开年爆款！“西派系”又一次遥遥领先了

*注：如无特别说明，本文数据均来自锐理数据RAP系统，仅供参考。

3月6日，锦江区林家坝31亩宅地登上拍卖台，吸引到十余家房企参拍，经过50余轮举牌，最终以溢价率超30%、楼面价22400元/㎡被中国铁建地产收入囊中，堪称成都地产市场2024年开年“第一爆”。

这显然不是偶然事件，而是新政策、新玩法、新秩序下房企抢占市场先机的必然之举，是成都高端市场迎来“巨变”的真实写照。

政策+市场双信号

成都高端市场重构新秩序

新房+二手房全年共成交约36万套，2023年成都在全国市场“狂飙”出了独立行情。而聚焦成都市场，可以用“风景这边独好”来形容的当属高端市场。

数据显示，去年成都有超过180张住宅预售证单价超过30000元/㎡，而前两年这一数据还只是50余张与40余张；同期，总价500万+产品成交套数占比也由2022年的6%上涨至近10%，成交金额占比也从前一年的19%升至24%。

成都高端市场全面提档是既定事实，未来房企拼刺刀、求存求发展的焦点之战必在高端市场。

▋“两会”一锤定音

“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”

这是今年“两会”对房地产的描述。简言之，构建房地产发展新模式，保障的归保障，商品的归商品，双规并行、互不交叉。而保障的主体便是刚性住房需求，“多样化”指向的正是个性化与高端化的高改需求。

值得注意的是，过去的商品房制度是很少支持高端豪宅的，譬如“7090政策”、“禁墅令”、“限价令”等。现如今，取消“双限地”、支持“多样化改善性住房需求”、强调“完善商品房相关基础性制度”……从各个层面都在为房企搭建大展拳脚的舞台。

▋购买力升级呼唤高阶产品

数据显示，2020年成都总价500万以上商品住宅成交超4000套，而就在去年总量已接近13000套，首次破万创下历史新高。数据背后，折射出的是成都旺盛的高端改善需求以及不断升级的购买力。

▋土地端高位起跳催生高改产品

根据统计，在“限价”之下2023年成都就有20余宗地名义楼面价超过17000元/㎡。目前成都已有10宗地楼面价破20000元/㎡，其中8宗皆诞生于近一年之内，且半数成交于“双限地”取消之后。成都土地价值的成长性有目共睹，高水平地价是高端豪宅的重要催化剂。

*成都成交楼面价≥20000元/㎡地块

政策+市场双管齐下，驱动成都高端豪宅市场重构新秩序。“天时”已至，接下来谁能将“地利”与“人和”价值最大化，谁就能成为赢家。

显然，有的房企已经遥遥领先。

高调激情拿地背后

择址布局赢在起跑线

第一步，抢占“地利”优势，在先天地段上遥遥领先。

地段决定价值起点。去年成都约有40余宗地达到最高限价，数十家房企围猎1宗地的情况屡见不鲜；“限价”限制取消后已有7宗地溢价率超过30%，最高超过60%。毫无疑问，但凡核心区域优质地块，房企都会放手一搏。

因此，今年主城第一拍的“爆开”实属意料之中；当然，最后成功问鼎的是中国铁建地产也并不意外。

根据梳理，2021年以来中国铁建地产通过公开市场（含联合拿地）新增土储多达14宗，其中12宗皆位于“5+2”区域，从金融城东、武侯新城到麓湖、大源等，坚定瞄准热度与价值双高地段。此外，中国铁建还通过收并购、代建等方式布局了武侯樾府（白佛桥TOD）、领樾以及温江69亩地等项目，有实力、有目标、有魄力，中国铁建地产已经快人一步。

*2021年以来中国铁建地产新增土储（仅土拍市场）

不过锐理君发现，中国铁建地产尤其偏爱武侯新城：加上去年布局的西派臻境与西派善境，7年落地7大项目，且其中4个皆为炙手可热的“西派系”。

作为中国铁建地产TOP系产品线，西派系的每一次择址都瞄准了城市核心地段。中国铁建地产再次重仓武侯新城，除了客群基础与地缘优势外，锐理君认为更重要的是，如今的武侯新城是落地西派系的“天选地段”，核心逻辑在“三高”：

▋高端局“统治区”，城市价值持续走高

从下图高价项目分布来看，成都高端市场格局已形成一心一轴局面：主城核心区+城南中轴线。主城核心区的主阵地就在三环周边，兼具“南富”“西贵”双重buff，拥有深厚高改基因与成熟圈层的成都“豪宅第三极”武侯新城，便是其中的主力担当。

随着城市不断进阶，武侯新城越发寸土寸金：去年供应2宗地，成交楼面价分别达到17800元/㎡（限价）、18800元/㎡，相继打破了金茂府地块保持了近7年的地价纪录，市场价值更上一层楼。

▋区域赋新配套落地，城市生活醇熟度高

武侯新城是武侯区政务中心+高端居住区+高端产业商务区的叠加区，是武侯区未来城市发展的重头戏。以武侯大道为界，武侯新城分为南北片区，北区集中承担产业经济发展，南区主要承载高品质居住属性，西派4子就坐落于南片区。

*西派臻境&西派善境区位示意图

以武侯西派双子为焦点可以直观感受到，如今在武侯新城南区，不仅有高端豪宅，更有高阶城市生活场景。

▶名校聚集：西派臻境西北侧是北二外K15教育配套——北二外成都附中、北二外成都附小、北二外成都附幼，东侧为邻的是武侯区第十九幼，项目旁边规划的是武青西一路小学、武青西二路幼儿园，两公里范围内还有龙江路小学新城分校、西川实验学校、川大附小南区学校等。（本资料对项目周边规划学校等教育资源旨在提供相关信息，教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学(班)时间、招生条件、收费标准及招生区域等存在调整的可能，就学招生政策应以教育主管部门及学校颁布的政策规定为准）。

▶商圈聚集：以西派臻境为中心，向西直线距离约200米是武侯万达广场，向东直线距离约600米坐落着大悦城，西北侧直线距离约1.5公里有吾悦广场以及武侯龙湖星悦荟等，未来还有双凤桥TOD等活力中心（已引入山姆会员店）。

▶轨交聚集：地铁3/9/10/17号线贯穿武侯新城内部，其中西派臻境与3号线川藏立交站直线距离不足200米。整个区域内将规划打造双凤桥TOD、白佛桥TOD等多个TOD项目，对片区生态、交通、商业等进行多维迭代。

▶生态资源聚集：西派善境北侧是120余亩铁佛公园，南侧邻近约150亩的簇锦公园，同时靠近占地超1300亩的天府芙蓉园以及江安河“宜居水岸”……

真正的豪宅从不高冷，城市烟火气一直是核心价值标签。

▋可供用地逐席递减，稀缺性越发走高

从2023年与2024年武侯新城的供地计划来看，南片区可供住宅用地已经寥寥无几，百亩地块更难再有。（2023年供地图中编号20与编号6正是西派臻境与西派善境）。从来物以稀为贵，拥有难以复制性，是高端豪宅的重要属性。

*2023年武侯区拟供应土地资源分布

*2024年武侯区拟供应土地资源分布

当然，进入新阶段的武侯新城也对产品提出了更高要求，这对中国铁建地产来说就是机会。

现象级IP继续内卷

产品迭新建立护城河

第二步，发挥“人和”优势，在产品修为上遥遥领先。

▶在无任何渠道高佣蓄势的情况下，西派臻境蓄客超过500组，本月初首批次房源推向市场，开盘即清，成功取得开门红；

▶同样位于武侯新城的西派城央去年半年时间取得6开6罄的佳绩，并夺得2023年武侯区单盘销量、成交金额双料冠军；

▶去年10月位于大源的西派善成入市，部分房源建面单价逼近4万，套均总价近800万，158套房源开盘当日便一售而空。

于西派系项目而言，“叫好又叫座”都是常规操作。

▋一方面是源自品牌信任，“西派”二字就是招牌与定心丸。

自西派国际问世以来，作为明星高端产品系，西派系项目一直在不同阶段影响着成都高改市场发展风向。

2010年，成都市场“7090”清水小户当道，西派国际就大刀阔斧地将精装大平层概念深植于成都人民心中；2014年，西派澜岸又率先对城市湖居进行诠释与塑造；2016年，成都住宅普遍高端化还处于萌芽阶段，位于武侯新城的西派城又以住宅类精装车库掀起高端居住新风潮……

从“1890”精装体系到“西派十章”价值体系，中国铁建地产一直拥有非常“超前”的产品意识与执行力，这是西派系保持长红与鲜活生命力的根本原因。

▋另一方面是源于产品魅力，围绕“生活”做文章的改善洋房社区。

7年深耕7盘重仓，没有谁比中国铁建地产更懂武侯新城。那么全新西派系遇上新阶段的武侯新城又会擦出什么样的火花？

与以往的“前辈”们相比，西派臻境稍显不同的是，其背后站着的是中国铁建+招商蛇口组成的双央企双世界500强，是“西派系”+“臻系”两大品牌TOP系结合的双强产物。

作为百年央企招商局集团旗下的旗舰企业，以“美好生活承载者”为行动指南的招商蛇口，自2010年入蓉以来已开发招商大魔方、招商时代公园、招商时代臻境等众多既叫座又叫好的标杆项目。“臻系”是招商蛇口致力于对改善产品的多维升级，从北上广深一线再到新一线成都、南京等都取得了出色的业绩。

武侯西派臻境显然被寄予厚望。

细节至上，塑造更高阶的居住体验

项目占地面积约106亩，容积率仅约2.0，共规划了24栋建筑，全部为9F/12F/13F的纯板式住宅，除18楼为1梯2户外，全部为2梯2户设计，百亩社区有且仅有818户，全盘无人才公寓、统筹用房、社区底商，保证高端豪宅应有的纯粹性。

*西派臻境总平图

排兵布阵上没有刻意追求正南北朝向，而是将楼栋扭转一定角度朝向东南-西北，保持合理的楼间距，既可避免西晒，同时获得足够长的日照时间，使得每户日照时间都不低于2小时。

将绝大部分空间用以打造园林景观，结合阵列式布局，形成层次丰富的景观效果，同时保证每一户景观资源的均好性。

走进西派臻境美学示范区，目之所及的地下会所，从空间尺度、用材规格到功能设置都相当有诚意。

空间是生活的容器，也是生活的陪伴者

西派臻境主打3个户型，各有千秋，但共性特征：一是功能性非常强；二是舒适度特别高，尺度感、仪式感、身份感均在线。

▶譬如建面约143㎡逸境户型做到约15.7米大面宽+5开间朝向主采光面；通过LDKB一体化设计，使得社交互动空间约达约54㎡。

▶再如建面约188㎡朗境户型，双套房设计+每间卧室9㎡以上+主卧行政级套房的基础上，还做到了主卧开间约5.2米+休息区面积近30㎡+3个开窗。

▶建面约225㎡峯境户型采用方厅设计，拥有约9米宽幕视野，整个社交互动空间达到约70㎡；主卧套房空间约42㎡，衣帽间与主卫都有10㎡左右，非常豪华。

▶三个户型基本实现了独立入户；设置独立玄关，最大面积接近9㎡，相当于一个改善户型的次卧，隐私性与仪式感做足。

全新西派作品，又是回归武侯新城的重仓之作，从设计思路、产品细节等各维度，西派臻境都拿出了更高阶的产品力，受到拥趸完全属于情理之中。当然西派臻境的厉害之处并不止于此，篇幅有限，下篇我们接着聊。

但可以肯定的是，“西派现象”还将继续席卷成都高改市场。

------------------------------

免责声明| 本文仅代表本公众号观点，并不意味着本账号对此做出任何承诺和安排。文中涉及的项目介绍仅为提供楼市资讯，对项目周围环境、交通、商业中心、学校、公园、酒店、医院及其他公共设施等的介绍，旨在提供相关信息，不意味着对此做出承诺。相关宣传内容不排除因政府规划、规定等原因而调整，一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件、商品房买卖合同之约定及实际交付为准。图文素材如有侵权，请及时告知，联系删除。