[摘要] 新政“误伤”了正常的刚性需求,如购房者可能会遭遇“被限购”、“被限贷”的情形。于是,有人便急吼吼选择“去名”的方式以规避这些影响。但专家表示盲目地通过“去名”来解套的方式,可能反而得不偿失,而是要综合考虑各种成本后慎重决定。
新政“误伤”了正常的刚性需求,如购房者可能会遭遇“被限购”、“被限贷”的情形。于是,有人便急吼吼选择“去名”的方式以规避这些影响。但专家表示盲目地通过“去名”来解套的方式,可能反而得不偿失,而
规避“被限购”忙去名
小 把房子“卖”给了父母。
8年前,尚在读大学的小 父母买房,当时考虑为了节省遗产税,于是将小 的名字也加进了房产证。这种做法在当时并无不妥,有不少准备把房子留给子女的父母都这样操作。但此一时彼一时,目前政策环境有变,这种做法反而成为小 买婚房的障碍。
根据新的调控政策规定,如果小 在现阶段买房,将算作二套房。虽然在此之前小 自己并未真正买过房,但根据现行的“认房又认贷”规定,小 的名字已经出现在了房产证上,通过房屋登记信息系统可以查询得到。二套房贷款不但首付比例提高到六成,而且贷款利率也要上浮1.1倍,这种情形显然不是小 所愿意看到的。为了规避“被限贷”的情形,小 只好想办法去掉房产证上的名字,以便在自己买房的时候,获得 购房的优惠。
其实,像小 那样因为政策变化而“被限购”情形还并不少见。据了解, 近一段时间,有不少市民前往上海各区县交易 咨询、办理房产证去名字手续,这些人之前都在父母的房产证上加了名字。在北京、广州等地,也有不少市民想办法把自己的名字从父母的房产证上拿掉,以免遭遇“被限购”的情况。
“被限购”会让购房成本大增,甚至失去购房资格。诸如像小 那样的人群,因为之前父母买房的时候加上了自己的名字,而当自己要买房时,则会被当成已拥有房产而按照“二套房”对待,其首付比例和利率水平明显要高于 购房,这无疑让购房成本大增。另外一种情况就是父母购房时已加上了自己的名字,而自己也购买过小房用于过渡,因此如现在想要换购大房改善居住条件的时候,却会因为名下已拥有两套房而失去了购房资格。
赠予、买卖成本各不同
赠予、买卖两种去名方式所对应的成本各不相同。
据了解,去掉房产证上的名字主要有两种方式,其一是通过赠予的方式。这是一种较为常见且符合常规的做法,一般情况下,亲人中间一方通过这种方式取得另一方的财产,不动产也可以通过这种方式进行转让。另外一种方式就是通过买卖的方式,即将自己名下房产的卖给其他亲人。由于这两种转让方式有着很大的区别,因此所产生的费用也完全不一样。
记者咨询闵行区交易 工作人员得知,将自己名下的房产赠予给直系亲属,所需承担的费用主要有两个部分,即契税和公证费。不管普通住宅还是非普通住宅,契税一律按赠予部分的3%征收;公证费也必须缴纳,为赠予部分的2%。举例说明,如一套总价为300万元的 ,子女所占份额为100万元,赠予时需承担的费用为子女所占份额的5%,即5万元。
如果通过“买卖”的方式,则需按照目前房产交易过程来征收相关费用,主要包括房产税、个税和契税等。就上述案例来说,如果转让购入时间未满5年的非普通住宅,则要缴纳10.65%的税费,即3%买进契税、2%的个税和5.65%营业税。由此看来,“买卖”方式所需负担的成本要高于赠予。
不过需要说明的是,并非 的“买卖”方式都需要承担如此之高的费用。根据现行相关纳税规定,如果是满足 一套、超过5年和低于90平方米三个条件的普通住宅,只需承担1%的契税即可。
由此看来,到底是选择赠予还是买卖方式,需根据物业的实际情况来具体对待。一般情况下,对于非普通住宅来说,赠予显然比“买卖”方式划算。但对于普通住宅来说,如果已经超过5年时间,因为不涉及房产税,选择“买卖”方式便更合理了。
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