段劲 | 大面未来已来,仍有遐想空间——从一场法拍说起

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成都东门的大面是继三环市外溢到三圣乡后的二次外溢，近年多被冠以“东进桥头堡”的头衔，大面也是当仁不让地笑纳了，毕竟它是有底气的。

? 大面区位示意图

目前大面核心区1.5-1.7万的二手房均价，不说完虐，但至少是持平了很多三环内的次新楼盘，这样的价格段也一再让环线理论派感到崩溃。

? 大面核心区域房价地图（据贝壳网）

从8月18日的一场法拍中我们也可以看出些许端倪，市场上的外围们究竟有多么认可这个片区。

7月13日，彭州市人民法院公告了一起拍卖，这套房源位于龙泉驿的大面，华润云庭。

华润云庭8栋1单元1501号，产权面积114.72㎡，是标准是3室2厅2卫1厨户型，市场价预估130万，设置的起拍价为106万元（单价9240元/㎡）。

吸引了24人报名，504人设置提醒，24299次围观。从8月17日10:14一直竞拍到了8月18日10:33，最终成交总价是189万，单价约1.65万/㎡，竞得人是宋某影。

? 华润云庭法拍详情页

据说引发了华润云庭业主群的一阵GC，但未能达到200万的心理预期。

其实这对业主来说，已经赚大了。华润云庭（售罄）8栋属于位置较好的楼栋，2018年初预售摇号的时候，就已经异常火爆，当时1290套房源吸引了1.6万人报名，摇中概率仅为7.69%，而这一批次的单价价格约为1.1万（精装）。

从这个角度来看，短短2年时间，涨幅已高达50%。

? 华润云庭8栋摇号信息（据成都购房通）

但我们可以很明显的看到，这套房源目前还是期房状态（预计2021年9月交房），产权证是肯定还没下发，因此交易产生的税费和中介费（如果委托给法拍经纪人了）由买家承担，想必不少于10个点。

这样算下来，这套房源总价已经高达208万，单价超过1.8万元/㎡。

这个价格在大面不说是（单价记录是3.25万/㎡，2020年7月成交，世茂城复式套四，见文末），但至少在华润自己的两个楼盘来说，已经是Top3级别的了。

说到华润在大面的楼盘，华润云庭有一连襟地块，也就是『华润国际社区』。它建于2016年，目前也有部分产权满二，二手房均价1.5-1.7左右，也是大面早期的典（gao）型（mi）代表楼盘。

无独有偶，华润国际社区在2018年9月也有过一场法拍，79.64平的刚需套三，起拍价87.29万，最终以94.79万落锤，单价仅为1.19万。

这个价格在当时属于正常的市场价格，与普通二手买卖相比并无较大差异。

? 华润国际社区法拍详情页

如果把大面的法拍案例数据放大，根据不完全统计，2020年以来有13套住宅在淘宝上成功拍卖，其中不乏龙城一号、世茂城、百悦城这样的典型大盘。

? 2020年大面法拍房源明细表

从成交单价与市场均价的溢价来看，不排除疫情下的楼市萎靡影响，前期多以10%-30%的折扣被成功捡漏。而6月中旬以后，行情扶摇直上，接连五场法拍，溢价由负转正，从17.3%陡升至49.8%。

更为直观的话，我们可以这样来展示。

? 2020年大面法拍数据图

所以可以看得出来的对比是，2年时间内，不论是从原始的新房价格，还是从姊妹楼盘的单价，或者从同为法拍的命运，大面的确涨了不少。

涨的底气在哪？除了法拍本身对于无资格的人群来说有破除限购的天然吸引力，大面本身在配套上的迎头直追也表现得毫无遮掩。

曾经的大面是令人不齿的，属于刚需集中营，动辄超高层，超高容积率，是大面的真实写照。外加2号线出了绕城后那拐弯的骚操作、辖区商业基本靠底商勉强支撑、以及二圈普遍的垃圾学区，这使得开发商愈发疯狂地急于出货。

前有各大开发商陆续完成使命，后有片区供地不足，所以营销老总们不再舍得为大面制造舆论热点。

没人买热搜后，大面至此进入了蛮荒生长的二手房时代，很多的苦闷与忧愁都暴露无遗。

但它特别能熬，熬到了2020年。

2020年的大面，在配套三板斧（参考《怡心湖VS东安湖，鹿死谁手的角逐（下）》）上已经见到了曙光。

自从2019年8月，发改委批复成都地铁第四期规划后，很多大面居民为此喜极而泣。

“地铁一响，黄金万两”，这对于近郊居民来说更是奉为圭臬。第四期规划中计划贯穿大面的13号线一期就是群众心里的期盼。

?部分站点名有误，以最终官方确定为准，图据网络，侵删。

此前，他们不惜奔走多年，争取到了在世茂城3期附近增设“公园大道”站。

等到了2024年开通之日，就只有海亮彩悦府和铁建国际城对2号线这条假地铁感兴趣了。

大面的高光时刻，必然属于13号线的公园大道和龙华寺。

? 13号线龙华寺站工程概况

2020年初，根据中铁十局一期公布的龙华寺站出入口显示，该地铁站还预留了22号线T型的换乘通道，并设置了5个出入口。

龙华寺站D出入口紧邻华润国际社区和云立方南侧，C出口设置在云立方东侧大门口，无障碍电梯口也设置于此。

B出入口已经一路往东达到了四川师大（成龙校区）附近，A1出入口在西南象限，紧邻亚环中心，A2出入口也有一个无障碍电梯，紧邻经开科技孵化园科研办公楼。

细心的居民已经在开始用脚步丈量时间和距离了。

从楼盘的角度来看，目前除了写字楼和学校，最为纯正的地铁房非电建地产云立方（均价1.5万）莫属。周边的华润国际社区（1.6万）、华润云庭（期房，售罄）、凯德卓锦万黛（二手房1.4万，新房售罄）、世茂城一期（1.4万）也进入了500米范围圈。

再远一些的品质楼盘，也基本在2公里范围内，目前大面单价1.5-1.7万左右，谈不上多贵，但得好好挑选，好好砍价。

在未来的几年里，13号线+东进桥头堡+东安湖概念+大运会+其他一些不可描述的利好，整体而言大面板块是极具价值的。

再远一些的2030年，13号线二期还会一路向东延伸至天府国际机场，各方对于13号线东延线工程“期望值”很大，因为这不仅对于成都东进有着极强的“战略”作用，更是成渝双城记经济圈建设与实现成资同城化发展史上的浓墨重彩。

? 13号线一二期站点示意图

届时，13号线这条从主城区到达东进核心区最快捷的地铁线路，还能在一定程度上撬动沿线的板块价值。

交通满足对外需求，商业满足对内需求。一个商圈没有很好的商业配套，那么生活也是极其不便利的。

大面成型之初，就已有多个楼盘底商在成功运转，比如云立方的熙街/熙广场，华润润街，或者玫瑰花语、龙湖三千庭、融创天府逸家（含永辉超市）、世茂城等等，都带有一定底商，但都只能满足基本的生活需求。

此时，数十万人口的大面街道，急需一个真正能称之为商场的地方，一个能对标万达广场、万象城之类的大型商超。

世茂作为深耕大面的开发商之一，早已嗅到了其中的商机，于是2018年8月15日，“成都世茂广场”商业体举行了奠基仪式。2020年7月20日，成都世茂广场在其官微发布消息，将于2021年4月28日开业。（本来预计2020年底开业的，但预计是受疫情影响，开业推迟小半年）

世茂广场的商业体量共计18.58㎡，目前招商进度已经达到68%。世茂广场已经确定的业态有3万平米的城市景观公园（包含儿童乐园、演艺广场、绿道、足球场、篮球场）、IMAX电影院、智能健身房等。

?世茂广场建设现场实拍图

世茂广场的选址也很讲究，临近大路主干道，方便各种交通客流汇聚。它北邻驿都大道，西接天鹅湖南路，东靠金枫路。

在2.5公里的生活圈内，可以把整个大面消费群体囊括其中，甚至还能吸引川师（成龙校区）、四川财经职业学院以及东安湖、洪河的部分客群。

? 世茂广场2.5公里覆盖圈

“冲动抢房潮过后，学校才是绕不过去的坎”，在配套的三板斧里，还有一个是教育配套。

早先的大面街道划片小学较差，以2016年学区划片为例，云立方、世茂城、百悦天鹅湖等楼盘划片给龙泉驿区第10小学，也就是现在的龙华小学。

如果想稍微好一些的教育质量，很多家长们把孩子送往了私立小学，比如北大成都附属实验学校小学。

其实北大成都附属实验学校小学、中学和北京大学没啥关系，而是北大青鸟旗下的教育产业。这所私立学校被家长们评价为“一流收费标准，二流教育水平”，是早几年大面家长们面临教育资源短缺下不得已的选择。

但到了2020年，大面核心区域有了自己的公立小学。

龙泉驿区天鹅湖小学：对口大面街道世茂城、百悦城、炜岸城、龙湖三千庭、卓锦万黛、云立方、保利玫瑰花语、华润国际社区、蓝光公园华府、天府逸家、卧龙谷壹号。

四川师范大学附属青台山小学：对口大面街道师大社区的师大现代花园、龙城一号、合能四季映像、泰华锦城、首创万卷山。

龙泉驿区龙华小学：对口大面街道龙华社区、龙安社区的金茂悦龙山、琥珀庭院、恒大绿洲、银河花园、西博苑、保利紫薇花语、新希望锦麟府、金科东方雅郡、龙华新城二期、幸福新家园。

以上学校小升初划片的时候，大概率对口四川师范大学附属青台山中学。

? 大面配套资源示意图

而提到青台山中小学，不得不说这是“川师系”在龙泉驿区的重要部署，如果要深扒这两大“川师系”公办学校的背景和师资，可谓实力不俗。

据公开资料显示，青台山小学的校长是邱华女士，她同时也是川师附小本部的校长。而青台山中学的校长则是潘亦宁博士，此前他曾创办了四川师范大学附属第四实验中学（简称“师大四中”，位于巴中）。

除了超强的领导班子，青台山中学的师资也带有浓郁的“川师系”色彩，硕士占了60%以上。

青台山中学的教师团队由来自七中育才学校、师大一中、七中嘉祥、成外实外等名校的成都市名优骨干教师、教研员、教备组长、教练等组成，其中不乏有来自师大一中锦江校区的英语高级教师、成都市班主任庞鑫，整体师资力量较为强大。

川师附属青台山，应该算得上目前为止龙泉驿的一所公立中小学了。

如果还对目前的教育配置不满意，蓝光公园华府南侧的天立学校作为品牌私立教育集团，应该还能满足一部分人的需求。这是一所K-12一体化学校，其中，幼儿园、小学部将于2019年9月开学，中学部将于2020年9月建成开学。

当然相对公立而言，收费也不低，以小学为例，政府核定的标准学费为4.98万元/生/学年。

至此，大面形成了3所公立小学，2所私立小学，1所公立中学，2所私立中学的教育基本面。

此外，整个大面街道有22所公益性幼儿园，比2019年增加了3所，罗列如下，就不赘述了。

? 2020年大面街道幼儿园情况表

大面在近几年转为二手房市场为主后，一直购房者备受青睐。我在前文《潮水退去又来 10万成交案例 还原真实成都》里曾经提到过，2018年至今，大面在全成都190个大大小小的商圈中，排名前三，甚至高于华阳、三圣乡这样的老牌区域。

? 2018年-2020年7月成都各大商圈成交量对比图

如果限制在价格基本回暖的2020年成交数据上（截止7月5日），前三分别是光华大道（1170套）、郫都城区（936套）和大面（845套）。

与光华大道和郫都城区吞并多个周边小商圈导致堆积了大量楼盘不同，上述的大面845套，仅仅是排除了地铁2号线以北区域后，大面核心的24个二手楼盘成交量。

分别是：百悦城、保利玫瑰花语、保利紫薇花语、电建地产云立方、海亮彩悦府、恒大绿洲、琥珀庭院、华润国际社区、金科东方雅郡、金茂悦龙山、金色海岸、凯德卓锦万黛、龙城1号、龙湖三千庭、师大现代花园、世茂城、首创万卷山、四季映像、天府逸家、万科金色城市、炜岸城、银诚龙悦中心、银河花园、中国铁建国际城。

成交量巨大，成交价也上涨不少。如果把2018年5月看作价格点的话，虽然经历过2019年初的震荡低点，但而后又持续反弹回来，甚至于现在不少的楼盘均价已经超过了2018年的点了。

从2018年的点到2019年初的点，整个成都都面临一个快速下跌的局面，大面未能幸免，其中也带有一些挤泡沫的成分在里面（挤了大概16%）。相比当初新房状态普遍五六千的开局，二手房在2018年中已经达到了1.5万的高点，200%的涨幅，在成都已经是赢家。

2020年8月，好些楼盘均价已经追回高点，甚至还有超过上千元的楼盘，这是经住了市场的考验，并已跃升为具有一定价值的口碑板块。

? 大面部分楼盘近年涨跌数据明细表

大面苦配套久矣，区域内配套的逐渐兑现，冲抵了部分泡沫，回归了价值本身。在东进南拓的大概念下，南门已经很难在这个价格段找到如此成色的板块，而同环线下的东门，二手房板块只有三圣乡、东安湖和大面。

三圣乡教育、医疗资源略胜一筹，但房价超出大面3000元/㎡左右。东安新城二手房则集中在书房区域，东安湖概念还需假以时日才能成型，价值兑现并不比大面更为快速。

大面早期的刚需风，留存到现在依然是刚需风，所以虽然单价稍贵，但是动辄七八十平即可套三，好歹总价可控。二代刚需在这里找回了五年前的感觉。

价格上目前还能承受，配套也在迎头赶上，那么风口上呢？随着东进的持续利好，使得东安湖和东部新城应运而生，而大面是东进绕不开的必经之地。

有的人武断地否认东进与龙泉驿的关系，片面地认为龙泉驿会成为三区交界的真空地带。这并不值得急于反驳，只是先问一句：主城区和高新区之间的真空在哪？高新区和天府新区之间的真空又在哪？是火车南站还是广都新川呢？

近年来大面紧跟政策东风，市场价格的持续走高佐证了用脚投票的力量。可以预见的是，今后13号线二期和22号线的建成，将使得大面将成为新的黄金十字路口：上达东安新城，下至高新天府，左拥主城光环，右抱东部新区。

两点之间，直线最短，届时交通大动脉的成型，产业人群的汇聚，科教文卫的兴起，大面的真空预言也将不攻自破。

? 大面黄金十字路口示意图

大面早期吸引了世茂、恒大、保利、华润、融创、凯德、百悦城等十余家品牌房企，如今虽然新面孔偏少，但主要是亟待开发新地块，整体供地频率放缓所致。大面板块本身并未影响开发商的入驻热情。

比如2017年9月，新希望创下了大面土拍新纪录，溢价69.2%拿下144亩商住两用地块，楼面价达到了1.1万/㎡。也就是后来的新希望锦麟府，一个224万起的改善楼盘。

而后的2020年2月底，临近首创万卷山的大面32亩地块，吸引了34家房企角逐，所以土拍现场举牌的势头一度有点失控，据称举牌轮次超过了110次。最终由隆基泰和竞得，成交楼面地价1.1万/㎡，溢价率为96.43%。

比2017年还低的起拍价结果还是硬生生被狂热的开发商们搞事了。何况这一前一后两宗地，还相当偏离以世茂和百悦城为首的大面核心区。

不得不说，如今的大面既有刚需的影子，也有改善的基因。世茂城、炜岸城等业态众多的混合楼盘，加上龙湖三千庭这类初改新秀，再加上卧龙谷壹号、龙城1号这样的别墅大盘，最后还有新希望、隆基泰和这类改善新盘的持续输出，大面的未来呈现出了更多的可能性。

大面的未来不止于大面本身，大面与周边区域情同手足，相得益彰。行政学院（TOD）到界牌东侧（东安湖）的几万亩空地，也给人带来了无限遐想。

从目前依然在不断走高的房价来看，大面，你真是飘了。

? 截止目前，大面成交单价记录

参考资料：

1、一拍：成都市龙泉驿区大面金枫路68号8栋1单元15楼1501号 https://sf-item.taobao.com/sf_item/4.htm?spm=a213w.7398504.paiList.1.47344ffcc7nzCn

2、楼面成交价11000元/㎡，2020年大面首拍告捷

https://www.sohu.com/a/376428260_100236176

3、成都大面二手房成交数据-贝壳网

https://cd.ke.com/chengjiao/damian/

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