周岁的子女应作为共同申请的家庭成员。未满十八周岁的子女列为共同申请家庭成员的，不影响其达到规定年龄后享受住房保障政策。申请人父母、申请人配偶父母、年满十八周岁的未婚子女可自愿选择是否作为共同申请的家庭成员，选择作为共同申请家庭成员的，视同已享受住房保障政策。

户型：以建面60㎡左右、90㎡左右、120㎡左右为主。价格：按照“保本微利”原则出售，即保障性住房配售价格按照基本覆盖划拨土地成本、建安成本、财务成本及管理成本，加适度合理利润原则。其中，保障性住房用地为划拨的“净地”，根据各区配售型保障房土地划拨价格，折合土地成本大约为4000~6000元/㎡，再加上建安成本与合理利润，理论上最终销售价格应该在10000元/㎡上下。

保障性住房面向具有项目所在区户籍或人才资格的保障对象配售；市住建部门建立全市统一配售积分规则；区住建部门根据保障对象配售积分排序确定选房顺序；每个保障对象家庭只可购买一套保障性住房。

具体积分规则如下：

（一）申请人拥有本区域户籍按0.5分/月累积计算；

（二）申请人在本区域连续缴纳社保按0.5分/月累积计算；

（三）申请人为符合相关规定的烈士遗属、因公牺牲军人遗属、病故军人遗属的，计20分；

（四）申请人获得国家级、省(部)级、市、区 (市)县级表彰的，分别计25分、20分、15分、10分，包括：创新创业、劳动模范(含享受劳模待遇的)、道德模范、见义勇为模范等，同类表彰只计最高荣誉得分；

（五）申请人为残疾军人、复员军人、带病回乡退伍军人、参战退役人员、参试退役人员的，计10分；

（六）申请人为经卫健部门认定的独生子女伤残死亡家庭的，计10分；

（七）申请人家庭为多子女家庭的，计10分；

（八）申请人为保障对象退出公租房的，计20分；

（九）申请人属于《成都市人才分类目录》明确的A、B、C、D、E、F类人才，分别计120分、100分、80分、60分、40分、20分。区根据产业发展实际认定的其他人才计20分；

申请人同时具有户籍和社保的，户籍和社保时长不同时累计，由申请人自行选择通过户籍或社保时长进行积分，其他积分项可累计；申请人同时具有户籍和认定人才的，户籍和人才积分可同时累计。积分相同的，按照取得资格码时间先后排序。申请人申请积分排序计分的，须提供相应佐证材料。

有产权证但会标注保障性住房，封闭管理；支持商贷和公积金贷款，细则待公布；需要交税但有税收优惠；如有剩余房源，不再看积分排名，先到先选；买了保障房依然可以买商品房，但再买期房三年内退保障房，再买现房一年内退保障房；保障性住房因继承、离婚析产、夫妻财产约定、共有人减少等情况发生房屋不动产权转移的，不动产登记机构按规定办理转移登记，房屋性质仍为保障性住房；禁止擅自买卖、转让、赠与所购保障性住房，禁止擅自改变保障性住房使用功能；禁止擅自改建、扩建保障性住房；禁止设立居住权。

今年4月，成都市住建局发布了《成都市2024年住房发展年度计划》，计划供应配售型保障性住房用地422亩，建设配售型保障性住房5000套，新增配租型租赁住房3万间。目前成都公示了“5+2”区域的7个配售型保障房项目设计方案（后期可能有变动调整），用地面积基本都在60亩以内，容积率均为2.5，建筑密度都不高于25%，最低楼层7F，最高楼层25F，总房源已超过5000套。

最后，至于成都什么时候会加入“国家队”批量收购商品房的队伍，既要看保障性住房的实际供应与需求情况，也要考量目前成都商品房库存情况。