[摘要] 两年来，房地产 投机性需求基本被抑制，房价过快上涨的势头被遏制，房地产作为 品的资产配置效应已经逐渐褪色。进入2012年，管理层多次强调坚持房地产调控不动摇。
供需力量对比正在逆转
影响房地产价格的长期因素是供需。调控的长期化将引发购房者、持房者和开发商等市场主体预期发生变化，进而使得供需发生逆转。
房地产的价格运行规律不同于一般商品，金融属性十分明显。房价上涨期，市场交投火爆，价格继续上涨的预期强烈。对于刚性需求的购房者而言，越晚入市意味着需要支付的购房成本越高；对于 性和投机性需求而言，此时持有房产可以获取价格上涨带来的 。所以，购房者入市积极，房价继续上涨，这种上涨又强化了预期。当房价由于政策调控等原因涨幅开始变小甚至不涨的时候，刚性需求的购房者大多会选择持币观望，希望未来房价下跌从而减少购房成本，而此时 投机性需求持有房产等于其机会成本，这一部分需求将被明显抑制。这一阶段，成交量会明显减少，开发商的资金链逐步紧张，部分开发商选择 促销，二手房的持有者也开始抛售手中的房产，从而导致供应量增大需求减少，价格开始松动。随着价格由涨转跌，市场预期将发生进一步转变，价格越跌，购房者观望情绪越重。
目前我国房市正处于供需力量基本持平的短期均衡阶段。此轮房地产调控将长期化，限购限贷政策不会轻易退出。笔者认为随着调控效果的持续和持有房地产机会成本的不断增加，市场预期将逐步趋于悲观，导致供需力量对比发生变化，房价的均衡将被逐步打破。
首先， 投机性需求基本被挤出市场。限购政策基本封杀了第二套房以上的 和投机需求。对于 投机性需求而言，持有房产追求的是价差 ，而房价持平或下跌将产生机会成本甚至亏损。所以，只要限购限贷政策不退出，房价没有 的可能， 投机性需求就不会回到市场。
其次，上半年市场的回暖主要是开发商 走量和部分刚需入市造成，随着这部分需求的逐步释放，市场需求将重归平淡。以深圳为例，上半年90平方米以下商品房的成交面积比2011年同期上涨18%，90-140平方米的成交面积比2011年同期上涨11.4%，而140平方米以上的成交面积却比上年同期下降0.3%。可见，今年上半年的销售主要以刚性需求的小户型为主，而大中户型成交惨淡。然而，进入6月以后，90平方米以下户型的成交面积出现下滑，从今年5月 的265万平方米下降到7、8月份的200万平方米左右。所以，随着政府对调控政策不变的多次重申和刚性需求边际效应的逐步递减，购房者开始重新持币观望，刚性需求带动楼市回暖的效应在逐步减弱。
再次，商品房库存持续增加，下半年新房供应将放量。自2010年调控政策出台以来，商品房住宅大幅增长，从2010年6月的10646万平方米上升至2012年8月的20401万平方米，累计涨幅接近一倍，这在以往是从来没有过的。今年上半年，竣工的商品住宅增长缓慢，然而下半年将迎来新房上市高峰期。按照商品房两年的建设周期计算，2010年下半年到2011年上半年商品住宅新开工面积快速增长，该批项目将于2012年下半年开始集中进入竣工期，商品房待售面积将在现有的基础上继续大幅上升。从上市公司中报披露的情况看，主要房地产上市公司今年10月之后的交付项目都将出现明显增加，这与上述分析基本吻合。
后，房产税试点扩大和保障房入市将对抑制房价起到重要作用。我国“十二五”规划中明确提出“有必要研究推进房产税改革”，近期国税总局相关人员表示“房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度”。
目前 上大(社区网论坛商铺)多数国家出台了物业税或者房产税政策。在我国，房产税的实行将是大势所趋。按照0.8%-1.2%的征收标准，每套商品房每年税收为1.6-2.4万元，累计效应会使得 性住房持有成本明显上升， 回收期延长。如果这种压力不能有效转嫁，则会增加存量房的抛售量，增加市场供给，从而平抑房价。从2010年开始，我国开始加快保障房建设。2010年保障性安居工程建设规模为580万套，2011年扩大至1000万套，2012年的建设计划是不低于700万套。按照两年左右的建设进度，2013年、2014年将迎来保障房入市的高峰期。
高房价问题已经不单单是一个经济问题，而是上升到一个关系着公平和稳定的社会问题。笔者认为， 调控房价的态度十分坚决，限购限贷等政策将在未来较长一段时间内保持不变，如果房价出现明显反弹，不排除政策加码的可能，如加速推出房产税等。
随着调控的持续，其效果将逐步显现，市场预期将发生变化，供需因素将发生逆转，目前房价的中短期均衡将被打破。短期看，不排除未来3-6个月房价在刚需推动下继续小幅反弹的可能性，随着2013年大批量供给的入市和需求的重归清淡，房价下跌是大概率事件。
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