[摘要] 房地产企业经过十多年的宏观调控，对时间窗口的把握，已经 得心应手。有人辞官归故里，有人星夜赶科场。上半年房地产企业的应对举措各有不同。那么，上半年房地产行业出现哪些新化，哪些因素直接影响到房地产企业的调整？
样本企业分析：
万科：海外发展谨慎
拿地不是按照一、二、三、四线城市来安排的，而是均衡地 ，根据人口、就业情况来决定拿是不拿，当然也考虑地价水平因素。
对于项目的销售，万科总部没有定价权，不做决策，但在项目推盘速度上，总部有管理规定，不管 与否，项目推盘后一个月的去化要求是60%。
关于海外发展，万科会在中国人多一些的地方开展业务，不会一下铺开。
金地：产品结构持续改善
金地自2011 年下半年开始加快户型结构调整步伐，2013 年大户型占比已由2011年的51%下降至35%，新增货量中小户型占比更是高达80%，产品结构持续改善。当前公司70% 的土地储备定位 置业和 改善型，预计公司未来中小户型刚需产品将稳定在60%~70%，由定位中 转向以 置业和 改善型的刚需产品为主。
恒大：财务状况仍然疲弱
三线城市的高库存以及调控政策会对恒大下半年的销售带来一定不确定性。上述难题只能依靠产品定位以及灵活的销售策略消化。2012 年入账项目提供较大的价格折扣，影响了2013 年上半年的毛利率。预测2013 年下半年，恒大地产的财务状况较上半年有所好转，但财务状况仍处于疲弱水准。
拿地标准，在每个经济发达的三线城市离市政府大概2公里左右的位置去储备项目。四线城市不去。
绿城：利润率有望再高
绿城财务状况显著增强，使该公司未来可以恢复至更快的收购步伐。同时，绿城通过合营公司与主要发展商开始进行新的土地储备，有助于通过更具保护利润率使资产净值进一步增长。
目前来看，该公司关注的还是去库存，提高产品的周转率，这也是该公司在产品方面 主要的措施。在内部 率(IRR)与高毛利率之间，该公司把快速周转放在首位。
绿城接下来会把产品的需求客户面进一步扩大，包括以下两个方面： ，在高品质情况下，在房屋总价方面会有所降低；更加重视细分客户市场。
远洋地产：重返增长行列
经历了2010 年以来公司股权结构震荡、物业销售区域布局单一以及商业地产迟迟无法贡献盈利等问题的困扰之后，远洋地产终于在2012 年得以复苏，并在2013 年能够跟上同行业的增长步伐。
目前远洋地产正在北京（楼盘）亦庄试点养老地产，以作为商业化探索样本。公司正在探索的商业模式包括：一是以半护理为特点的养老模式；二是产权交易模式。鉴于养老产业的商业化问题复杂且需要大量的政策配套，目前很难对其养老地产的商业前景做出具体判断。
泰禾集团：融资渠道广
拿地积极，扩张迅猛，总储备达350万平方米，总货值超过500亿元，项目类型以商业地产和高周转住宅为主。
公司自2012年6月开始，在土地市场上积极出击，共斩获13块土地，增加储备235万平方米，目前总储备已达350万平方米，总货值超过500亿元。增加的储备主要位于福建、北京及长三角的上海（楼盘）、江阴（楼盘）等地。项目储备类型按面积分，商业、高周转住宅、低周转住宅占比分别为45%、45% 和10% ；按货值分，比例为40%、35%和25%。
资金来源渠道广，高毛利率的商业项目等能消化较高资金成本，财务风险可控。公司资金来源渠道较广，包括信托、东方资管等资产管理公司、大股东借款等。
雅居乐：聚焦高周转
“短平快”包括：土地，少拿拆迁项目；产品，聚焦刚需市场和大众化产品；产品管理、材料物品等方面高度标准化。项目运作方内部时间节点：拿地之后，5 天内进场探察，15 天内定方案，30 天内申报，150 天进行开工，240 天内涉及政府领域(小区网论坛)，320 天—420 天内开售，开售之后，3-6 个月之内现金流要回正。
首创置业：以奥莱模式拿地
拿地方式，结合奥特莱斯商业模式去拿地；通过天津（楼盘）武清的土地一、二级联动的模式拿地。首创也会参与市场的招拍挂，通过市场竞争去拿地，但是不会去拿 。
刚需产品占该公司 比重超过80%， 物业是首创置业未来重点考虑的 商业模式之一。母公司对首创置业有直接帮助，例如天津首创国际半岛依靠母公司获取。
方兴地产：看好梅溪湖模式
方兴地产会坚持 定位、精品产品的战略，不会向三四线城市和刚需产品去发展。
梅溪湖项目一级土地的开发情况 好，目前已完成了半年的预算目标。
今年上半年，方兴地产有一部分是长沙（楼盘）的土地一级开发，这部分计入物业开发，毛利率只有33%，如果把这部分剔掉的话，开发板块的毛利率是48%。
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