[摘要] 5月23日温家宝总理主持国务院常务会议，提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。5月18日至20日，温家宝总理在六省经济形势座谈会的一席言论，有报道说再次引发外界对房地产调控政策转向的猜想，但现在看来仍有政策红线不能跨越。
置业需求井喷 不刺激改善型后市成交难活跃
我爱我家集团副总裁胡景晖对和讯网房地产频道表示：“5月份，实际春节以后市场交易回暖，经常有人把改善型楼盘与刚需楼盘相提并论，但这两个概念之间有交叉，刚需主要包括 置业和改善类需求，区别于 性需求，从现在这一波行情看， 置业这部分刚需占交易量的70%以上， 性购买需求住宅已经很少，改善类需求占比不到30%。”
胡景晖说：“如果下一步地方政府微调优惠重点放在 置业上，我预计下半年交易活跃将难以为继。市场回暖靠 置业，以婚房为主，80后的年轻人，一般4月-6月是旺盛期，北京市一年领证结婚的有11万-12万，年轻人6万、7万，7月就释放的差不多了，估计7月、8月市场就会滑下来了，所以，对于下半年的成交量不宜太乐观。”
“微调”政策的重点能转向吗？陈国强强调：“这一两年 的调控政策没有任何的调整余地。”新时代证券分析师裴明华说：“采取‘微调’政策的多是主流城市，有二、三线城市，也有一线城市，如北京、上海，不过上海被‘叫停’了。主要是2009、2010年房价上涨太快，09年底到2011年初调控政策不断加码，是历 严厉的。”
裴明华说：“近来，发现打击 投机住房的同时，把刚性需求也打击了。于是，有的城市的地方政府扶持‘刚需’，如扬州，释放‘刚需’入市。”
其实，在今年“两会”召开前各地召开的地方两会上，部分地产商一再呼吁政策进行调整。目前越来越多城市的地方政府对政策进行微调。万科集团副总裁毛大庆建议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。五环外的限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至1到2年。对 购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。
市场：微调曲线 “救”火
有的地方政府的“微调”被争议为“变相救市”，触及限购红线的被“叫停”。在合理范围内的“微调”被默认。
那么，其对房地产公司与市场影响如何呢？
根据链家地产市场研究部综合十大重点城市的楼市销售数据，5月前3周(4.30-5.20)包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都十大重点城市新房成交量(包含保障房)为56513套，比4月同期上涨22.6%，各城市与4月同期相比变化幅度分别为：13.8%、12.6%、74.8%、-4.4%、26.9%、15.0%、1.1%、66.7%、13.6%、37.5%。除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，其中北京、上海、广州、沈阳、杭州、青岛、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅超过6成。
陈国强表示：“自然有影响，但是间接的，假如万科在扬州有开发的房地产项目，按扬州微调政策应是受益的，这样就有积极的影响。”据查，万科作为中国 的专业住宅开发企业，目前业务扩展到46个大中城市，而扬州则是万科第42城，万科在扬州有万科花园项目。5月29日万科A(000002)报收9.27元，涨幅1.09%。
统计数据显示，5月7日-5月13日，扬州市区累计合同成交商品房266套，环比增长34.34%，成交面积3.25万平方米，环比增加34.85%；其中商品住宅成交219套，成交面积2.59万平方米，较此前一周明显上升，增幅分别高达43.14%、38.5%。商业用房合计成交47套，与此前一周相比波动幅度较小。
以上，以扬州为例讨论“微调”的影响，其他二、三线城市有类似的情况。裴明华说：“微调释放刚需，一些城市的房地产销售低迷市况有所好转，市场下滑态势有所改善，对行业是利好。”
“微调”是否会造成房价的反弹？
北京万科董事长毛大庆说，如果出现反弹也会有办法解决。
对于地方政府房地产政策“微调”的未来展望，裴明华预测：“2012年内更倾向给刚性需求松绑，短期内 投机想需求还会受到抑制，目前暂时的市场回暖，但与去年同期比，还难言乐观，未来具有不确定性。”
陈国强认为：“地方政府有微调的冲动、动力，但要看它们具体怎么做，如何做，有什么新规定，措施是否违反限购，只要不踩到底线， 也不会说什么。”
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