是凶是吉?天府锦绣二手房3.8万成交,疯了?

北京大学硕士、经济学者；

开发公司操盘手；知名楼市专家；

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昨天下午，贝壳系终于成交了万科天府锦绣首套二手房，房屋成交总价750万，单价约3.8万，万科天府锦绣可是天府新区甚至全成都次新房的标杆，这样一个价格，到底“香不香”？

该房源是万科天府锦绣第一批次12栋802号房，也是在开发商送出最高折扣的情况下，全款优惠10%，按揭优惠1%。虽然这位业主是按揭的，但是我们依然可以设想一下“全款”的收益状况：房价624万，优惠10%，惠后价格562万，卖出750万，获益大约是188万，这是什么概念？

总共赚了188万；

每年赚55万；

每个月赚4.6万；

每天赚1538元；

收益率大约是33%；

持有时间：39个月，也就是3.25年。如果计算8万元的契税，这3.25年总的回报率是31.5%，你认为香吗？

天府

锦绣

房源状况：天府锦绣802房源属于较差房源，低楼层虽然可以看湖，只能称之为“一线湖景”，看一条线而已，该房源是西边套，转角客厅只能看小区内，没有无敌view。相比而言，东边套（如下图实景拍摄）则是可以从大转角的客厅玻璃，看到天府中央公园，可谓无敌view。

需要指出一点：豪宅的价差非常大，同一个楼盘不同的房源价差可以上百万。

同一个单元，不同的楼层、不同的位置，总价相差也可以上百万，这种高额的价差在麓湖的二手房，文儒德的二手房成交中比比皆是，文儒德最近成交的二手房正在破6奔8，真正的高楼层，无敌湖景View，价格逐步站稳8万是没有问题的，但是看中庭矮楼层的房源要想破6都有困难。

再看价格，它的取证时间是2020年10月，清晰记得选房时的氛围感拉满，万科又是鸣炮，又是烟花，12栋802这套房定价是6,244,800元，当时特别的优惠政策是：全款优惠10个点。

按揭的收益：优惠1个点，房子的总价就是618万，单价31,200元，可见这个价格并不高。另外，考虑到契税，如果是首套，金额大约9万，这套房的业主有没有什么搞头呢？

如果是按揭，房源买入的时间是2020年12月22日，正式按揭是2021年的1月份，整个投资的周期是3.25年，也就是39个月。

首先房屋总价去到618万，假设当时的按揭利率是5.39%，如果首付40%，贷款贷了370万，那么在过去的3.25年，或者说过去的39个月，总共的支付的利息大概是60万，每个月的月供是25,222元。

全款回报是年化10%，而按揭年化是8%，按照常理：如果有利可图按揭，因为有杠杆效应，收益往往比较大。但这次比较特殊，因为开发商给了足够大的优惠：全款优惠10%。

目前楼市，有人叫苦不迭，不用问朋友的房子，一问就是“跌”。有人形容为“哀鸿遍野”，确实比较夸张，但是天府锦绣的获利，依然是“灯塔级别”，天府锦绣一套较差的房源，有这样的一个收益，你觉得它香不香？我觉得挺香的。

当下的环境之下，赚钱是很不容易的一件事，业主可能也是比较着急出手，在这种时候，如果是全款，从回报率的数字来看，从挣钱的绝对金额来看，将近180万的增值和纯利，也是非常诱惑人的。

因此，万科天府锦绣这样的楼盘再次告诉我们，无论何时何地，买房都要坚持价值投资，不要随便乱买。现在跌的最凶的是不优质板块的不优质楼盘，但金融城的二手房不仅最抗跌，有的还在创新高，整体下滑幅度最小，锦城湖板块的房源也在上演破6奔8。

而像天西板块天府锦绣这种优质楼盘，还能有可观的获利，它依然是投资界的王者，也依然是在这些年买房的一个“灯塔”！?

750万的成交价，可以确定的说天府锦绣的价值被低估了，以天府锦绣的品质、板块、物业水准、圈层，至少应该在4万以上。在大势萧条的情况下，有个别人夺门而逃，出现个别的房价低点，这也属正常现象。但，个别现象就是个别现象，绝对不是正常的价格，相信后续天府锦绣的二手房会在4万以上。