1
这两天上海相继出台两个事关楼市的新政。先是限购升级，赠予查限购且5年内仍记入赠与人住房套数。原文如下：
被赠与人要有购房资格，赠与后5年内房子仍然算赠与人套数。政策很绝，但杀伤力一般。属于限购补丁政策，直接堵住了通过赠与规避限购的路子。这是上海继假离婚、法拍之后，又一破限购的方式被堵住。接着这限贷升级，房贷利率上调了。7月24日起，上海首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。 以贷款100万，30年计算：
首套月供从5156.37元上升到5368.22元，增加了211.85元；二套月供从5522.04元上升到5835.73元，增加了 313.69元；
从数字能直观的看到，上调幅度很小。
相比之前杭州、广州、佛山、苏州、郑州等城市自4月以来持续不断多轮上调，上海力度不算大，还有点弱。
这也难怪除了上海本地付了定金还没网签的着急网签，其他人的反映不大。反而其他城市的朋友不淡定了。
上海原来只要4.65%？也太低了吧？
是的，上海的房贷利率一直是，没有之一。即使上调之后，上海的房贷利率依然低于平均水平。总之，上海密集加码调控，力度却不大。但，这却预示着上海本轮调控最后大杀器就要抛出来了！
2
上海本轮调控的大杀器是什么？是上海四大行确认二手房按揭贷款按照“核验价”来。这也是本轮深圳调控的大杀器。但，很多人会认为，当下上海和年初的深圳不同。因此，调控思路与深圳也不一样，主要是通过挂牌价格来引导市场预期。真是这样吗？我们简单梳理一下本月上海的所有调控新政。7月9日，上海对挂牌房源核验增加价格信息的核验，以规范二手住房价格等信息发布行为。
将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源将禁止对外发布。
这意味着上海正式借鉴深圳二手房指导价。只不过上海说的比较含蓄，不是“指导价”，是以市场真实价格为依据的“建议价”。7月10日，大批下架挂牌价虚高房源；7月11日，链家给客户发信息：暂停备案及网签；7月18日，超过市场真实价格的高价房源统一下架；7月19日，上海“网上房地产”价格核验系统正式上线。其中：
有房源在售的小区是4305，约有2000个小区没有上线，没有房源挂牌；链家二手房挂牌总量从2.6w套减少到 1.6w套左右，减少38%；
当然，目前上海的价格核验还没有完全结束，还有很多价格的参照规则并不知全貌。我们仅从已经核验通过的小区挂牌价看：1、非热点区域、非热点学区，给出的“核验价”一般是市场价的8-9折。2、部分豪宅和被炒高的，给出的“核验价”是市场的6-8折不等。这一点和当初深圳二手房指导价的思路一致。至此，上海“二手房指导价”体系已经正式出台了。但，并不完整的。从深圳的经验可知，核验价只针对挂牌价，业主是不会甘心按照“核验价”卖的。众所周知，深圳“二手房指导价体系”是分两步走：
步，下架不符合指导价的二手房源，降低市场预期。
第二步，按揭按照指导价评估贷款，直接打到了房价的七寸上。
在深圳没有走第二步之前，深圳的卖家，特别是短炒投机客是很嚣张的。他们一致认为浑水摸鱼的时候到了。于是出现了很多令人膛目结舌的操作，扰乱市场秩序，制造恐慌情绪。
即使是后来，深圳四大行明确按揭贷款参照二手房指导价之后，深圳卖家依然没有放弃幻想，全款成当时主流，刚需更买不了。直到深圳抵押经营贷也要求参照政府指导价的政策出来，全款流的念想断了，涨了的二年房价才被摁住，深圳房价永不跌的预期才逐渐被打破。截至到6月底，深圳二手房价均价下跌已达15%。
因此，从深圳的经验可知，核验价只针对挂牌价，业主是不会甘心按照“核验价”卖的。他们可以找中介内部推荐，相当于信息不透明。接下来，市场乱象频生，更难管理，恐慌情绪蔓延，房价更难稳定。所以上海确定二手房贷款参照“核验价”，只是时间问题。深圳从2月8日发布“关于建立二手房成交参考价格发布机制”的通知，到3月1日深圳四大行官方确定按揭贷款参照二手房指导价，一共用了20天。上海从7月9日发布“增加价格信息核验”到25日，是16天。所以上海按揭贷款是否按照“核验价”来，很快就会有结果了。短则三五天，最长不超过30天，上海四大行一定会确认按揭贷款参照“核验价”。如果上海参照“核验价”按揭或者抵押，没有意外的上海楼市的行情大概率就参照深圳3-6月的走势。当然，会有很多人认为，上海不会走深圳的老路。这也不奇怪，就像深圳不相信深圳楼市会冷，房价会跌一样。后来都发生了。
3
当然，很多人会有疑问，为什么上海四大行不直接确认“核验价作为贷款依据”，反而在这个时候上海出台密集出台加码新政？是不是本身就对外释放了上海不会照搬深圳的做法呢？想多了！这二者不是替代关系。因为这是调控的艺术！加强赠与管理，围堵“炒房”漏洞，是回应住建部发声，楼市调控持续从严，这些上涨过快的城市坚决予以问责，坚持房住不炒！上调房贷利率提升购房成本，是回应住建部等八部门刚下发的通知，楼市调控将持续从严，房价调控、金融管控、房地产的各个环节都将加强监管。当然，也有人说，上调首套房贷利率岂不是与支持刚需购房冲突？这只能说现在还没上车的刚需，跑的有点慢。我们看一个城市楼市调控的三个阶段：
个阶段，放松调控，利好刺激。这个阶段，政策没有限制，刚需、改善、投资、投机，同等条件，同样的购买机会。第二个阶段，限购升级，利好刚需；这个阶段，刚需优先买，优先摇。抑制投资、改善，打击投机。第三个阶段，全面收紧，买入门槛儿、成本增高。这个阶段，房价已经经过一轮大行情，买入就站岗，进场就接盘。
上海目前刚刚进入第三个阶段了。这段时间，是刚需冲刺买房的时间，再晚，首付不够了，门槛更高了，成本也更高了。也是投资买房的撤退信号，谁这个时候再以投资为目的买房，就是个憨憨，要买早买了。也是卖房的冲锋号，再不卖，就只能眼睁睁的看着回调，以满意的价格快速卖掉将成为奢望。
沉默是金2021-07-26 16:00:27
