[摘要] 无论是春熙路 商圈还是大面等新兴区域，商铺的高空置，已是一个普遍的问题，新中兴的商铺面临的是升级换代的问题，大面面临的是区域人气不足的问题，但无论是新老区域，有一个共同点是，这些被逼走的商户都是因为承受不了过高的租金。
城东近几年的房地产的开发很是厉害，这里汇聚了大量的住宅人群，商业综合体却没有多少。按常理说，这样的新兴区域商铺经营应该是很不错的。然而，现实不这么认为，在这里，逼走商户的不仅仅是租金。
以大面为例，大面作为成都的新兴商圈，有川师的人气保障，发展较好。整个大面目前呈现的有合能四季城、龙城1号广场、炜岸城、云立方、凯德卓锦万黛、华润国际社区、世茂城以及师大现代花园。师大现代花园是区域内的核心项目，小编特地走访了该项目附近的商铺。师大现代花园位于川师 校区西门，商铺人气火爆，远近闻名，小编也是慕名前往，但去了实地，却发现现实太骨感。师大现代花园确实是有经营很好的商铺，但更多的商铺却是惨淡收场。
“商铺空置5年 只因任性位置！”
项目位于川师西门，共三层，目前的经营业态有火锅、面馆、串串、水饺、冒菜等餐饮店，吉家超市，药店，中介，理发店，洗车行，酒店，茶楼，KTV，网吧等。一楼临街商铺租金在100-150元/平.月之间，内街商铺租金与二楼持平，二楼的租金集中在40-90元/平.月，三楼的租金在30-50元之间。
从人气上看，一楼临街商铺部分业态经营情况较好，内街商铺除了桶装水、驾校等商家还在营业外，服装店等口岸要求较高的业态已经死了大半，二楼的大型餐饮店生意尚可，现在生意好的是在这里已经营业了几年，口碑不错的商家，化妆品店、理发店、家纺店生意都还可以，算是熬过了寒冬，值得一提的是，这里的许多店铺，比如餐饮、化妆品店都在网上有自己的店铺，对自家生意起到了不小作用。三楼主要集中经营的是茶楼、KTV、酒吧或者大型餐饮等大面积的业态，人气一般，内街商铺全死，有些甚至已经空置了5-6年。
（师大现代花园现状）
总的来说，师大现代花园关店的多的就是内街的服装、饰品店等业态，开一家死一家。目前在营业的理发店生意可以，营业时间可以到晚上10点，但是，也有一个理发店挂上了转租的铺子，据旁边的商户介绍，租金太高是主要原因，90平的铺子租金7650元，再加上员工的工资成本，七七八八算下来，商户可以赚的钱微乎其乎，开铺子赚不到钱又耍的不安逸，索性撤场子走人了。与该理发店相邻有一家日杂店，仅是每天的开支就要300元，但是，当天的营业额却达不到这个数字（这里原来经营的也是一家日杂店，以失败告终）。 的家纺店商家月租60元/平，每月收入2万到4万，租金成本就要扣除6000块，一家人开这个铺子也算过得去。真正在这里赚钱的就是1楼做餐饮的，某冰激凌店租金100块，1个月赚1万左右，是餐饮行业里盈利较低的，普通的串串店每月盈利可以达到2-5万。
师大现代花园的消费客群有川师的学生和附近的居民，川师的学生占多数，而且附近的居民以租户居多，每逢寒暑假人流量会减半，这一定程度上会影响了商家的经营。
师大现代花园附近已成型的商铺有炜岸城、龙城一号广场、合能四季城、万卷山。炜岸城商铺去年交房，零星开了几家，整体商铺业态尚未完全成型。龙城1号广场开了部分商业，生意尚可。合能四季城租金60-160元/平.月，每月租金大致1万左右，商业形态有餐饮、中介、药店、超市、驾校、养生馆、酒店、理发店，生意较好。项目外面同时有许多小吃摊，人气火爆。万卷山商业整体没有合能四季城好，空置率达到40%，租金在60-150元/平.月， 合能四季城的租金较高，经营情况一般，某零食铺子，33平，租金4000元，每平大致在120元左右，老板有转租的意向。从整个大面板块来看，未来会推出不少新兴的社区商业，凯德卓锦万黛，商铺30-300平，售价1.5-3万，不可做餐饮，明年3月交房，项目总计有住户3400户，商业2万方，比之于炜岸城，这里相对来说，更值得 。天府逸家商铺今年年底交房，售价3万，面积区间20-600平，周边的租金80-200元/平.月，周边的住宅基本都没有交房。华润国际社区在凯德卓锦万黛 ，明年年底会交房，也会推出底商。世贸城某些商铺已开出来，烧烤店、超市等业态已成型。龙城1号也有新批次商铺尚未交房。这些商业项目的入市，会极大丰富大面区域的商业氛围，但同时，因为住宅人气的不足，也会带来新批次商业的空置。
对此，小编总结了几点经验给大家：
1、餐饮铺子是万金油。无论在哪个区域，餐饮铺子的经营状况是好的，当然开餐饮铺子一个重要前提，位置要好，同样是一楼的铺子，大众的冒菜馆，开在内街，也没有活路。
2、内街商铺比临街 ，但好不选。因为这里的铺子是挑商家的，小编在这里见到死的多的就是服装和饰品店（当然也有人吐槽那些关掉的店铺的衣服实在太丑），这个位置更适合一些 岸要求不高的业态，比如快递、广告、驾校、桶装水等。内街某桶装水外送店铺，5平商铺600元的租金，单月盈利可达1万，某驾校12平左右的铺子，每月30-40元/平.月，盈利可观。
3、商品品质是核心。虽然这里关掉了不少饰品店，有一家生意还算不错，问起原因，商品种类齐全，质量可靠，有不少忠实的顾客。
4、稀缺性商业业态发展前景可观，积极应对电商的冲击。
无论是春熙路 商圈还是大面等新兴区域，商铺的高空置，已是一个普遍的问题，新中兴的商铺面临的是升级换代的问题，大面面临的是区域人气不足的问题，但无论是新老区域，有一个共同点是，这些被逼走的商户都是因为承受不了过高的租金。
据机构统计，截至2014年，成都 的零售商业总存量已超过522万平方米，巨大的市场供应给现有项目的经营管理与未来项目的定位策略均造成了较大的压力和影响。2015年，成都零售商业市场预计将有约20个项目入市，为市场带来近190万平方米的新增供应体量，未来项目基本以购物 的形式入市，这给我们目前的商业带来更大的冲击。
这个冲击已经日渐体现出来了，2015年，成都的商业已很不正常，住宅限购之后，开发商高价拿地，大肆开发商业地产，一时间成都的商业喷薄而发， 者疯抢市场，过高的价格终转嫁到租户头上，租户想提高商品价格，消费者却不买账，后这笔账还是由租户自个儿吞下。久而久之，租户也吃不消，迫不得已退出市场，终造成商铺终的大面积空置。这些商铺空置少则一年，多则五六年，宁可空着，也不 。对于这种现象我们说不清楚究竟是谁的错，大家都有不得已的苦衷。可是有一个问题却是我们必须面对的，这样下去，成都的商业地产究竟该怎么办？
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