大湾区西部，为什么我建议你投资珠海，而不是中山？

复盘一下大湾区这轮行情，珠江口城市广深莞佛珠，都涨了一圈。

原本，大家以为行情要轮动到中山了，竟然戛然而止。

珠海和中山，都是湾区西岸城市，珠海现在还迎着热钱，吸引投资客蜂拥买入。

而中山却不见起色，有点干不动的样子，这不禁让人发问：为什么？

其实，中山也没少为自己造势

最近，中山将小榄与东升合并、民众及南朗改街道办。

作为仅有的几个镇域经济城市，中山此举，就是为了扩大主城区面积，增加主城区人口规模，早日达成城区300万人口建地铁的目标。

6月23日，中山马鞍岛更是拍出了一块总价地王。

81.91亿！

万科干掉保利，摘得马鞍岛约1003亩综合体地块，建面150万㎡，建设280米“未来之门”，配建一个五星级酒店、会展中心和联检大楼。

中山多数银行还停贷了二手房，个别银行放款时间拉长到半年，给新房导流客户。

行政区划更改、地王、支持新房房贷……造势都造成这样了，中山市场还是凉飕飕。

今天我们就来聊聊，同样是湾区西部，为什么我建议你投资珠海，而不是中山？

我们从两方面来分析原因。

中山的热点概念和城市动能，不够强

中山市场的炒作风气有多凶？我觉得最近中山楼市发生的一件事，最能体现这一点。

火炬开发区一楼盘，是经烂尾楼盘活再包装上市的，三次改名，臻华花园——钱隆华府——深中壹城。

这次改的案名，显然是想蹭“深圳”和宝中名盘“壹方城”的名气。

看来“深中通道”的概念，已经不足以满足中山开发商的胃口了。

必须要对标有10倍价差之大的深圳豪宅，才能彰显中山的洼地效应。

深中通道、马鞍岛收割一波之后，现在面临着热点匮乏，炒不动了。

房地产就是炒作各种概念钻空子，吸引来一帮跟风投机的墙头草。

所以，中山市场，流通着非常多毛坯交付即出售的房源。

因为中山的投资门槛低，限购底线低，所以各个投资客，都可以来染指一番。

为什么说中山的城市动能不够强呢？

中山本身分散的镇域经济，导致产业升级困难，政府能控盘仅是主城区、火炬开发区和马鞍岛。

中山的城市建设，还有跳跃性。

中山的很多地块，之前都被本地的开发商拿下了，然后捂地不开发，所以导致高铁中山站附近，现在仍然是一片香蕉林。

中山的城市规划是失败的，后知后觉地做新中心马鞍岛。

同阶段，珠海早早就做了东城西移的准备，规划了横琴、十字门、唐家湾、金湾航空城多个新城区。

珠海走的是高端商务的路线。

横琴金融岛的高端金融、唐家湾的高新、金湾航空城的商务研发，让珠海实现从“小而美”向“大而强”“大而优”转型跨越，始终保持创新实践与改革突破。

而中山的城市建设明显跟不上珠海。

现在，中山的经济，真是到了深水区，但中山缺乏趟着石头过河的决心。

一下子搞火炬开发区，一下子搞岐江总部基地，一下子又搞马鞍岛。

每个都把摊子支起来，又没有深耕运营，导致各大新城都非常尴尬。

大湾区房价体系的逻辑和玩法，都发生了很大改变。

市场环境变了，玩法也要改变，但现在的中山，有点吃老本的样子，暮气已现。

别的城市都冲锋了，中山还在慢悠悠地走着，不知道到何时，才能奋起直追。

只有城市自身有良好的发展动能，才能带得动，需要自身有清晰的发展思路和房地产运作逻辑。

规则变了，大湾区的玩法也变了

广深莞佛珠涨过之后，政策打压越来越严重，所以也面临热钱和预期不足的问题。

在以往的规则中，大家都是盲目选筹。

只要蹭上大湾区的概念，房贷审核宽松，随意加杠杆可买，蛰伏静待规划兑现、配套升级，遇到行情轮动，就能获利套现。

在这样的规则中，赌的就是大势。是土地财政之下，高地价导致高房价的看涨预期。

赌的是“严久必松、松久必严”的三年一周期，买入-持有-套现。

这种玩法，在2015至今，在大湾区各城市，屡试不爽。

然后现在的市场环境，完全变了。

严查首付和流水、二手延迟放贷，甚至停贷、二手房指导价和新房限价……

通过政策端和金融端的双重收紧，控制杠杆，控制行情。

在新规则下，就要有新的玩法。

房票、贷票，变得更加珍贵。最关键的一点，就是要选择更好的城市，拥有更强确定性的地方。

我们理性看待珠江西岸城市的发展差距，理性地选择城市、板块更有确定性的房产。

珠海本身城市不错，城市向上的势能+清晰的城市发展思路+高端的产业规划，底盘足够稳。

珠海还有大湾区城市群协作的助力，向东——深珠通道连接深圳，向北——18号线连接广州中山，交通上的改善，给了珠海相当大的动力加持。

今年珠海，人均GDP14.27万元，排名第10，广东省排名第二，近次于深圳15.76万元。

珠海的活力经济竞争力，在不断增强。珠海已经开始形成自发吸引人才的氛围。

《广东省第七次人口普查公报》发布：珠海常住人口为243.9585万人，十年增长率为56.36%，居全省第二，仅次于深圳，而最近三年，则人口增幅。

除了高购买力和人口吸引强，珠海的基建也在完善。

随着洪鹤大桥、金琴快线的相继通车，城市功能正在被盘活。

最近一直在吹风横琴将有大动作，如果真能落地，那将是整个珠海的大礼包，珠海这个城市会站上更高的占位，未来可期。

结语

这一刻，还是珠海入手的窗口期，一旦官方收紧限购限贷，想买都买不了。

湾区西岸兼具宜居、门槛低和看涨预期的，就是珠海。

从长远看，珠海的核心区，子弹还可以再飞一会。

记住，长持，时间会熨平一切。

大湾区的规则变了，玩法也要变了。