9月成都供应潮袭来，购房时机已到。
9月周仅有2个项目取得预售证，本以为“金九”不再。本周开始，供应大爆发，9月10日发五张预售证，9月11日更是连发九证，9月12日又发五证，三天8937套房源相继上市。
（9.10-9.12日预售情况 来源：成都房协）
据房管局消息，9月份，成都预计将有90余个商品住房项目，约3.1万余套住宅通过公证摇号的方式上市销售，以持续加大住房市场供应。很明显，开发商推盘节奏加快，一大批房源在路上。
已经拿证的这些楼盘中，虽然部分近郊楼盘价格相对较低，但配套不够完善。对于刚需购房者来说，100万以内的预算，更偏爱配套成熟的小户型项目。锐理实地打探，预计9月下旬推出的润扬双铁广场石犀里，或许值得期待。
基本信息
项目名称：润扬双铁广场石犀里
区域位置：郫都区犀浦镇双铁路88号
物业费：2.5元/㎡/月
产品户型：70-93㎡
预计均价：9800元/㎡（清水）
推出套数：463套
总层数：27层
梯户比：2梯6户
看区位：生活配套已呈现
润扬双铁广场石犀里所在的犀浦板块，位于三环与绕城之间。2013年地铁2号线开通至犀浦，经过多年的发展，区域已基本成熟。就现有配套来看，购物、买菜、乘坐地铁高铁、上学等步行可达。
（项目周边配套情况 ）
交通配套：成灌快铁、地铁2号线犀浦站距离项目约800米。周边还有犀浦公交站、地铁6号线、有轨电车站点，公共交通体系发达。
商业配套：润扬双铁广场一期自带商场悦尚中心、永辉超市、国美电器、美食街等，二期商业已签约麦当劳、奇迹健身房游泳馆、上影电影院等。另外距离项目约700米，有百伦百货商场。距离约100米有大型农贸市场，能够满足各种日常所需。
（项目一期商业广场 ）
教育配套：犀浦镇幼儿园距离项目约370米，犀浦外国语学校距离约300米，西南交通大学约距离460米，树德中学博瑞实验学校距离约1200米，西华大学距离约1700米，项目西北侧还有在建的幼儿园。
看户型：功能完善的小三房是
随着成都居民改善性住房需求加大，前几年大行其市的70-90户型产品，逐渐被100㎡以上的大三房、四房产品所取代。锐理数据半年报显示，近两年90-130㎡成交占比增加明显，70-90成交占比持续下滑，改善特征明显。
（2011-2018.6成都各面积销售占地图 来源：锐理数据 ）
另一方面，小户型供应也逐渐减少。锐理数据显示，2018年1-8月，成都主城和近郊各区的70-90产品都供不应求，其中锦江、青羊区甚至零供应。虽然郫都区的70-90产品供应相对较多，但也不及销售量。
（2018主城+近郊70-90产品供销情况 来源：锐理数据 ）
但对于刚需购房者来说，70-90㎡的小三房既能保证居住实用性，又能控制总价，仍然是的选择。润扬双铁广场石犀里此次推出的户型建筑面积有70㎡、76㎡的套三单卫，93.5㎡的套三双卫，恰好是市场所需。
这三个户型虽然面积不大，但格局方正，动静分区明显，空间利用率较高。采光通风较好，主卧均有转角飘窗设计。
（93.5㎡的套三双卫）
（75.79㎡的套三单卫）
（70.24㎡的套三单卫）
看装修：清水房仍是刚需
2017年10月，成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见中明确指出，至2020年底，全市新开工商品住宅(三层及以下低层住宅除外)和保障性住房，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县成品住宅面积比例逐步达到80%。
同时开发商为了增加项目的溢价能力，也多实行装修房销售。
成品房销售虽然是大势所趋，但刚需购房者为了能减轻首付压力，更希望购买清水房，后期装修价格也能自己把控。润扬双铁广场石犀里即将推出的400多套房源，就是清水房售卖。
看交房时间：2019年6月交房少等待
目前市场上大多待售、在售的房源，都是2020年或更晚才能交房。而润扬双铁广场石犀里预计2019年6月交房，目前已经是准现房。
（项目建设进度）
看价格：预计9800元/㎡的清水价
锐理数据显示，犀浦板块近两年房价上涨明显，从2017年6月开始房价基本都在10000元/㎡以上，2018年2月更是高达13666元/㎡。润扬双铁广场石犀里预计清水售价9800元/㎡，就板块整体备案价来看，这个价格还算合理。
（2017.1-2018.9犀浦板块房价走势 来源：锐理数据）
从拿证项目来看，2018年1-8月共有5个项目取得7次预售证。除了万科玖西堂定位高改，其他项目均有小户型推出，价格均在1万出头。目前，万科理想城、悦未来、万科城都已经全部售罄，万科玖西堂也无高层房源，滨江两岸二期房源待定。整体来说，板块内的刚需高层房源供应会越来越少。
（2018.1-2018.8犀浦拿证项目 来源：成都房协）
看板块价值：潜力大
从土地端来看，犀浦板块受万科、碧桂园等大开发商青睐，区域整体发展潜力较大。锐理数据显示，2017年1月-2018年8月，犀浦共供应7宗住宅地块，这些地块均被高价竞得，成交楼面价破万。同时，地块容积率较低，所呈现项目也多为改善、高端住宅。
（2017.1-2018.8犀浦土地拍卖一览 来源：锐理数据）
犀浦地铁房、清水、九千多、准现房，虽然具备以上这些优势，但项目的缺点也很明显。
开放式小区安全存疑
润扬双铁广场石犀里项目是商住一体的开放式小区，没有围墙，安全性和隐私性得不到保障。
虽然置业顾问告知，后续会通过人脸识别刷卡入户，业主只能到达居住楼层，商业和住宅部分的停车场会分开，来规避一些安全问题。但居住安全，仍然是一大隐患。另外，低楼层的隐私性较低，在房间里都能被外面的人看见。
四面临街噪音较大
项目四周都是市政道路，行驶车辆较多，会有一定的噪音影响。同时项目东北侧有郫县消防大队，对居住也有一定的影响。
商住一体人流嘈杂
根据整个小区的规划，地下负一层有1.94万方的商业、地上约有1.88万方的商业。小区商业体量太大，人流嘈杂，居住环境不够纯粹。同时商业夜间照明营运，也会影响业主休息。
（项目平面布局图）
没有中庭绿化
犀浦目前尚未有大型公园，小区又没有中庭绿化，老人、小孩几乎没有活动空间，居住舒适度不高。
购买建议
1、综上，本项目优劣势明显，较适合对居住环境要求不高，想要完善配套的刚需购房者。
2、若能接受项目的劣势，按预估的9800元/㎡的清水价格，总价约68万—94万，首付21万起买地铁三房，值得下手。
编辑 | qiu
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锐理数据2018-09-13 17:54:31
