[摘要] 房地产企业经过十多年的宏观调控，对时间窗口的把握，已经 得心应手。有人辞官归故里，有人星夜赶科场。上半年房地产企业的应对举措各有不同。那么，上半年房地产行业出现哪些新化，哪些因素直接影响到房地产企业的调整？
孙子云：兵无常势，水无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神。房地产就像游乐园的“叮当锤”一样，基本面一好转，必被加码打压，政策天花板现象突出。但是，房地产企业经过十多年的宏观调控，对时间窗口的把握，已经 得心应手。有人辞官归故里，有人星夜赶科场。上半年房地产企业的应对举措各有不同。那么，上半年房地产行业出现哪些新化，哪些因素直接影响到房地产企业的调整？房地产行业应该如何具体面对？通过A股上市房地产开发企业(按申万房地产分类)样本分析，本文试图回答上述问题。
基本面分析：
2013年上半年，房地场市场 的红利是政策平稳， 政府没有出台更多的打压楼市政策。因此，需求端集中释放，有可售资源的房企抓住机会，销售业绩增长迅猛。此外，2013 年上半年房价高位维持，开发商加快现房库存去化进度，现房库存带来当期结算收入增加。开发商对房价高位运行和政策预期普遍乐观，合约销售结转为营业收入意愿增加。
今年上半年，结算收入占预收账款的40.2%，高于2012 年同期的36.6%，开发商结算意愿增强。2013 年上半年，上市房地产公司收入和利润增幅分别为42.8% 和31.3%，全部上市房地产公司归属母公司 者的净利润增速分别为31.3% 和31.6%。
但是，开发商的结算利润率仍在下降。2013 年上半年，全部上市房地产公司的结算毛利率为36.2%，较2012 年下降了0.7 个百分点，全部上市房地产公司为36.2%，较2012 年下降了0.6 个百分点。本刊认为，利润率下降过程尚未结束，或将持续到今年年底，预计全年毛利率将降至36% 左右(小区网论坛)。综合分析，由于2012 年下半年以来房价上涨较明显，而今年地价也明显回升，整体来看，预计未来行业毛利率将变化不大，基本维持在35% 左右。
上半年，房地产企业呈现大者恒大的趋势，上市房企的销售额占比进一步提升。2013 年上半年，商品房销售额增速为43.2%，与上市公司销售回款增速基本相当。但上市公司销售额占比从2012 年的10.5% 提升至11.4%，行业集中度继续提升。
开发商的经营性现金流迅速提升的同时，亦加大 。2013 年上半年，全部行业上市公司(经营性现金流出)增速为60.2%，较2012 年的5.4% 大幅回升，也高于销售回款40.1% 的增速。房地产行业的经营性现金流自2011 年12 月以来重新出现了净流出。
究其原因，开发商加大 力度的原因主要是：2012 年以来，销售持续改善并在高位稳定；政策环境逐渐趋于友好，使企业的 意愿逐渐得到恢复；经历了2011 年12 月以来一年多的收缩，行业的资金状况普遍好转，过剩的企业库存和土地储备也得以消化，企业客观上也存在加大拿地和开工力度，维持后续发展的需要。本刊认为，下半年，房企的 意愿仍将积极，2014 年将趋于平稳。决定开发商 意愿的财务指标是，经营性现金流出的增速与销售回款增速匹配的水平。经过今年上半年的积极 ，房地产企业的土地储备和潜在库存得以补充，在销售和政策预期相对平稳的情况下，企业进一步加强 的意愿较弱。
2012年以来，由于销售回暖，开发商的资金状况明显好转，上市公司的偿债能力改善，净负债水平也逐渐下降。但是，开发商加大 又导致货币资金增速和短期借款的现金覆盖比例下降。
2013 年上半年，上市公司货币资金增速为39.4%，货币资金覆盖短期借款及一年内到期非流动负债的比例为106.2%。房地产行业 率在经历了2012 年持续一年的下降后，2013 年开始适当反弹。2013 年上半年，上市公司净负债率为72.5%。
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