房哥打假03期：“返租”年 13%？我读书少别骗人

房天下房天下  作者：杨戈  2015-06-18 08:30

[摘要] 近“贵圈”出了两件事：一是天府大道旁的麦迪逊广场开发商跑路，烂尾工程遭到愤怒的业主围攻；二是某长期做商业项目的房企濒临破产，入驻商家纷纷撤兵。巧的是，这两家当年都曾给购房者开出华丽丽的“返租”合同和高 率。

 

困局怎么破？大家好才是真的好

相信看到这里，作为 者的你，已经有了自己应对“返租”项目的良策。房哥以为，留意以下几点，方能百战不殆：

一、 认准品牌。一般来说，万科、绿地、龙湖、恒大、华润、保利这样的大开发商，是
不会“跑路”的，项目遍地都是，“跑得了和尚跑不了庙”；何况，他们的招商、后期运营能力也值得信任。话说回来，这几个大腕好像都没怎么搞过“返租”这事儿。

二、看地段、区位。同样是“售后返租”，中航名人酒店就比麦迪逊广场靠谱，原因一个字（座山雕附体）：地段。 “返租”类产品，就得选规划好、交通便捷、配套齐全、人流量大、前景可观的口岸。

三、对合同“咬文嚼字”。首先是明确跟谁签约，是开发商还是第三方运营者，不管是谁负责，有没有能力保证顺利经营、承担违约后果。其次，要明确责任归属，违约后解约、赔偿等具体事项都要白纸黑字地写明期限、小项和数额。

四、选择招租模式靠谱的。谨慎购买由大产权商铺、写字楼、 分割而成的小面积单位，好选择大产权商业或统一招租管理的小型商业。零散的运营，会招致1+1<2的结果。这方面位于世纪城的希顿国际广场就做得不赖，其写字楼半层、整层出售，统一经管，利于实现多方共赢。

那么对开发商来说，又该选择怎样的操作模式呢？

RDER-COLLAPSE: collapse" border="0" cellspacing="0" cellpadding="0" width="456">

RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: yellow;WIDTH: 90pt;HEIGHT: 16.5pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" height="22" width="120" colspan="2">操作模式	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: yellow;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="129">	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: yellow;WIDTH: 101pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="135">缺陷	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: yellow;WIDTH: 54pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl66" width="72">例子
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 90pt;HEIGHT: 33pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" height="44" width="120" colspan="2">裸卖	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="129">开发商规避了绝大多数风险	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 101pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="135">销售缓慢，销量往往无法达到预期值	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="72">誉峰MINI
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 35pt;HEIGHT: 132pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" height="176" rowspan="2" width="47">返租	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 55pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="73">引入酒店经营公司	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="129">酒店统一经营管理，可借力其品牌效应；市场走量有保证，利于实现双方共赢；开发商规避了部分风险	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 101pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="135">开发商需向酒店经营公司支付一部分返祖费用	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="72">中航名人酒店，高盛金融
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 55pt;HEIGHT: 49.5pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" height="66" width="73">未引入酒店经营公司	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="129">保证开发商利润	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 101pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="135">租金转入价格，风险转移给业主；单价高且走量困难	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="72">海洋
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 90pt;HEIGHT: 49.5pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" height="66" width="120" colspan="2">出售经营权	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="129">降低 门槛，提高 ；操作灵活，能实现持续稳定的	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 101pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="135">缺少第三方监督，可能出现更多合同纠纷，也增加了 者风险	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="72">南京爱玉老年
RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 90pt;HEIGHT: 82.5pt;BORDER-: windowtext 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" height="110" width="120" colspan="2">业主参与利润分配	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 97pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="129">模式灵活，降低 门槛，规避了不少风险；提高双方积极性，利于持续、稳定的经营管理	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 101pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="135">开发商利润减少	RDER-BOTTOM: windowtext 0.5pt solid;BORDER-LEFT: windowtext;BACKGROUND-COLOR: transparent;WIDTH: 54pt;BORDER-: windowtext;BORDER-RIGHT: windowtext 0.5pt solid" class="xl65" width="72">/

以上是房哥整理的“操作模式”列表。相对来说，“裸卖”和自主经营的“返租”对企业资金和运营能力要求都很高；引入第三方的“返租”要求品牌酒店，也会削减开发商利润；“出售经营权”的模式比较新颖，操作灵活，后期 空间较大，也需要强大的资金支持，还增加了风险。在这里，房哥推荐后一种：“业主参与利润分配”模式。

这种模式不多见，但已有成功的运用：一般来讲，业主若是全款购房，前三年享受固定 （每年总房款6-8%），这部分 一部分折入购房款（算作折扣），一部分每年定期返还；从酒店开业第4年起，业主可参与经营利润分配。如业主是按揭购房，那么前三年的定额 则一部分折入首付款，一部分定期返还。

该模式相当灵活，一方面降低 门槛，为 者避免了不少风险；一方面提高了开发商、 者双方积极性，利于持续、稳定的经营管理。在具体操作中，业主的 与经营利润挂钩，这部分除去支付给酒店管理公司的费用外，由开发商和业主进行分配并各自承担税费。这跟传统的“售后返租”比起来，既“合法”，又安全。所以嘛，“大家好才是真的好。”

总而言之，卖房就是卖房，招租就是招租，利用“返租”的噱头搞融资搞卷款，什么下场大家都看到了。举头三尺有神明，楼市水很深，开发、 都不容易，请互相珍惜。