[摘要] 宏观经济政策在不同阶段可能会进行微调，尤其是货币政策和房地产调控政策，这将给部分行业和企业生产经营带来影响，使得“政策或将变奏”的猜测声音再次放大。
房产调控“转攻”开发商税收？上海豪宅土地 税典型样本调查
5月17日，北京住建委会同北京市监察局等10余部门联合发布《北京市房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》表示，将贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加强土地 税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
据悉，土地 税清算 有可能涉及开发周期长达十年以上、房价 六七倍的 住宅项目，昨日（5月18日），《每日经济新闻》记者选取了上海 滨江豪宅上海世茂滨江花园作为样本进行了调查。
豪宅土地 税或达数亿
“现在的售价是10万元/平方米。”这是上海世茂滨江花园售楼处的 新报价。有媒体曾报道，2001年该楼盘开盘均价为2000美元/平方米。
近十年时间中世茂滨江花园的房屋售价已经上涨数倍。按照《中华人民共和国土地 税暂行条例实施细则》（以下简称实施细则），开发商世茂房地产控股有限公司（以下简称世茂房地产）需要为大幅上涨的房价支付巨额土地税。
早在1995年，国税总局就根据《中华人民共和国土地 税暂行条例》制订了“实施细则”和计算方法，给土地 税设置了30%～60%的四档次税率。
世茂房地产2009年年报显示，上海世茂滨江花园当年销售额为26.36亿元，当期入账销售面积为65288平方米，销售均价为40380元/平方米。
但报告未公布世茂滨江花园5号楼的开发成本。有媒体曾报道，世茂5号每平方米的装修成本在一万元左右。而2000年世茂滨江花园 期的销售价格仅16000元/平方米左右。如果以每平方米16000元～20000元成本计算，大致可以算出项目的 额在13.3亿元至15.91亿元间， 幅度超过成本的100%。
按照土地 税清算的政策规定，世贸滨江花园该期房源的土地 税税 达50%。以世茂房地产2009年161.79亿元物业销售收入和108.14亿元的成本， 幅度在49.61%，按30%的税率计算，世茂房地产旗下2009年销售的房地产项目若全部完成土地 税清算，理论上当年需要支付16.095亿元的土地 税。
世茂房地产2009年的年报显示，其当年销售入账的23个项目，总共拨备缴纳的土地 税总税额才5.5亿元。
事实上，根据2006年～2009年的世茂房地产年报，世茂房地产几年的物业销售收入累计超过400亿元，累计缴纳的土地 税却只有22.42亿元，仅占总物业销售收入的5%。
“已缴纳或已拨备”
土地 税在类似豪宅的清算中具体有怎样的标准？对于《每日经济新闻》记者的上述疑问，位于香港的世茂房地产企业传讯部负责人说，截至目前，世茂滨江花园的土地 税或已经缴纳，或被“拨备”至“应付所得税的会计项目”。其中，每年按照一定比例预缴的土地 税，已被列入土地 税项目。而没有支付的部分，则被“拨备”至“应付所得税”会计科目，原因是“没有达到土地 税清算的条件”。
据悉，2006年开始，世茂房地产将土地 税从“销售成本”的会计科目，划转至“应付所得税”项。由于该会计项目除土地 税外，还包括其他应付未付的税种，同时金额也是历年累加，所以很难了解其过去几年的土地 税缴纳情况。
《每日经济新闻》记者观察到，2006年公司应付所得税总税额仅为3.68亿元，而去年应付所得税累计总金额已经达到49.44亿元，其中仅2009年一年所增加的应付所得税金额就高达近20亿元。去年末，世茂房地产的现金及银行结余为72.8亿元。如果今年就对世茂房地产旗下全部项目进行土地 税清算，确实可能对企业的资金产生影响。
土地 税清算条件
上海财税咨询电话 “12366”昨日向《每日经济新闻》记者透露土地 税清算的几个条件：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，纳税人应进行土地 税的清算并申报。
而已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地 税清算。
上海网上房地产的资料显示，世茂滨江花园自2004年以来一共取得过10余张预售许可证，共48万余平方米，但是完全售完的只有2004年取得预售许可证的19万平方米，其他项目的销售率都没有达到85%的比例。
因此，类似这样的豪宅有巨额土地 税未清算，也在情理之中。
以世茂滨江花园 后一期的5号楼为例，取得的预售许可面积达97094.83平方米，但实际只销售了68021平方米，销售率只有70%，未达到上述85%“红线”。
和世茂五号楼一样，2004年6月取得的潍坊西路1弄1－12号和2弄1－2号 的住宅部分都已销售，但有58000多平方米车库尚未销售，也没有达到85%的比例。只不过，该项目获得预售许可证的时间已经超过了3年，按照规定，主管税务机关可以要求纳税人进行土地 税清算。
《每日经济新闻》记者前往上海市浦东新区税务局询问，工作人员表示，具体企业的税收征收信息，属于保密范畴，不能向社会公布。
土地 税存灰色空间
“一位 房地产公司的老总曾计算过，如果完全按照法律规定正常纳税，每为股东创造1元钱的利润，需要向政府缴纳1.6元的税，但事实上很少有开发商缴那么多的税。”
新闵律师事务所合伙人刘福元表示，开发多年的项目未进行土地 税清算是业内普遍性的问题，是税收制度本身的缺陷所致。
据他介绍，法律规定“项目竣工且销售完成85%”，但在实际清算时，必须是整个项目全部销售完成以后才能进行。因为只有那时，税务部门才能 清楚地计算出购地成本、建筑成本、管理成本等，在此基础上，再计算企业应缴的土地 税。
但实际上，一般房地产开发项目很难全部销售清，导致项目开发成本难以被界定，给土地 税的清算，带来极大的难度。“比如开发车库的成本，和开发项目其他部分的成本是在一块的，没办法分开单独核算，这就很难计算它的土地 税，给征收工作带来了困难。”刘福元解释道。
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