[摘要] 对居民自住房屋征收房产税,这一贯穿2010年全年的政策悬念仍未现形。房产税目标主要是调控房价还是筹集收入？“借道”现有税种还是开征新税？土地、住房、财税等部门权责如何协调？当重庆和上海将房产税试点的申请提交国务院,现实的矛盾和冲突便浮出水面。
暗争评估权
对居民自住房屋征税的改革方案,无论“修旧”还是“立新”,计税依据都将按评估值征收。几乎 参与改革研究的专家称,“评估是房地产税改革的关键。”
在1986年版的《房产税暂行条例》中,对于不出租的房产,计税依据是房产原值一次减除10%至30%后的余值,若没有房产原值作为依据,则由房产所在地税务机关参考同类房产核定,税率为1.2%;对于出租的房产,租金收入为计税依据,税率为12%。
目前,上海和重庆的试点方案,以及财政部、国税总局的改革共识,都明确将采用国际通用的计税依据——按评估值征税。国际上,评估机构的设置并不一致,有的隶属财政系统,有的隶属税务系统,有的则由社会中介机构承担。
就中国而言,国务院发展研究 2006年的一项课题认为,可供选择的评估机构包括税务机构、社会中介机构、国土资源和房地产管理机构,以及财政机构。根据中国国情,有两种选择比较现实,一是在国土资源和房地产管理机构设置专门负责房地产评估机构,二是在地方税务机关成立专门的房地产评估机构。
课题组更倾向于 种选择,原因是评估所需的土地、房屋登记资料均在房屋国土部门,将评估机构设立在该部门,可以充分利用现有资料,有利于降低评估成本。另外,不动产评估是一项专业性很强的工作,房屋国土部门在这一领域的技术基础要强于其他部门。目前,中国已有房地产估价师、土地估价师两项相关评估资格,经过国务院认可,分别由住建部和国土资源部归口管理。
但是,中国房地产估价师与房地产经纪人学会的一位工作人员告诉本刊记者,作为物业税“空转”试点重要内容的“房地产模拟评税试点”中,他们并未参与。本刊记者了解到,自2004年开始的模拟评税试点,基本是在税务系统的主导下进行。
截至2009年末,已经有北京、江苏、深圳、重庆、辽宁、宁夏、河南、安徽、福建、天津十个省份(含计划单列市)试点模拟评税。2010年开始,模拟评税试点扩大至,各省选择房地产市场比较发达、管理规范、征管能力强的城区进行试点。根据各地税务部门网站的消息,湘潭、鄂州等市均进行了试点,其中,湘潭具体实施分数据采集、审核、录入,实施评税,税率、税负测算分析及试点工作总结四个阶段,于2010年11月底前完成。
2010年4月14日开始,国税总局举办第二期房地产模拟评税及计税价格核定培训班,对各地100多名税务人员讲解房地产批量评税标准和模型建立,以及房地产批量评税软件。媒体报道称,重庆、上海、广州、杭州、成都等地税务系统展开了多轮的房产税收征计培训,并对征计评估的标准做了多番筹备。
本刊记者了解到,目前,北京、杭州、上海、重庆、深圳等大城市,以及大连、青岛、丹东等一些二三线城市,税务部门已基本掌握了本地房地产信息、数据,通过房地产评税核定计税价格也已在二手房交易环节使用,对个人保有房产征税的技术条件已基本具备。
在房地产保有环节税收制度暂未出台情况下,模拟评税试点取得的成果,可先行用于契税等房地产交易环节的实际征收。不过,中国人民大学财政金融学院教授陈共对此并不认同。他对本刊记者表示,评估机构不应是税务部门,毕竟他们对评估并不熟悉,在现有机构中,土地和房产评估应该合一。
安体富也表示,评估工作由谁来做,还值得讨论。一般来讲,评估应该由第三方中介机构来做,但是,目前中国市场经济并不完善的情况下,还是需要政府的参与。长远来看,税务系统的评估机构与现有的房地产估价师、土地估价师需要整合。
“财政和税务部门之间,也在争夺评估的主导权。”一位已开展模拟评税试点地区的税务官员告诉本刊记者,目前的模拟评税试点基本是税务部门在主导,但地方财政部门想把此项工作接过去。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会工作人员告诉本刊记者,目前,房地产税评估征税,国家没有法律规定由谁评估,“税务部门不找我们,我们也没办法。”中国的评估行业多种资格并存、部门分割。实践中,各评估资格往往通过行业准入制度设置壁垒。
财政部企业司官员对本刊记者表示,已就中国评估业按专业划分评估师资格,严重的“政出多门”、市场分割问题,向国务院有关部门上报建议,应由统一的评估 主管部门进行行业管理,负责全行业评估机构的设立审批和评估资格管理,监督评估机构的执业情况。
目前,评估业“六龙治水”格局仍未改变,针对未来房地产税评估征税,税务系统又在重建一套评估体系,评估业“七龙治水”指日可待。“中国现在的税收成本太高了,不能再增加纳税人的负担了。”陈共呼吁。
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