段劲 | 成都老破小，到底是毒药还是解药？

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开完大会后，成都房产市场瞬间就冷静了。

但没多久，各种噪音依然接踵复苏。就像动物世界里呱呱呱叫个不停的池子，一块石头落水发出的声响可以让池子瞬间安静，但发现池子仅仅只是咕噜咕噜地冒了几个泡，然后大伙又继续有恃无恐地聒噪起来，即便这种聒噪的背后，保留了对石头的畏惧和期许。

在房天下监测的数据也好，在冰山指数等其他机构看来也罢，成都房价事实上就是还在持续领涨，可谓一枝独秀，上涨的原因是多方面的，总的还是（外地、外行业）资金涌入、（热门区域）供需失衡，也早有大咖们分析得头头是道，这里就不赘述了。

但至少让我们看得到一点希望的是，因为这一轮战线过长，下家资金压榨殆尽，成都二手房卖方市场在犹豫，价格也有所回调和放缓。成都新房因为限价、暂缓预售证以及11月16日出炉的摇号买房政策，买家脆弱的心灵得到了公平安抚——即便摇中依然是小概率事件。

一切的迹象表明，这一轮涨幅已经接近尾声，而在市场逐渐平稳和理性的时候，我们可以回过头来看看来时的路。

你在买房的初心上，已经偏离多远？已经出格多久了？

前不久一位叫小张的网友给我说因为工作在南门，但是资金不多不少挺尴尬，思来想去，打算入手一套三环内的老破小，他的理由主要是价格低、配套好、市中心以及帝都魔都炙手可热的老破小爆发力！问我划不划算？

我说不知道，今天掰扯完这篇文章后再说答案。

事实上，在成都的购房者已经演化为了三种派别，我曾在“段劲的房产交流群”里跟大家调侃过。

种就是坚定的三环主义者，就像几年前某三环内侧的楼盘打出的口号一样——三环，成都城乡分界线！

如今看来是有些讽刺，毕竟成都南门五环都已经是繁华之地了。但这种思想发散一下，就是主城派，一方面是纯粹人文情感式的喜爱主城生活，享受三环配套，另一方面也是借鉴一线城市老城区走势后的预判——包括城市老破小。口号是：休想骗我出三环！

第二种则是东进南拓派。在政策倾向越来越明显的当今，谁都知道未来成都的发展方向，该派别认为中优在东进南拓面前也不过是保守发展的落魄凤凰。

在投资上，要努力拥抱未来，即便现在配套发展还不理想，但目前规划和建设都已远远将主城区域甩在了身后，加上各种政策大力支持，东进区域和高新天府势必瓜分成都城市发展的红利。

第三种则是外围派，兼顾前面两种的情绪，要么嫌弃太贵（主城大盘、南门），要么嫌弃太差（老破小及天府新区配套），要么嫌弃太远（天府新区、东进）。然后就在主城周边近、远郊价格还算适中的区域下单。

第四种是土豪派，懒得看，东西南北中，还有视高，给老子各来一套！限购？不存在！

话说回来，谈到上面小张所认定和喜欢的成都老破小。究竟应该怎么看待？

首先，我们来谈一谈成都“老破小”的定位

成都是一个新房癌十分严重的城市，大多数人买套房的时候都会优先考虑新房，即便稍微偏远一点也在所不辞，因此除了主城区以外的老破小，以二手房的身份来和新房抢占客户无异以卵击石，除非在价格上和学区上有着无与伦比的优势。

因此我认为，成都的老破小主要是指六城区，甚至集中在三环内。在价格和配套上有着一定的优势，才能吸引买家的驻足。

区域划分了，那么“老”怎么定义？

在成都，一般房龄超过20年，想贷款就比较艰难了，房龄超过10年，贷款往往还要被迫提高首付，这个和上海动辄几十年房龄依然可以贷款的情况不可同日而语。为了考虑到购入后今后的需要出售来体现，因此我这里简单粗暴地把成都老破小房龄折中限制在15年及以上，也就是2002年。

“老”伴随着“破”，无法逆转的四维时空。

单就成都而言，跟着帝都魔都用“老破小”的称呼其实也有些狭隘，因为成都以前建房子，面积可不都很小，成都上万套在售房源中，“老破大”不乏身影。为了口感，我们还是统称“老破小”。基于这样老破的定义后，我们再来看看，成都有多少老破（小）房？

根据我得到的一份资料显示，成都目前登记在售的二手房楼盘有大概7600余个。其中，可确定建成年代的有5600余个，按照2002年的界限划分，老房子与新房子比例为1.5:1。

这意味着老破小房源供应充足，在供需关系上，价格上涨乏力。

XX街XX号院、XX宿舍、XX苑、XX公寓、XX小区…几乎盘踞了二环内的东南西北，这也是老成都的时代烙印和现状。

其次，成都老破小的配套优劣分析

正如前面提到了的，成都老破小买家无非是看中了价格、配套、地段等优势，价格下一个问题详细谈谈。

诚然，成都大多数老破小的地段都挺不错的，由于建设年代时城市发展规模的原因，老破小盘踞了二环内的所有区域，甚至西门和南门三环内。

/链家10-20年房龄在售二手房地图示意图/

曾经为成都发展立下赫赫战功的一二环，在如今看来，依然属于相当优质的地段。这样优质的地段加之数十年的现代化城市建设，在配套上已经做足了功夫。

这种配套，就是老成都人痴迷的成都味儿，是南门钢筋水泥里闻不到的成都味道。

具体而言，配套包含很多软实力，比如学区、交通、医疗、商超、政务、文娱等。

1、学区上，严格意义上是指幼升小，这也是三环内最重要的资源之一。

主城区的五朵金花不论怎么排名，其本部都在三环内，偶有反响良好的三环外分校，那也只是偶尔而已。从整体上来看，在学区资源方面，三环内的教育地位目前无法撼动。

这也是很多二套房买家看中的地方。

三环外的教育资源也在逐步上马，各大名校集团化运营，分校遍地开花，但一方面分校的招生运营需要一届一届来迭代显现教育质量（升学率），另一方面还经常被放鸽子，比如成都众多名校天府校区纷纷改名为天府X小，天府X中，让人大呼失望！

安慰南门的购房者一点：

高素质、高学历、高收入人群涌入的高新区和天府新区即便没有名校学区也无所谓，看看北京回龙观的案例，不是保障，孩子本身才是关键。有道是：爸妈辛苦买的房，我来考成！

从数据上来讨论下，我筛选了成师附小、东城根街小学、龙江路小学、实验小学、盐道街小学五所的对应“”来分析。

从数据上看，整体而言，如果要让孩子读上，新旧对比在0.629，2003年以前老小区的可选范围要大得多。但个别名校新修分校所对应的的小区也是15年内的“新小区”，因此需要区别对待。

2、第二个配套是交通。

交通很大程度上大家看到了地铁。而在地铁规划上，我也是在群里和大家分享过一二的。

成都地铁规划 图据@程家大老爷

可以很清楚的看见，成都三环内的地铁密集度，是南门和东门难以望其项背的。这还只是2023年的示意图，再遥远一些的2030年甚至2050年远景规划，密度也难敌主城。有人表示不服了，此前6月有消息称：龙泉山以东规划有轨道交通13号线、18号线、24号线、38号线等，规划线路总长约280公里。

我只能说，这些是有生之年系列。而且，线路长度不代表线路密度。在目前轨道交通批报暂缓的大环境下，没开工的线路，自求多福吧！

从密度这个角度，窥一斑而知全豹，也就是说，在今后城市交通主要依靠地铁的大环境下，主城区的地铁线路足以支撑起南下天府新区，东到龙泉山脉，北上新都，西至郫都温江工作和居住的交通需求，这也是难以割舍的主城情愫。

毕竟工作可以常换，而家则不会常搬。

说到地铁密度，地铁癌们还可以多了解下：东北2.5环外和东南三环外比较稀缺。

地铁也会串联起两大机场以及东西南北四大火车站。而至于公交线路，今后会发展为服务于地铁接驳的短距离辅助交通工具。

3、第三个配套是医疗配套。年轻的时候，可能不觉得医院有多重要，但当你上有老下有小的时候，才知道时间就是金钱，距离就是希望。

家里老人难免会生病的，在经济能力允许的情况下，一般都希望去大医院看病，但在成都这座堵城，偏远地段想跑去大医院，往返的时间成本往往难以接受。

打个比方，妇产科比较优质的资源集中在成都市妇幼保健院（成都市妇女儿童中心医院），这所三级甲等医院目前有三个院区，个是位于青羊区日月大道的新院区（西3.5环）、第二个是位于青羊区实业街院区（一环内，近宽窄巷子）、第三个是太升路院区（一环内，近骡马市），最后一个是东城根院区，也在一环内，八宝街附近，新修的但目前还没什么人气。

三大院区，基本在城中心，医疗配套在时间服务于三环内居民。

而在医疗资源方面，11月11日，得到川内媒体刷屏的复旦版《2016年度中国医院排行榜》发布，四川省有3家医院进入综合百强。分别为：第2名的四川大学华西医院，第56名的四川大学华西口腔医院，第68名的四川大学华西第二医院。全都集中在市中心（近华西坝）。

事实上，成都的三甲医院，目前依然主要集中在三环，甚至二环内。

4、其他一些配套，比如商超，比如文娱、比如政务。

商业、超市、娱乐场所等配套，三环内的市区是基本处于饱和状态的，小至红旗、喔喔、舞东风，大至伊藤、万达、家乐福、永辉等，都不乏极具消费力的成都人身影。

在政务方面，省政府据传搬迁至兴隆湖一带，但是据我了解，一些窗口性机构，比如房管局过户等，依然将强势地盘踞在成都三环东西南北中。

然后，谈一下成都老破小的增值和效率问题

朱红之泪曾说过一个案例：2015年上半年一套56平的内环老破小从年初的220万左右攀升到了320万左右（现在二手已经到了420万），这样的涨幅让经历了十几年房价大涨的上海人也目瞪口呆。

所以很多回蓉的一线置业者也笃定成都会走这样的老路：随着土地的稀缺性，今后老破小，总有爆发的一天。

但纵观近2年的各地行情，我们可以发现，除了京沪以外，大部分二线城市里，涨幅的都是市中心楼梯非学区老破房。

为什么有的城市老破小暴涨，有的城市老破小一文不值？

我们再来对成都定个位！

成都是什么？名符其实的“1.5线”城市OR“新一线”城市。我认为完全把一线或者二线的发展道路套用在成都上都是不合理的。

成都的发展是介于一线北上广和二线郑州合肥之间的发展模式，既要发展新城，也要兼顾老城（三环内有太多中产阶级利益）。

一线北京上海不想吐槽了，看图：

那么二线是怎么做的呢？要么按兵不动，要么考虑了成本后跳出老城区直接开发新城！

郑州的郑东新区在规划和发展上完全属于再造一座新城的既视感，房价已经达到23000+，比老城区高得多。

合肥曾经的市中心是庐阳区，2002年开始建政务区以后，市中心逐渐迁移，政府机关医院学校都开始搬家，于是到现在，新中心政务区的价格（21000+），远高于老中心庐阳（15000+）。

还有山西大同这样的三四线城市，御东新区房价已经涨到六七千，而老城区三四千没人稀罕。在这类二三四线中心迁移的城市中：的市中心，价格；次新的市中心，价格较高；最老的市中心，反而价格。

一正一邪，一正一反，综合下，就是成都市中心老破小的结局。

为了对比下数据情况，我随机选择了成华区建设路附近的2个老破小、2个次新大盘以及1个新盘，与之相对应的，选择了东西南北二圈层的老破小5个。

整体来看，三环内老破小半年多来整体溢价率保持在30-50%之间，整体增值大概在3000-5000元/㎡。而同地段的次新房及新房，溢价率则高得多，增值可达到8000-10000元/㎡。

于此对应的，东西南北老破小整体溢价率不足，增值也相对三环内老破小要低1000元/㎡左右。

而另外一份我依据最近一次成都大涨行情来分析的大数据（样本数据：2162个三环内楼盘）显示：

2017年7月到11月，2002年以前的老小区平均溢价1670元，4个月的溢价率为17.75%；

2003年及以后的新小区平均溢价2664元，溢价率为22.69%。

如果严格按照2007年的分界线，数据更明显：

老小区平均溢价1922元，溢价率为19.17%；

新小区平均溢价2872元，溢价率为23.5%。

数据不会撒谎，虽然也有诸多因素左右结果，但仍能反映出三环内老破小无论是效率还是值，都不如三环内次新盘。

我们从另外一个维度来看，三环内老破小与成都三环外楼盘（属于样本：2588个楼盘）溢价及溢价率对比，整体溢价率超过三环内老小区（19.17%）的为：除了都江堰以外的所有近郊、远郊区域。

溢价未超过2003年以前三环老破小4个月溢价1922元的则仅仅为都江堰、成都远郊以及西控下的温江。

在增值上，这TM就尴尬了。

主城区老破小效率和值无法赶上主城区次新房和新房，也无法追的上二圈层的整体行情——远郊及近郊老破房除外。

最后，成都老破小的情况及适宜购买人群

成都有探讨意义的老破房主要集中在主城区，时间在2003年或者2007年之前。目前价格趋稳，在历次成都房价上涨浪潮中都属于被动追涨。老破房的优势是学区资源以及相对周边的价格优势，但价格上涨幅度又低于成都各圈层上涨幅度。

1、看中幼升小学区资源的人，可以下手；

平心而论，如果我要买老破小，那肯定是指着学位去买的。中国人最关心两件事，是住房，第二是子女，由此延伸出来的产业链数十年来一直方兴未艾。本着子女教育为主，居住体验为辅的老破小，兼顾教育和居住两大需求的老破小，在户籍制度与教育制度挂钩的老破小，一直散发着无以伦比的魅力。

目前成都学校择校费动辄数万甚至数十万，如果与直接买房获得学位名额相比，这是有经济条件的人不得不区思考的一个问题。

当然，很多人是为了纯粹一个学位，这就得看总价了，是不是越低越好？

比如大名鼎鼎的龙江路小学分校，武侯祠东街4号院是其幼升小划片范围，117㎡的单价1.3万，而38㎡的单价1.7万。怎么抉择？

另外需要注意两点，是怎么知道是否？

大家可以查阅当年或者去年的成都各区幼升小划片范围详细名单，可以根据楼盘地址来比对属于哪个学校范围，也可以根据学校的划片范围去反推周边楼盘。

第二是有了就一定能正读吗？

谁也不能保证今年的政策与往年是否一样——即便95%的是不会变动的。

而且与重庆严格的一次性指标，用过或者转让就无效不同，成都是学位是需要区教育局、学校或者街道办查询是否还有的，这个之前文章有过描述，这里就不赘述了。

2、讲究成都味道、配套生活的人，可以下手；

成都有不少人还是挺喜欢老成都这种闲适悠然的生活态度的，在节奏加快的南门，会让人有紧迫感，因此很多本地人，倾向于三环外持续投资，但居住依然在三环内。

我就认识几位老成都被拆迁后，拿着大笔赔款，依然在附近买了老破房的成都人，他们不缺钱，缺的是生活。

三环内有邻里亲切的人情味，更有无形的附加值。人们居住在市中心，更能够接近大城市无法被替代的丰富生活。

3、目前资金受限，主城区新盘受伤，近郊更受伤的人群可以下手；

前文提到过的小张就是我认为的这类人群。年轻人，有时候想开一点，没有那么大的胃，就少吃一口也未尝不可，评价是别人的，生活是自己的。

主城区新房次新房确实贵，当然不能站在未来的眼光看目前的房价贵不贵，这已经跳出了一个人可以承受的基本面了。

大家也看得到，近郊划为中心城区后的，涨幅突飞猛进，一时风头无两，在大面受伤的人群相比不少。

面对小张这类需求的人，我觉得，可以买。上海叫先上车，成都也一样。老破小的房价会随着成都均价而被拉动，从长远来看，上车也不会亏。

当然，一套老破小能被改造成“梦想改造家”一样的多功能居室让人眼前一亮，在成都不太现实，但自己好好规划，合理装修，也能得到一个温馨的家。

更何况，在的主城区，不说入则宁静，至少出则繁华。

4、远期投资（房价缓慢上涨、出租、等拆迁）的人群可以下手；

上文也说到过，老破小的房价是会随着成都均价而波动的，看到成都房价基本面，则依然能看好成都老破小的走势。有缘买下一套老破小，至少能跑得赢CPI。

另外老破小凭借其地段和交通等优势，也不乏出租功能。成都租售比算比较低的，大概1:332，成都买房需要27年左右才能赚回本金。按照国际标准，如果少于200个月（17年）就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值；如果一个地区需要高于300个月（25年），则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

成都风险高吗？热门区域相当高。

老破小要低得多，但也超过300个月的数值。有意义吗？其实没意义。

从租售比来谈中国的房产本就是很扯淡的一回事：租金只是附加值，真正的价值还是在房价本身上。

再说下拆迁。

成都不会再有大规模的拆迁了。拿金牛区为例，目前主要是发展茶花片区（茶店子-花照壁）、人北中央商务区以及北部新城。

茶花片区还有很多待拆迁的，可以多加关注下，但那些老大爷可能信息比你了解得更多更惜售。人北片区主要是铁路系统的拆迁，上周过去兜兜转转，发现拆迁得差不多了。

然后就是北部新城，这里还比较荒芜，像韦家碾片区，需要拆迁的都基本整理干净，凤凰山上的原有居民都已经分派了安置房入住。

那么偌大的金牛区，其他区域呢？

正如上面我说到的一样，不再会有大规模成片区的拆迁了，更多的是棚户区改造，老旧街道改造。

等拆迁赔款，是需要一些奉献精神的，应该去读一读“中优”规划。

不够丰富？我再说几个不可见人的血淋淋的拆迁故事。

有一天我老婆跟我聊天，说成都户口的适婚男女在婚恋市场上非常吃香，人是否倒其次，主要是本地土著大多有房有户口或者…等拆迁。

我仔细一想，冥冥之中还真有意思，就拿我们家来说，三个表妹从川南嫁给了成都人，一个表弟前不久也刚娶了十陵媳妇，而我老婆也是成都本地人。

当然，我找老婆是不存在房子私心的，事实上，我现在住的这套房子也距离丈母娘家的拆迁房隔了20多公里。

说到拆迁房，这个是表弟表妹入户成都后非常期盼的问题。

表妹一老公是金堂人，也跑来成都打工，居无定所，买房无门，拆迁没谱。

表妹二老公是双流人，嫁过来的时候已经拆迁分了安置房，房子挺大，自住没问题，但是变现后就得考虑自住再买房的压力，更何况双流的安置房确实很难卖。所以他们前段时间东拼西凑买了一套航空港套二，但是对于三世同堂的一家子来说，还是太过拥挤。

表妹三老公也是双流人，家里房子盖了两三层，等拆迁，欢欢喜喜嫁过来后，我发现了个问题一直没肯跟她说：距离机场太近，航线下的拆迁，没什么奔头。

表弟老婆是十陵人，家里也有自住房，婚后赶紧把户口迁来成都，等待拆迁多分房子，但目前为止依然毫无动静。即便今后拆迁分房了，表弟也明白，卖不得，一是卖不了多少钱，二是再换房，眼看着这房价，就得往更偏的地方搬了。

所以等拆迁，难啊！

成都的老破房当然也有很多自己的弊端大家都有目共睹，比如管理差，车位少，私密性差、噪音大等等问题，这也是长期以来老破小房价被压制的原因。

但我们并不能就此全盘否认其内在的价值，不论是现在的附加价值还是今后的增值价值。只有正确分析了老破小的利弊，才能真正了解自己的需求果断出手。

新房癌凡事留一手，万一哪天你也要卖老破小呢？找谁接盘？哈哈哈

哦，对了，小张后来没有买三环内的老破小，转而买了中和的老破小！

今日，杀割！

数据和内容因为信息量较大，存在一定的时效性，难免出错，如有疑虑，可留言指正。

题外话：其实我有很多话题想和大家深入探讨，但是由于工作精力、个人阅历、内容严谨性的原因，因此产量不高，但乐于与大家交流的心一直在，也感谢并希望大家继续支持我。

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