如题。将近半年的调控，有一个好消息，有一个坏消息。好消息是，房价终于得到控制了。坏消息是，涨上去的房价很难跌下来。我想，最近半年的调控给了很多普通人一个极其错误的信号，那就是：房价肯定会降，买房一定要等一等，刚需不要着急，一线房价肯定要跌，二线、三四线的房价肯定要跌回来，没产业、没人口、全泡沫，房价怎么看都会跌回来。如果你真的这样想，那是大错特错。今天要跟大家聊一些非常犯忌讳的话。
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未来，名额才是最关键的。未来买房最难的，一定是大城市，尤其是一线、二线、三线重点城市。比如北上深、重点省会、环沪+临深城市。但是恰恰在这些城市中，已经出现了一个非常明显的信号，那就是落户门槛在收紧，购房门槛在收紧。
上海买房至少5年社保，北京买房至少5年社保，深圳落户也非常难了。
尤其是深圳，之前落户门槛非常低，但是自从5月收紧之后，夫妻随迁的，以前只需要配偶落户2年就可以，现在需要5年了；父母随迁的，以前只需要子女落户8年，现在需要15年了；包括之前深圳落户大专就可以，但是现在本科才能落户，相比北京和上海，落户门槛虽然还是很低，但是已经大大提高。北京、上海降低落户门槛？麻烦好好研究一下文件，落户的口子根本没有放开太多，想要快速落户一线的朋友可以省省心了。从深圳落户门槛升高，以及北京、上海稍微放松落户，其实能够看出来一个非常明显的特征：一线城市，只要年轻人、35岁以下，只要高学历的年轻人，只要有才又有财的年轻人。你想一想，是不是这回事。西安，之前落户就能买房，现在至少需要1年社保。合肥，最妖的城市，之前落户就能买房，现在至少补交1个月社保。
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未来买房第二个难点：资金。别说北上深，就连很多重点二线城市的房价，很多普通人都买不起了。涨上去的房价不会跌；没涨的房价可能补涨。我随便举几个例子：比如说成都、合肥、西安、武汉这三个城市。作为新兴的四大二线城市，目前这4个城市的房价已经相差无几。1、全都限价；2、最贵二手片区5万（个别最贵不算）；3、新房最贵3万+；4、新房中位数1万7-2万4；5、1万3+，但不多。在这4个城市中，1万5以内的新房基本上都在主城10公里以外，距离远、没配套、没地铁。不再多说。现在这4个城市中，大部分人不管新房，还是二手房，基本上购买主力都是集中在1万7-2万4之间，这是置业的主力方向。但是就这，也比之前涨了很多。基本上都比之前涨了至少5000+以上。以西安为例，之前打新成本很低，高新的保利天悦才1万5，100平总价不过150万，现在哪怕是限价也得2万2,100平总价至少220万+，而周边的二手房至少在2万6以上，100平的总价至少在260万以上。你看看数据：
以前，总价150万，首付45万，30年月供5890。现在，总价220万，首付66万，30年月供8640。二手，总价260万，首付78万，30年月供10200。
短短2年多的时间。新房首付多了21万，每年多付月供3万3；二手首付多付33万，每年多付月供5万2。试问，有多少普通人能够在2年，多挣至少20-30万？外加小10万的月供？至少30-40万的成本啊。
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未来买房的第三个难点：时间成本。很多人以为摇号很简单，也很轻松，动辄表都是几百万，甚至上海的复兴珑御，一买一卖至少账面成本浮盈上千万，多爽啊。复兴珑御入围分公布：112.8分，基础分满分+220个月社保×0.24，满分楼盘，需要准备3000万认筹金、5000万套均价、高层复式1亿多。除此以外，还需要满足已婚，有上海户口，5年内没买进记录，上海无房，同时交满18年的社保。你以为打新真的很简单？但是我们在留言中，已经有非常多的粉丝告诉我们，摇号真的非常难。
杭州的万人摇，成都的万人摇，合肥的全款+关系户，南京的万人摇，深圳的40年社保，上海的113分。
难吗？简单吗？就像在大多数的摇号城市，限价也是一把双刃剑，他既捆绑摇号家庭的资金和心思，让他们没有办法去看其他城市，也错过了很多非常好的市场机会。比如说杭州，19年打新未来科技城，限价3万多，周边二手4万+，倒挂至少在1万以上，100平的房子至少在100万的溢价。但是上一波深圳的行情，广州的东莞的行情，哪怕是只要在上海有名额，当时买入的时机也非常好，如果当时没有摇号，现在的也非常高。
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未来买房第四个难点：利率。下半年买房，有一个非常关键的节点是：银行贷款。包括贷款额度、首付额度、信用贷、贷款利率等。1、贷款额度。去年，中国人民银行、银保监会在官网发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。这一政策将金融机构分为5档，针对每一档银行，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。贷款额度这一块，现在抓的非常严格了，之前很快就能放贷，但是现在一是时间拉长了，原本2个月左右就能放下来，现在至少4个月以上，二是很多银行拒贷，广州、佛山很多城市的银行根本不放贷给外地人，流水、社保、贷款记录全部都要查，甚至很多银行都停贷了。2、贷款利率。与停贷现象同时或更早发生的，是房贷利率的上涨。
据贝壳研究院数据，6月，其监测的72城，有24个城市首套房贷利率上浮，22个城市二套房利率上浮，没有一个城市下调房贷利率。其中，苏州涨得最猛，首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，绍兴、杭州的首套、二套房贷利率也提高了30个基点。3、二手贷款。先跟大家看一个数据，楼市依旧火热，尤其是一二线热点城市。据国家统计局数据，1—5月，商品房销售面积同比增长36.3%，其中，住宅销售面积增长39.0%。商品房销售额增长52.4%，其中住宅销售额增长56.5%。房子卖得好，销量一路涨，房贷跟着涨，但是问题是，总的放款额度就这么多，所以银行只能选择对二手房下手。深圳、成都、西安，包括严查的北京、上海、杭州等一些热门城市。
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总结一下：1、门槛越来越高；2、资金成本越来越高；3、时间成本越来越高；4、贷款成本越来越高。这是一条非常清晰的脉络，也是普通人最容易进入的误区。
调控了？好事啊。二手指导价？好事啊。不让随便摇号？好事啊。……
难道真的是好事？你去一线买房容易了？你去重点二线买房容易了？你的首付、月供降低了？请你看一眼自己的月供吧，看一下自己的首付吧。也许，会出乎你的意料。
沉默是金2021-07-23 16:08:24
