“活下去”，龙头房企万科曾在一次企业例会现场写满了这三个字，虽然这只是企业保持危机感的一番操作，依然引发外界极大关注。
彼时，还是创造了新房销售额15万亿元记录的2018年。随着经历疫情后未能及时回血的房企逐渐资不抵债退出舞台，2021年以来，行业“淘汰”加速，破产房企已超200家，近半上市公司业绩亏损，中国的房地产市场正经历大变局，“活下去”不再是一句口号，而是众多房企的真实写照。
8月1日，港股上市公司恒腾网络发布公告，中国恒大以32.5亿港元价格出售恒腾网络合计11％股权，其中腾讯花费20.69亿港元接手7％股份。本次交易完成之后，腾讯成为恒腾网络的第二大股东。
有业内人士分析，恒大卖股回笼资金，这和其今年深陷资金链承压传闻不无关系。
今年以来，房地产资本加速从股市中出逃。
｜数据截至7月28日，来源：同花顺虎哥研究不管是港股还是A股地产企业，股价基本是一路飘绿，其中部分龙头企业平均跌幅超20％，有的甚至还跌去了近七成，而整个房地产板块市净率创历史新低，其中有超一半地产股市净率跌破1倍。
目光聚焦到川渝地区，四川“地产一哥”，拥有千亿规模的蓝光发展如今已跌下神坛，陷入了债务违约的窘境。7月30日，蓝光发展发布公告称，由于公司近期出现了阶段性流动性紧张及债务风险，部分金融机构及合作方向公司提请了诉讼或仲裁，涉案金额累计达到21.12亿元。
曾经的百强房企，被誉为“渝派三强”的协信远创近期被债权人向法院申请进行破产重整，截至今年6月底，协信远创及其子公司债务本息达到109亿元。
大企业日子不好过，中小企业更是生存艰难。
根据人民法院公告网，今年以来，递交破产文书的房地产企业累计已达203家，绝大多数为地方性小房企。
截至目前，A股近50家已披露半年业绩预告的上市房企中，近半中小型房企预告亏损。而截至6月，共有358起并购行为发生在房地产行业。
亿翰智库认为，今年销售放缓、收入放慢、利润降低在中小房企中间成为普遍现象，甚至部分房企生存堪忧。
房地产行业为什么今年如此“流年不利”？
一个重要的原因是：中国已经走在坚决的大时代转折的道路上，凡是不利于生娃的一律要治理整顿。
例如“双减”政策（减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担）出台，让整个泛教育行业掀起风暴，行业上市公司股价跌幅可比房企狠多了，甚至有上市公司一夜狂跌70％，其中好未来、新东方、高途“三巨头”市值已蒸发数千亿。
教育、房价和医疗，被公认为不利于生娃的三座大山，而房地产毫无疑问就是大山中的山。
“高房价是的避孕药。”大城市房产价格的快速上涨，叠加孩子的养育成本越来越高，人们的生育愿望被一点点扼杀，以至于让很多人甚至想直接“躺平”。
有业内人士表示，本轮地产行业的调控和以往不一样，这次，高房价是作为降低人口出生率的“敌人”被阻击的。地产行业想继续快速推高房价，基本没戏了，政策不允许，国家希望看到出生率反弹。
根据中原地产研究中心统计数据，2021年以来，房地产市场累计调控超过320次，其中中央各部门的调控政策达46次，2020年同期只有30次左右。数量之多，密度之大，在近年来都是比较罕见的。
以成都为例，今年以来，陆续出台了整治、发布二手住房成交参考价、房贷业务收紧、法拍房限购、提高“网红盘”限售期等多项调控政策，严格执行“房住不炒”。
一位知名经济学家在接受媒体采访时表示，“目前针对房地产政策的调整，除了提升生育意愿和保持人口可持续发展需要降低居住成本压力。防范房地产引发的金融风险问题，以及内循环模式下需要降低以房地产为代表的经济运行总成本也是重点考虑因素。”
而政策的持续升级加码，也推动大变局时代的行业洗牌。
以前，“加杠杆、冲千亿、谋上市”，是很多中小型房企扩张的标准模式。但是继2020年的三道红线等政策出来后，去杠杆让房企融资越来越难，也让中小房企面临拿地、经营、融资等方面越来越大的压力。
今年以来，22个重点城市实施首轮集中供地，资金雄厚的国企、央企和大型房企拿地凶猛与资金实力较弱的中小房企拿地较少形成鲜明对比。甚至出现了有拿地的中小房企宁愿损失保证金也要退回地块的情况，它们主要考虑的是对后续开发出现亏损的担忧。
在此背景下，大中房企凭借资源优势、资金优势、运营实力等综合能力，市占率不断上升，而中小房企在资金有限的情况下，市占率不断被挤压，项目去化也出现疲弱态势，“赢者通吃，强者恒强”的马太效应愈发凸显。
面对行业“淘汰”提速的大势，中小型房企出路何在？亿翰智库认为，中小房企一方面需要积极与合作伙伴根据各自优势进行资源整合；另一方面要注重运营效率，坚定战略，避免盲目跟风多元化业务。
从长远来看，能穿越市场紧缩期的房企，一凭实力，二靠眼光。实力决定跑多久，眼光决定跑多远。对于不少踏入河流的新企业来说，审时度势、预判未来显然更重要。
大米哥2021-08-02 21:00:17
