这些房子千万不要买！

东莞也有“鹤岗”！大家都知道，鹤岗是“低房价”的代名词，凭着白菜价5万一套房走红了网络，也成了收缩型城市的代表。而在大湾区的二线城市东莞，竟然出现了“鹤岗化”的房子：在石龙和石碣交界的一带，也是原本旧火车站的位置，过去人来人往还算热闹，二三十年过去了，房子老旧，报价6000元/平不到，据说有楼梯房单价甚至低至4000+元/平。

这个价格比起鹤岗两三千一平的房子，真的相差无几！要知道，东莞2020年猛得很，二手房价同比涨幅高达47.11%，位居，直接压了深圳一头。今年以来，楼市也很强势，逼得政府接连打出最严限贷政策、133个热点二手楼盘网签价，才消停了会儿。那么东莞为什么会出现“鹤岗化”的房子呢？我大概了解了下，东莞的这些房子为什么会卖得这么便宜。一是老。火车站周边的房子，基本都是上世纪90年代的产物，到现在楼龄普遍超15年。二是位置不行，的郊区。看地图上，石龙和石碣在东莞的最北部，相对来说是边缘区域。

三是产业不行，没人流入。石龙产业衰退、工厂倒闭、人口减少，2020年GDP排名在全市倒数第三。

“三无”产品不受待见，和热门的房子一比，差距越来越大，楼市分化也就越来越明显。放眼，各个城市之间有分化，像深圳和鹤岗，就是两个极端。小城市“鹤岗化”，遍地白菜价。大城市则是内部两极分化。东莞是座很强的二线城市，整体房价拿出去很能打，也逃不过松山湖房价破8万，石碣房价只有6000+的情况，两者相差约13倍。一道天堑在核心区和非核心区间狠狠地撕开！而趋势是，强大如一二线城市，不仅无力缝合区域分化，反而撕裂得更夸张！

我们可以看上海。2020年，上海GDP约为38701亿元，稳居。的金融中心，楼市均价约5.81万/平，在位列第三，仅次于深圳和北京。全市常住人口2487.09万人，妥妥的超大型城市。有人，有钱，有产业。但就是这样名动全球的城市，奉贤海湾区域，却成了一股清流。打开链家，二手房挂牌均价1.8万/平。100万出头可以买套海景房，400万不到买别墅。

这是什么概念呢？简单对比一下，浦东新区整体均价为7.2万/平，黄浦区约为11万/平。也就是说，海湾的房价是浦东的两成多，甚至还不到黄浦区的两成。更夸张的是，在2010年底-2015年，奉贤整体涨了56.2%的背景下，奉贤海湾房产反而从均价1.23万/平，跌到仅1.04万/平，下挫了20%。拉长时间看，在过去十年中，它的房价堪堪涨了25%。投资客看了都直呼鬼见愁。北京也不例外。远郊的怀柔、密云、平谷、延庆，二手挂牌价分别只有3.1万、2.4万、2.3万和1.9万，在北京房价队伍中倒数，甚至比北京二手房均价6.88万/平还差得远。

远是它们的原生缺陷。但后天没有交通改善，定位只是个生态功能区，又没有产业，成了这些区域最深的痛。就拿平谷来说，2万出头的价格，妥妥的北京洼地。但没工业，没工厂，外地人不爱来。

图片来源：壹书生说房买房基本靠本地人，购买力一直上不去。据北京中原统计的数据，2020年北京新房市场供需两旺，但远郊四区的成交量着实惨烈。刨去东、西城没房卖，它们四兄弟成交垫底。

房价也很妖，去年海淀涨价不少，远郊二手房还在阴跌。哪怕到今年6月，便宜但没人买，依然是它们的标签。

深圳版的“鹤岗”在哪里呢？盐田、大鹏的一些纯海景房，榜上有名。也就是传说中的“风景有毒”，日常配套都不一定齐全，一定要远离。比如大鹏一套法拍房，业主17年买的时候总共花了近2000万，最近拿出来法拍，血亏640万都没人接盘。盐田就更惨了，曾经富人扎堆，2009年华侨城天麓八区卖出了12.8万/平的高价，捅破深圳房价天花板。如今天麓成交价4万/平，挂盘价还有3字头！

买房不仅首先要看城市，选择税收多、人才流入多的城市，还要具体看到片区。哪怕是北上广深这样牛逼的一线城市，内部也会有分化。闭着眼睛买房的时代已经过去了。上面提到的“鹤岗化”的房子，比如：奉贤海湾做着“世界第九湾”的梦却一直没兑现，连地铁都没有；北京四区离市区太远、交通不便等。看起来涉及到远郊、老房子、没产业、海景房等各种各样的元素。事实上没有那么复杂。买房能增值，最主要的支撑还是产业和人口。优质学区、交通也有影响，不过产业的带动作用更大。有产业、有人口，就有人气，有人接盘。哪怕政府没规划配套，企业为了便利自己也会把配套补上。深圳光明新区就是个典型，原本的荒地，因为科学城落地，不过两三年时间，摇身一变房价从4字头跑到了8字头。现在地铁6号线也开通了，去年以来打新最火的区域非它莫属。所以，没有产业、没有人口吸引力的小城市，千万不要去那里买房。没有“双轮驱动”的大城市片区，除非是位置好、有好学区或者交通很便利，不然不要碰！产业、区位、交通、学区，至少要占一个吧，否则连做睡城都没资格。