楼市传统的“金三银四”逐渐走向尾声，在过去的近4个月里，成都住宅市场表现如何？从数据切口来看：供应多，但同比过去几年，仍有差距；拿证（住宅预售证）的是3月，拿证的区域是远郊，占半壁江山。
统计期内，大成都平均开盘认购率约64%，表现最突出的是天府新区，达到近88%，近郊相对“拖后腿”，平均认购率不足50%；顺销是常态。
2021年大成都季度商品住宅新增供应约318万方，备案成交约588万方，供应缺口较大。
注：
①如无特别说明，本文数据统计时间：2021年1月1日—2021月4月20日；
②成交数据为备案口径，与市场实时实际成交有一定延迟性；
③开盘数据为不完全统计；
④大成都范围暂未统计简阳。
160张预售 上架33106套房源
截至统计时间，2021年大成都共发放住宅预售证160张，新增商品住宅供应约428万方，合计33106套房源，共涉及138个项目。目前大成都商品住宅存量约2214万方，按照前3个月去化速度，去化周期约12个月。
“3.22新政”出台，是成都楼市发展的一大重要节点。根据统计，在已发放的160张预售证中，有67张出自3月22日之后（含3月22日）。据商品住房购房登记网显示，目前已有建发央玺、天府公园未来城、中建天府公馆、远大中央公园、太阳公元等“明星楼盘”在新政之后触发“3倍熔断”，升级为“5年限售”。在这些新上架的房源中，有20张预售单价超过2.5万元/㎡，高新区与天府新区分别承包了4张、7张，“南富”再次得到印证。
预售单价超过3万/㎡的则有9张，建发央玺、合景泰富瑧林、悦蓉东方位列前三甲。
而单价1万元/㎡ 以内的预售证则有50张，除新都3张与温江1张之外，其余全部来自远郊。
尽管房源“上新”速度较为可观，但与过去同期相比，仍有一定差距。根据锐理数据RAP系统统计，2021年季度大成都新增商品住宅供应约318万方，同比近5年数据，处于“垫底”水平。
占比超7成 供应“主阵地”在郊区
梳理来看，统计期内，住宅预售拿证数量的是远郊，共计79张，占比约50%；其中青白江拿证19张，推出房源合计2649套，为远郊的供应大户，新津与邛崃分别以13张、11张紧随其后，金堂、大邑、蒲江都只取得了4张预售证，供应较少。近郊虽然取证量仅43张，但推货量达到11938套，与远郊的11474套基本持平。这之中，新都区拿证，共16张，合计约3931套，双流以5张排位最后，推售房源1207套。主城共发放预售证22张，上新房源5712套，很大一部分为全新项目首次入市，如人居九林语、首钢璟辰里、悦蓉东方、龙湖昱湖1号等。天府新区在四大区域中拿证数量，共16张，新推房源合计3982套。
平均认购率约64% 近8成转入顺销
根据锐理数据统计到的开盘信息，截至目前，2021年大成都已有96个项目有过开盘动作，开盘次数为106次，其中天府新区开盘次数，达18次，新都以14次紧随其后。统计期内，大成都平均开盘认购率约64%，其中平均认购率的是天府新区，为87.7%，其次是主城，为74.5%，近郊平均认购率不足50%，成为垫底，远郊平均认购率62.3%，基本与平均水平看齐。
在所统计数据中，共有24个项目开盘认购率达到100%，占比约23%，其中有7个出自天府新区。无论是位于主城还是郊区，无论定位刚需还是改善，这些开盘即清盘的项目大都有比较明显的价格优势，如中建天府公馆、天府公园未来城、鲁能城、万科天府公园城、川发天府上城等。当然，有畅销的，也有跑量困难的。统计期内，大成都有19个项目开盘认购率低于30%，其中5个认购率甚至不足10%，地段、产品难以支撑起价格是购房者买单少的重要原因。据不完全统计，截至目前，2021年大成都共有45次开盘因未达到报名人数而线下开发商自行开盘，占比达到42%。“抢客”依然会是2021年的成都楼市的重要课题。与此同时，大成都也有22个项目登记人数因超准售房源3倍而进入“熔断”，对普通资格购房者关上了大门。这里面既有常规认知中的性价比盘，如凯德世纪名邸、光华瑞廷、远大中央公园、海伦天麓等，也有如万科天府锦绣、合景泰富瑧林、麓湖生态城等高改项目。当然，有“熔断”并不代表万事大吉，这些盘认购率达到100%的有14个，换言之，另外8个盘仍旧进入到顺销环节。近两年成都楼市精装房源似乎一直稳占上风，但实际上，清水房源也并不输阵。在统计到的106次开盘中，清水、精装平分秋色，各承包53次。
成交122万方 天府新区一骑绝尘
统计显示，2021年大成都季度商品住宅新增供应约318万方，备案成交约588万方，成交均价约15254元/㎡，供销比为0.54，为近五年同比供销缺口（注：备案数据会有延迟性，一季度成交量大与去年年终供应潮不无关系）。
2021年季度，天府新区商品住宅成交量约122万方，在大成都中一骑绝尘；主城商品住宅成交量的是成华区，约54.4万方，高新区紧随其后，受供应影响，锦江区成交量，不足10万方；郊区中，双流区、新都区、龙泉驿区、青白江区、新津区成交量都比较多。供应较少、产品高端化的主城成交均价2万元/㎡+成为常态，一季度领衔的是青羊区，约为27031元/㎡，金牛区成交均价约20977元/㎡，是主城区最“便宜”的区域；双流区与龙泉驿区成交均价分别约17033元/㎡、18035元/㎡，在郊区中表现突出。
当然，“3.22新政”无疑是过去近4个月里的“重头戏”，只不过，政策施行仅一个月，数据上的变化尚未明显呈现，但全面加码的调控政策势必会影响成都房地产市场。
无论是“认房认贷”还是“3倍熔断后限售升级至5年”，对于保障刚性真实购房需求、抑制投资需求都有着重要作用。但于房企而言，既要平衡拿地成本与利润空间，又要考虑客源竞争与产品去化，需要付出更多努力。
锐理数据2021-04-22 14:33:07
