[摘要] 挤出了投机泡沫、调整了市场结构、抑制了房价过快上涨，持续了两年多、号称“ 严”的房地产调控，也随着近期楼市“暖冬”的到来，逐渐显露出调控“边际效应”减弱的迹象。专家表示，在当前房地产市场平稳发展基础尚不稳固的情况下，现行调控政策仍有必要继续坚持，更具长效性、更具市场化的政策也亟待出台。
一些专家和分析人士表示，今年以来房地产开发企业大致执行了年初“以价换量”、年中“平价放量”和年末“保价缩量”三种销售节奏。不少标杆房企在调控之年销售业绩不错。
数据也显示，11月，100个城市住宅平均价格为8791元／平方米，环比上涨0.26%，自今年6月止跌后连续第6个月环比上涨，涨幅也进一步扩大。2012年的房地产市场俨然将在一片暖冬中落幕。
对于近期市场的量 升，主管机构和一些专家解读为成交结构调整，不存在房价大幅反弹的可能。一些市场监测机构发现，隐藏在数据之下的现实情况是：不少房企一改到年终就缩减销售的方式，在12月仍大量推货，以求提高销售业绩。“这也表明，很多开发商今年的日子并没自己说的那么好过。”瞿中奇表示。
也有部分专家分析，房地产的“暖冬”也反映出，由于利空出尽的影响和开发商对调控政策的适应，调控政策对抑制市场的“边际效应”有所减弱，调控效果尚不巩固，房价仍有出现大幅反弹的风险，调控不能放松。
近期， 政治局在会议上再次强调加强房地产市场调控和住房保障工作。一些专家表示，这为此前摇摆不定的市场预期定下了基调，陈晟分析，这预示明年的房地产调控基本不会出现放松的可能性。
在业内人士看来，带有浓厚 干预色彩的“限购”“限贷”政策， 的意义在于争取时间，能否抓住房价回稳的机会，加快保障房建设，完善市场化调控手段，将是决定未来中国房地产市场能否健康稳定发展的关键。
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