25万套保障性租赁住房，将如何影响新成都人？

8月31日，国务院新闻办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，就如何以人民为中心、以绿色低碳发展为路径，加快完善住房制度、稳妥实施房地产长效机制、落实住房保障体系建设、加快推进保障性租赁住房建设、解决新市民住房困难等问题进行了阐释。

与之相呼应，同日，成都市住建局召开保障性租赁住房政策新闻通气会，提出计划在“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房25万套（间），其中，2021年计划筹集建设6万套（间），以保障新市民、青年人“住有所居”。

据悉，此次成都的保障性租赁住房具有“以≤70㎡为主”、“民用水电气标准”、“租金标准原则上为市场租金的90%”、“租金年涨幅不超过5%”等特点。

那么，结合成都的人口规模、城市对青年人的虹吸效应、供应与成交结构多个方面来看，成都率先出台新政，对优化结构性供给、缓解城市住房矛盾有何意义？

2020年，第七次人口普查落下帷幕，成都以2093.8万常住人口跃升人口“第四城”，对比2010年1404.8万的数据，10年时间，成都常住人口数量增长了49%。

而首次突破2000万常住人口大关的背后，是成都对人才的强劲吸附力，具体表现在青年人对成都城市发展潜力、文化底蕴、城市建设、就业环境、宜居环境等多维度的认可。

成都作为成渝“第四极”以及西部科学城的重要组成部分，近年来，公园城市、“三城三都”建设初见成效，天府新区发展如火如荼，城市IP包括但不限于天府国际机场、兴隆湖科学城独角兽岛、天府总部商务区地标群、金融城双子塔、杜甫草堂、金沙遗址......

图源：贝壳研究院《2021年蓉飘新生代住房租赁报告》

这样一个历史与未来同频共振的成都、包容与活力并存的成都，对人才和青年人的吸引力可想而知，贝壳研究院《2021年蓉飘新生代住房租赁报告》显示，成都是2020年毕业生最想就业的新一线城市。

事实也是如此，据官方统计数据，自2017年发布“成都人才新政12条”至今，成都累计吸引新落户青年人才超过47.6万人，其中30岁以下人才占比78.9%，净流入成都的青年人规模可观，与此同时，他们也正崛起为城市建设的重要力量。

一座城市，安居，方能乐业，才能为城市创造更多价值。那么，就近几年的市场现状来看，成都商品房的供应结构，能否满足新成都人首置或刚需置业的需求？

供应端：改善产品为近年市场供应主力。正合股份年报显示，2017年成都进入改善元年，随后成都各区域刚需产品供应量逐年递减，这在主城、天府新区、近郊表现得尤为明显。

截至2019年11月，100㎡以下的刚需产品供应量在主城、天府新区各类型产品中占比仅分别为9%、3%，与之形成强烈对比的是，同期这两大区域130-170㎡的再改产品成为供应主力，分别占比达39%、43%。

图源：正合股份2019年年报

成交端：刚需需求仍然旺盛。研究正合2020年年报中总价200万以下刚需、刚改产品成交情况，我们能发现，新房市场除远郊外，2020年新房市场刚需产品销量同比2019年持续回落。

但其中，主城和天府新区受首创天禧、自在轩、万科天府公园城、中铁天圆卓越广场等个案影响，100㎡以下刚需产品供应增量导致成交占比上升，可见市场对于小面积产品的需求旺盛。

图源：正合股份2020年年报

这一点，也在2020年二手房市场成交数据中得到了印证：100㎡以下刚需产品的成交套数，在主城、天府新区、近郊总价200万以下的产品中，占比分别高达91%、76%、77%。

随着成都人口激增，新市民涌入导致刚需需求持续旺盛，但受地价、市场趋势、鼓励生育、竞品特征等各项外部因素影响，供应端产品极难全面回归70-90㎡刚需面积段的大背景下，刚需客群解决居住问题的方式主要表现为四种：

1. 流向二手房市场，早期成都市场产品主要以100㎡以内小面积为主，总价相对较低；

2. 流向远郊，购房成本降低，但通勤是个问题；

3. 流向公寓市场，解决3-5年内过渡性居住；

4. 流向租房市场，房龄、装修、配套等良莠不齐，催生高溢价、统一管理、统一装修的长租公寓兴起。

据相关调查显示，目前大城市约70%的新市民和青年人是靠租房来解决居住问题，同时租金和地段成正比，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难，基于此，保障性租赁住房政策的出台势在必行。

8月31日，成都率先出台相关新政，提出计划在“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房25万套（间），其中，2021年计划筹集建设6万套（间），以保障新市民、青年人“住有所居”，细品本次新政，四川知道认为以下要点值得关注：

面积段设置：70㎡以下户型占比要求80%以上，面积不超过90㎡。

建设标准：保障性租赁住房建设标准、配套设施严格按照国家、省、市有关规定执行。

租金标准：除“符合成都市人才安居政策并承租产业功能区配套住房”、“对产业发展和区域功能完善有重大支撑作用的企事业单位”两类对象以外，在租住的保障性租赁住房所在区（市）县无自有住房，且在成都市未享受其他方式住房保障的，租金标准原则上为市场租金的90%，且年涨幅不超过5%。

（注：市场租金标准按照市住建局定期发布的《成都市住房市场平均租金水平信息》执行）

水电气收费标准：用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

能享受哪些服务：保障性租赁住房承租人可按规定申领居住证，居住证持有人按规定享受义务教育、医疗卫生、公积金等基本公共服务。

成都市还将建立保障性租赁住房管理服务平台，加强与住房保障、不动产登记等系统数据的互联互通和共建共享，实现人员准入退出、项目审批、房源信息发布等“一网通办”、“一站式”办理。

何为多方主体参与：由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥国有企业示范引领作用，在先行先试、形成试点经验成果的基础上，积极引导多方主体参与，坚持“谁投资、谁所有”。

对建设方的财政支持政策：

1. 市、区两级财政在现有的保障性安居工程项目资金中，对符合规定的保障性租赁住房建设项目予以补助支持。

2. 保障性租赁住房及其配套基础设施在项目建设阶段，未享受其他中央财政资金补助的，可以申请中央预算内投资专项资金。

3. 符合规定的保障性租赁住房建设任务，可给予中央补助资金支持。

5大方面进行房源筹集：

1. 盘活存量住房。鼓励国有企业将自有存量住房盘活后优先用于保障性租赁住房；支持国有企业将符合条件的市场存量住房（含符合条件的配建租赁住房）盘活为保障性租赁住房。

2. 现有商业办公用房、厂房等非居住存量房屋改建。支持国有企业将闲置和低效利用的现有商业办公用房、厂房等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。

3. 现有非居住存量土地建设。支持国有企业在企业集中、交通枢纽、配套完善等区域，利用TOD、公交场站等已取得的非居住存量土地建设保障性租赁住房；支持国有企业利用产业功能区中工业项目配套用地建设保障性租赁住房。

4. 单列保障性租赁住房用地集中新建。采取划拨、租赁、出让等方式，单列保障性租赁住房用地计划集中新建。

5. 现有集体土地存量房屋改造。支持国有企业利用已取得使用权的集体建设用地上存量房屋改造为保障性租赁住房。

综上，四川知道对于新政落地后的市场预判如下：

观点一：结合正合股份历年年报数据，回看近三年成都新房市场成交套数，2018-2020年成都主城+天府新区+近郊商品房成交总量分别约13.1万套、11.11万套、10.5万套。

四川知道制图（数据来源：正合股份历年年报）

2021年计划推出6万套保障性租赁住房，占2020年年度成交套数的50%以上，从“量”上面保证“住有所居”，可见政府在对待结构性供应不足及解决刚需居住需求方面，决心之大。

观点二：保障房的重心，从过去解决低收入群体居住问题的公租房模式，开始向保障新市民、青年人“安居”的保障性租赁住房模式转变，也是城市吸引人才落位的另一个重要手段。

观点三：从此次新政中要保证保障性租赁住房“租得到”、“租得起”、“租得近”、“租得稳”、“租得好”的长效机制来看，未来，低于市场租金水平且能满足“人城产”配套的保障性租赁住房，将极大程度优化新市民居住环境、降低租金成本。

观点四：保障性租赁住房入市的量不少，同时要求租金年涨幅不超过5%，这从一定程度上决定了普通房屋出租的市场，这对于稳定新房市场均价具有一定参考意义。

长租公寓示意图（图源：网络）

观点五：此次由国有企业按照相关标准先行先试，未来引导多主体参与的态势来看，目前在长租公寓领域颇有建树的多个房企，未来在多栖合作业务领域将有更多生存空间。

观点六：客观来看，保障性租赁住房大规模入市，也将对公寓市场的销量与造成一定冲击，因此，未来兼具地段、产品、服务多重优势的公寓项目，才有可能在市场变幻的过程中，争得一席之地。