从成都三环沿北星大道往北，恰逢凤凰山，两岸林荫，郁郁葱葱，行数百米，豁然开朗。站在北星大道宝成铁路跨线桥极目远望，土地平旷，高楼逐渐林立，鳞次栉比，阡陌交通，大丰新城俨然也成为闪耀在世人眼中的新星…

这是某城北发展QQ群里一网友对大丰的溢美之词。作为这个片区的居民，大多笃定自己当初的选择没有错，错的只是时间问题。这种自信夹杂着一丝敏感，敏感得不容许外人苛责。

但外人怎么会如此善良？

作为城北的典型商圈，大丰自打出娘胎就被扣上了城北的帽子，而城北在成都人的意识形态里，就是乱与匪。

乱，乱在产业；匪，匪在人设。

如横跨北二环的铁老大，直接隶属于铁道部。换言之，本地政府管不到，只能友好协商。火车北站带来的是大量的流动人群，流动性高，就无心建设，继而引发各种不稳定因素。火车北站片区多年来也是盗窃犯罪重灾区。铁路快速和大容量的通达能力，也一度成就了响彻国内辐射东南亚的“荷花池”批发市场等以批发为主的物流、商贸产业。

2017年初，成都市交委意欲打造“铁公机”三大枢纽，而放在城北，则恰恰是“铁”路阻断二环发展和人民北路北延、次要“公”路片段式打不通的交通病灶，以及尴尬而且神一般存在的凤凰山军用“机”场。

不论多没家底的人，都敢于政治正确地黑一把城北，“宁要城南一张床，不要城北一套房”是这些年购房者的不二法门。

比起上述产业和交通问题，或许根深蒂固的偏见才是更为根本的问题所在。成都购房者不在精神上任何和容纳城北，那城北就会永远被遗忘下去。

最为核心也是最为惶恐的，其实是城北自身的塌陷，不论是产业规划，还是城北人。

城北是有些自我放弃的，如漫天要价的钉子户，如偷摸拐骗抢的犯罪者，还有三轮电驴满天飞的刀口舔生活。

但城北又不那么放弃，2012年打响的“北改”几经波折，到如今人北CBD已经成为宜居商圈；八里庄二仙桥片区大规模推平重建；驷马桥片区马上是双地铁枢纽；凤凰山-大丰-天回片区主打文化旅游和高改；火车北站正在半封闭改造，荷花池回归理性，品质升级…

在收官之年，北改被误读为白改，实在荒谬，却又事出有因。

五块石产业依旧，（5号线建设）交通添堵、荷花池全面搬迁至国际商贸城基本宣告失败、作为成都交通史上五大悬案之首的火车北站关闭改造，更是在多年的调侃中迎来了半封闭改造——记者们终于要改稿子了。

成都交通建设五大悬案投票

火车北站封闭改造

其实我们不妨换个思维，那就是既然五块石-火车北站-荷花池商圈有着乱的既定事实和无法改变的现状，为何不能跳出这里再看看广袤的城北。

城北以北，再造一个新城北！

这里的城北是指北2.2环至北2.5环左右，真正走出到北2.5环的人，往往会有豁然开朗的感觉。特别是已经开通中环路，城建标准不输任何其他区域。

持有这种观点的，在业内也不少，比如房产大V朱红之泪和贰爷，就曾多次发表过这种观点。

为什么我觉得新城北大有可为呢？主要从地价、房价、规划三个方面简单说一说。

一、在地价大涨的年头，城北从未落下脚步

通过收集和比对近4年来城北土拍的公开资料来看，金牛、成华、新都三个典型城北区域，住宅（兼商用）土拍为53场，综合比对其溢价率、出让时间、楼面价、区县、环域、中标单位可以看出市场的活跃度并非如此不堪，甚至多有联想。

1、仔细查阅数据发现，在溢价率方面，0溢价占比接近50%，但这种情况出现的时间多集中在2014年到2016年初或者商业占比过大的项目。

此后的溢价率持续走高，特别是去年9月，龙湖以溢价率141%拿下大丰赵家村地块，成就了如今在售的大丰高端改善代表——龙湖听蓝湾。这个接近北四环的楼盘，目前售价达到了14000元/㎡，据说仅剩少量房源。

再比如去年11月，长虹置业以200%的溢价率拿下位于金牛区金泉街道的三组用地，不可谓不看好城北。

到了今年4月，金辉地产也以溢价137%的代价拿下了新都区的一块用地，这块地在哪呢？既不是大丰也不是新都主城区，而是北四环外靠近成彭高速的龙桥镇。

2、说到土拍场次，政府是比较均衡和惜售的，2014年场次只有11场，2015年和2016年分别有15和16场，而2017年截至9月，已拍卖11场，接下来还有，个人估计应该会保持在不低于前两年的量上。整体而言，成都将加大主城区土地供应，以相应调控政策，缓解地荒引发的房价上涨，但或许会有区域性的、阶段性的内部调节。

3、本周二，也就是9月19日，温江一宗土拍过万，正式宣告了近郊所有区县楼面价全面突破万元大关。

媒体在亢奋，刚需在抗拒…中还有点小期待。

楼面价是每次土拍中出现频率的一个词，那么啥叫楼面价呢？

简单来说楼面价=土地总价格 ÷（土地总面积*容积率），地价越贵，卖出来的销售价格按照目前这个房产行情，一般不会更低（Ps:地价不是房价的决定因素，而是主要构成部分，房价的决定因素是供求关系）。

销售价格又咋算的呢？销售价格＝[楼面价+（建安成本+税费+营销成本）]×（1+利润率）。

别去算了，打个比方，现在很多楼面价不是破万了吗？如果按照上面的算法，卖出来基本能达到15000-17000元。

吓得我抱起了我的小鲤鱼

不过不用怕，城北楼面价破万的毕竟只占6%，而5000元以下的楼面价占比超过70%，这些地块还有十余个项目并未呈现出来（卖房），今后可顺势拉低一波刚需买房难度。但留给掘金城北的购房者时间并不多了，楼面价超过7800元的项目，全部是去年11月后的新土拍。而且很明显，越到后面，价格拉升后的城北，会更多的体现出高端改善的意味来。

4、土拍的环域和区县我觉得可以和在一起来讲，总体的土地开发多在三环以外进行，不是三环内没有地，而是拆迁和整理地块确实太麻烦。事实上，北三环内侧还有大量的空地，前段时间我曾撰文，称韦家碾片区有多达12块已经梳理完毕的宗地，土拍只是时间问题，有兴趣的可以看看，传送门。

而在城北供地方面，近郊的三至四环是的宠儿，占比达到了53%，譬如片区内的天回板块、大丰板块、凤凰山板块、北湖板块，都撑起了目前城北在售楼盘的颜值担当。

而与环线板块相对应的关系，金牛供地垫底，成华屈居第二，新都成为赢家。新都颜面看大丰，城区依靠3号线三期在续命，全力以赴理所当然。其他的，一来金牛的发展重心在茶店子和人北片区，二来成华也是主攻建设路、万年场和龙潭寺。

对了，龙潭寺在大家看来到底是北门还是东门呢？

5、最后说说那些钟爱城北的开发商们，老大哥保利可以说是给予了城北极大的支持，随口而出的保利公园里、保利城、保利春天花语、保利爱尚里、保利狮子湖、保利大都汇、保利湖心岛、保利拉斐、保利198系列都让人耳熟能详。

事实上，从土拍数据上也能反馈出一些信息，保利近几年连续稳定地在城北拿地，占比达到了11%，对新都城区、大丰、天回、沙河源进行了全覆盖，可谓一家独大。

屈居第二的本土蓝光也从未缺席，近几年连续拿地三宗，且均已呈现楼盘。如大丰的蓝光花满庭3期、十里店的蓝光乐彩城以及城北富森美家具附近的蓝光金悦府。

其余表现不俗的有合能、龙湖、融创、首创、万科、中粮、还有中南。

对，这个初生牛犊不怕虎的中南建设，首次来成都就夺下了天回两块地，宗更是突破了1.1万的楼面价着实让城北涨了长脸，“今天对城北爱理不理，明天让你高攀不起”也刷爆了成都朋友圈。

2017年4月，北四环外地价破万；6月，龙泉地价破万；7月，双流地价破万；8月，郫县地价破万；9月，新都地价破万；9月，温江地价破万。

在一路高歌猛进的成都房产市场上，城北未曾慢下半拍。

而根据乐居整理的截止目前，2017年成都楼面价Top20，城北发声10%。

官方没遗忘，开发商没遗忘，价格没遗忘，市场没遗忘。

二、城北房价是低，也是上车换车的良好契机。

前段时间帮一些网友一对一分析买房，新房要求全款、报名费、绑定车位什么的，冲不进去。二手房从机投到簇桥，从华府到华阳，从麓山到大面，从大面折腾回来南湖终于买到了。

总结下就是：不死也要脱层皮！

而这些网友买房的前置条件就是，东西南门都可以，反正不去城北——不论是本地土著还是身居外省的投资客。

成都嬢嬢大爷有多少歪龙门阵摆不完，大家对城北的误解就有多大。

其实就我个人观点而言，城北的整体房产投资增值效率目前来看确实低于火热的南门东门，但正是极低的价格早就了超高的性价比。在其他区域透支未来三五年房价的时候，北门房价泡沫小、加速建设和呈现，使得透支的年限大大缩短。

数据说话，我们先来一起看看北门几个商圈的房价增长情况。

通过房天下数据中心发布的数据整理，北门多个商圈整体而言，除去个别月份波动，近两年顺势上涨趋势明显。

荷花池虽然地处北乱根源，但是有着人北中央商务区加持以及土豪买买买，目前以1.4万均价处于领跑地位。

梁家巷（1.38万）和五块石（1.3万）同病相怜，比如老破小、地铁修建问题、汽车站问题，假以时日，交通便捷通达后一定会体现出应有的区域价值。

动物园（1.33万）和驷马桥（1.3万）则血脉相连，主要靠着交通的改善，旅游产业、商超配套产业的兴盛而逐渐崛起，除了成华区升仙湖片区，目前已享受到发展带来的红利，这也是梁家巷、五块石今后要走的道路。

沙河源（1.21万）基本处于北2.5环外，作为城北背锅侠，苦于没有机构为其呐喊发声，只能孤独地享受双地铁和主干道，我们晚点再叙。

北三环外，就只能大丰（0.85万）、天回（0.82万）和新都城区（0.82万）抱团取暖了，但是大丰地理优势明显，天回属于金牛，政治优势更胜一筹，近两年价格蹭蹭上涨，虽然不及南门零头，但也是有着质的变化。

至于八里庄（1.2万）、二仙桥（1.2万）和龙潭寺（0.97万），均是北改大潮中的赢家，纷纷拆迁、梳理地块，除了目前还有一些铁轨在内的不可撼动因素和拆迁，基本算是主城区内的干净板块，特别是八里庄-二仙桥，地价被低估，空有青秀未遮山在孤独地呐喊。

在谈及成都各主要城区房价上涨趋势，目前锦江、高新、青羊是无法撼动的三巨头，一个是资深大佬，一个是新贵土豪，一个是学区霸榜。而作为主城区长期垫底的成华和金牛，在数据上还是轻松碾压所有二圈层和高新西区。

特别是从2年房价的增长率来看，金牛、成华，甚至还跑赢了武侯、双流、新都及郫都区。

在追求利润率，但又去杠杆化的今天，这是购房者不容忽视的一个信号。

喜欢是放肆，爱是克制。

可以说，城北目前房价还算相当克制。在低房价、中等、中优核心区等多方面的优势面前，对于刚需上车，无疑是一个很好的机会。

三、北乱以北，连续规划下预览一个新城北

在成都某知名论坛上，一位网友发出了个话题，引得众人热议。文中称：北改进入收官之年，但北门发展，反而呈现出加速度了。

贴文举例5大重大利好：

1、成都露天音乐公园在凤凰山开建；

凤凰山音乐公园早在今年初就已有所动作，选址在北三环外侧，北行干道东侧的凤凰山脚下。

几经推动和招标，终于在下半年有所动工迹象，情况好的话预计在2018年建成。这也是成都市政府音乐文化产业规划中的重要一笔。

根据创建世界文化名城和西部文创中心，按照国家中心城市的定位来做的凤凰山音乐公园，占地592亩。比人民公园还大，是城北产业和逼格升级的看点之一。

而在国内外，露天音乐公园已屡见不鲜。

2、成都国际足球中心规划；

国际足球中心这个事，其实早在去年底就有苗头，当时是决定在十陵片区成都大学内规划一座投入20亿的国际专业足球场。

但到了今年8月，这事就变了。

按照规划，足球中心地址位于金牛杜家碾片区，大概200亩，6万座。

为什么要从十陵的成都大学调整到凤凰山呢？一方面是赛事节点人流激增会影响到成大教学秩序，另一方面是与足球中心配套的餐饮住宿以及交通十陵跟不上。

3、成都大学中国东盟艺术学院筹办；

和成大相关的，还有以前规划的成都大学成都艺术学院，现在升级为成都大学中国东盟艺术学院。选址就在凤凰山，学院依托的，是凤凰山公园里已建成的数栋闲置建筑。

中国东盟艺术学院前期应该还是成都大学的分校区，以一个二级学院来申请“国字头”的ID，也是成都教育部门一次进退自如的精明尝试，属于吃透了政策和喜好。只是一旦成功，让广西那个中国东盟艺术高校联盟情何以堪？

其实以上三点都是同一天，8月27日，成都市长前往凤凰山考察时释放出来的新消息。具体情况我此前已有撰文，有兴趣的可以再去看看：传送门！

4、人民北路北延线火车北站节点有望打通，形成世界上最长中轴线；

这个话题我也曾说过，狠狠地吐槽了下人民北路北沿线的问题，关键还是贯穿火车北站以及直到北中环的拆迁问题，传送门。

人民北路止步于北二环，很难与三环外的北新干道连在一起，也就无法实现成德一体化，所谓是北延线或者世界最长中轴线也就是纸上谈兵。

事情在9月8日似乎出现了转机。当日凌晨，这座拥有29年历史、上跨宝成铁路、成灌快铁的城北标志的立交桥，于沉沉的夜色中，被隆隆地拆！除！了！

今后，在它曾经矗立的地方，将再立高架桥，双向六车道纵跨二环高架；桥下，将建长长的下穿于火车北站的隧道，“北部瓶颈”将成北部畅通线。

在某种程度上说，五块石区域是成都城北一片略带陌生的地段。铁道线纵横交错，在这里开错路口会很痛苦，到处都是死胡同；电子市场、火车站、长途车站、货运站……各类流动的业态和南北人流交汇；批发商贸集中的城北，有几处出城的交通要道堪称“咽喉”，五块石立交桥是成都人普遍难以忘怀的一处……

根据规划，人民北路北沿线跨过火车北站，就从这里下手。

选择北站西侧700米的五块石立交迂回路线，蜿蜒再向北联通中轴，不失为一种折中的方案。既能减少和铁路局的摩擦，又能避免下穿对成都地铁火车北站1、7号线的干扰。

整体改造可以用“上跨下穿”来概括。

上跨：新建五块石立交将上跨二环高架进城，双向六车道，南端连接人民北路，北端连接赛云台路，和二环高架实现互通，车辆可以转换。在我看来就是一个放大版的五块石立交，链接的主干道加入了二环和人民北路。

下穿：在高架桥下将新建一条下穿隧道，下穿火车北站西侧和二环路，车辆可从人民北路进入隧道，直接下穿火车北站向北，进入三环路和北新干道。至于下穿过北站后，怎么走一条主干道，中环还是哪里与北新干道汇合，目前还不得而知，更多的需要考验拆迁办的魄力。非要多瞎想一些的话，预计大致在北站公交场站下面北上，穿过火车轨道又略往右回正，预计在五块石车站外冒出来，估计再拆迁直行达中环，继而通过北星大道一段与三环汇合。

这么说来，五块石商圈，远不止5号线的影响了，整体建设工期将大大延长。

上跨二环高架和铁路的高架桥，以及将下穿火车北站和二环路的隧道，将极大改善目前的交通拥堵，缓解火车北站片区交通压力，实现世界最长版城市中轴线的诞生！

5、成都地铁1号线北延线即将完工，地铁27号线北门段纳入四期建设已经上报；

9月12日，成都地铁1号线三期北段轨铺完毕，与早前预计的轨通时间差不多，按照这样的节奏，接下来电通，以及相关的装修、测试都水到渠成，基本不会延期开通。

此前我也预测过1号线三期大概在3月2日开通，传送门。但还有更猛的，比如成都某自媒体，称预计2018年春节开通。大家看看也就是了，预测和传谣还是有区别的。

毕竟成都地铁官方从来就没说过具体什么时候开通，顶多称“2018年上半年”，嘴挺严的。

但是越到临近开通，周边群众越淡然处之，迟早的事。

成都地铁1号线作为联动南北的大动脉，将有着比肩中轴线的特殊作用。

与升仙湖这种历史遗留问题不同，韦家碾站片区内地块干净，交通便利，道路完善，对承接北门多个区域的出行者，已经准备好了。

话说，成都地铁27号线是个什么鬼？

有消息称27号线已经纳入成都地铁四期建设上报，至于是否属实以及发改委是否能报得下来，这都是后话，我们聊聊27号线的站点和走向。

这条线路将从新都栗子湾与5号线并行南下到凤凰山片区的赖家店，然后到1号线终点站韦家碾。再往西突袭，行经王贾桥、洞子口、星汉路到达金府片区，最后从羊犀立交到成飞集团再到温江的永宁片区。

可以说，把新都和温江经过主城区联通到了一起，对于改善城北交通，利好露天音乐公园、东盟艺术学院和足球中心，将起到重要的作用。这条线路也将成为换成的便捷线路，给西门和北门的安家置业，提供了更多可能性。

其实不止于此，我认为还有其他4大利好消息：

6、人北中央商务区野心勃勃，或成为城北经济引擎和城市地标；

去年3月，人北中央商务区（人北CBD）的规划正式出炉。根据金牛区的规划，人北CBD将按照 “综合枢纽超级广场、城市客厅商务中心、都市之窗中轴门户 ”的功能形象定位。

从目前的交通上看有着一环路、二环路，人民北路，地铁1号线、6号线和7号线。从商业来看，有着撕葱他爹在成都运营得的项目：金牛万达，而且龙湖也在加紧布局。从地产上来看，万达组团不必多说，新盘有着炎华置信花千集和北成8号等项目。

未来的人北CBD，将打造成不亚于金牛另一重心——茶店子片区的高端商务区。这对于北门的颜面和自我价值认定，是至关重要的。

7、凤凰山高架及凤凰山BRT快速公交即将在年内开通；

比起南门的神仙树高架，凤凰山高架开建早、开通晚，有着很多北门遗毒因素，这也无可厚非，该吐槽是都吐槽过了。

好在总算要开通了，目前三环外侧已经开通运行，三环内侧还有一些拆迁的小问题，但预计年内，几经推迟的凤凰山BRT，也就是K3快速公交，终于要开跑了！

凤凰山高架其实可以看做是1号线北延线三环外的变相延伸。

对于新都，天回，大丰片区的人来说，完全可以根据这条K3来与1号线接驳。

8、成都地铁3号线三期、5号线一二期贯穿城北，形成南北通达的新骨干；

如果要说成都地铁规划的，还真不是西北，正北，而是东北，这点大家可以查一查资料了解下。就目前北门开工建设的项目来说，还真不少。

比如3号线三期，从军区总医院出来新都城区，连接新都的川音、石油大学和成都医学院，对于新都融入大家庭，意义非同凡响。

再比如5号线，从洞子口到泉水路，再到对地铁如饥似渴的大丰人民，最后到达国际商贸城附近，也是多年来各种利益互相妥协的结果。

9、华侨城“文化+旅游+城镇化”战略，重点打造凤凰山-天回片区。

去年中旬，在西北大获成功的华侨城，宣布2000亿挺近文旅产业。其中，投资600亿元打造核心产业项目，将天回打造成为新型城镇化示范区。

天回项目效果图

而早在2015年底，有媒体曝料称，成都华侨城将在凤凰山区域拿下6000亩地打造文旅项目，势要“量身定制凤凰山”。

成都凤凰山公园是成都平原辖域内难得的丘陵山地，是城北洼地的典型，但受制于凤凰山军用机场等因素，目前各项进展颇为缓慢。而根据6月的新闻，成都市多达12个单位前往西部战区空军后勤部，协商凤凰山军区搬迁至彭州机场等相关事宜。

一旦机场搬迁问题解决，该片区必将成为最炙手可热的高端改善区域。

说一千道一万，如果撇开正在改造的火车北站、五块石，即将被遗忘的升仙湖，正在产业升级的荷花池，以及正在协商谈判的凤凰山军用机场。

城北，其实没有那么不堪。假以时日，定能三十年城南，三十年城北。

君不见，北中环道路宽敞，交通井然有序；

君不见，沙河公园绵延三五公里，成为北门绿肺；

君不见，大丰新城地块干净，品牌开发商争相入驻；

君不见，金牛区连续19年碾压雄踞五城区之首；

最后一句话：北门当自强，切勿让人哀其不幸，怒其不争！

 参考资料：

1、腾讯房产：实拍“北改”第四年 城北能否完成涅槃重生。

2、成都向上：被成都遗忘掉的 “ 城北 ” ，区域交通亟待一次破局！

3、最成都：调侃，成都交通建设史的五大悬案。

4、掌上金牛：荷花池二代。

5、四川新闻网：华侨城“文化+旅游+城镇化”战略携手大四川，创想美丽新世界。

6、成都向上：凤凰山露天音乐公园效果图曝光，国际足球中心易址。

 7、四川在线：成都最老立交五块石立交拆除 未来将上跨下穿。

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很辛苦，我实在是编不下去了，就这样，脸皮薄，经不起骂。

今日，杀割！