这两天，中梁隐藏负债的新闻铺天盖地。瓜我们就不追了，作为专业自媒体，我们重点分析下中梁藏负债的方式，以及探讨下房企降负债的其余路径。
爆出中梁藏负债这事儿的项目叫翡丽云邸小区，这个项目是由森梁置业的项目公司开发的，而这个森梁置业又是三木集团的全资子公司，据公开信息查到这块地是三木集团通过公开竞拍获取的。
而通过各类股权痕迹，我们可以了解到这个三木集团又是阳光城控规的子公司。也就是说，这块地背后藏的是阳光城这位大佬。
牧诗跟阳光城的朋友聊了下，发现阳光城内部在推行去库存的战略，在福建拿地基本都是以三木集团的名义去拿。
紧接着，重头戏来了。
针对森梁置业翡丽云邸这个项目，在今年5月，光大银行发布了一款信托产品，规模为3亿元，资金用途为“投向福建三木建设发展有限公司发行的类永续债，用于发行人补充流动资金”，期限为“1+N”年。
从上面信托的截图里面我们可以看到，担保人里面竟然出现了中梁控股的身影。那么，中梁为何要为这个项目做担保呢？
带着这个疑问，牧诗特地去了解了下这个项目。
果不其然，通过公开渠道却发现这个翡丽云邸小区最终的取名却带有中梁的名字！
案名取为“三木中梁·翡丽云邸”，这可就让人纳闷了，项目公司是三木集团全资子公司的，所开发的项目居然带有中梁的品牌?
如果是合作开发，股权上应该也有中梁的股权才对，而股权结构上却没有中梁的影子，就是三木集团100%控股。
如果没有股权上的关系，项目案名却主动体现了中梁的品牌，难不成中梁做了一个品牌输出的项目？
从牧诗对中梁的了解，纯粹品牌输出的概率较低。
那么就只剩下一种可能，那就是中梁确实为三木集团的合作方，只是没有体现在工商股权结构上面罢了！
中梁这么做的目的，主要是为了方便融资，但是又不想提高自己的负债水平。
具体操作模式大致如下：
这个项目公司实质上两个股东，一个是三木集团，一个是中梁。我们推测，中梁所占据的股份应该是相对小股，比如49%。
由于中梁的持股比例较低或对项目的实际控制力较弱，因此导致项目公司（森梁置业）体现为中梁的非并表企业。
所以，用森梁置业进行的融资，不会体现在中梁的报表中，因此这些融资也不会显示为中梁的负债。
而事实上，中梁对这笔3亿元的融资具有49%比例的偿还义务。
同时，我们查阅了该产品的推介材料，融资性质为投向三木集团的类永续债。
永续债官方解释比较晦涩，牧诗总结下，它其实就是一款不用偿还本金，只须支付利息的，长期存在的无固定期限的债券。
从以上可以看出“永续债”其实是利好于发债人，不利于投资人。
可奇怪的是，光大推出的这款产品资金明明是投向了地产，但光大信托却把它归入“固定-工商企业”类。
也就是说，即使把森梁置业并入中梁控股的报表，该项目产生的负债都不会在中梁控股的债务一栏体现。
不得不承认，这波操作确实非常牛逼，可以说是达到了三方共赢的结果。
对于阳光城而言，以三木这个通道拿地，项目运营中的债务何财务杠杆不会计入自身的财报；
对于中梁而言，表面上只是担保人，实际上参与了项目开发；
对于光大信托而言，信托产品不仅不会占地产信托额度，而且难以引发监管的关注。
对于房企来说，表外融资常见形式包括经营性租赁、合作项目不并表、明股实债和通过ABS减少有息负债或出表。
近年来，表外融资成为房企重要的融资方式之一，一是因为房企通过表外融资可以粉饰企业财务状况，隐藏负债，从表面上增加了房企的偿债能力。
二是小股操盘等合作开发模式日益增多，为表外融资提供了便利条件。
三是逐渐繁荣的创新融资方式，如CMBS、供应链ABS等为表外融资提供了操作手段。
例如经营性租赁，由于在经营性租赁过程中，并未发生资产所有权的转移，所以会计上无需在财务报表中进行债务反应。
但资产的使用权已转移到融资企业，可以满足企业扩大经营规模、缓解资金不足的需要。
再如明股实债，利用“明股”的表象掩饰其债性资金的合规性，从而满足监管机构的要求。当项目面临回款不及时，“明股”的参股形式将提供金融机构处置相关资产的主动性。
而合作开发是近年来比较普遍的开发模式（比如上述中梁的这种模式），而这就为合作项目的是否并表提供了巨大的操作空间，表外隐性债务就此产生。
近年来房地产金融风险成为的“灰犀牛”，而表外融资成为金融系统风险的隐患，引发监管层不断出手。
先是整顿影子银行，随后整顿非标业务，加速非标融资并表。
但是一些围绕表外融资的创新业务花样翻新，衍生出了“保理+票据保险”“保理+抵押”“保理公司代采”等融资模式，其根本目的就是规避有息负债。
对于房企来说，在融资收紧的环境下必要的表外融资可以起到“救命”的效果，但是要把握好底线，一是不可触及法律法规的底线，二是不可触及企业风险的底线，否则无异于饮鸩止渴。
沉默是金2021-07-26 15:54:28
