[摘要] 近“贵圈”出了两件事：一是天府大道旁的麦迪逊广场开发商跑路，烂尾工程遭到愤怒的业主围攻；二是某长期做商业项目的房企濒临破产，入驻商家纷纷撤兵。巧的是，这两家当年都曾给购房者开出华丽丽的“返租”合同和高 率。
返租产品陷阱多！三方须三思
提起返租，怎么能忘了2006年盐市口广场。其开发商川宏实业从2004年开始，就把广场商铺分割成小面积产权铺子对外零售，业主将手中商铺返租给川宏某子公司，后者将之打给华联，租赁合同中说明给业主每年返租7%。然而事与愿违，业主们大多都没有收到租赁方承诺的租金。后来川宏内部人士承认：开发商在盐市口广场引入华联时收取的租金很低，用来应付业主返租租金都捉襟见肘。
盐市口广场
可见，高 承诺也仅仅是“看上去很美”。天上不会掉“馅饼”，只有陷阱。其实工商局早在20年前就已规定：房地产广告中不得出现融资或变相融资内容，不得含有 或 的承诺。2001年，建设部颁布法规，规定房地产开发商不得采取返本时销售或变相返本销售的方式销售商品房。2011年，高法也发声：“不具有房产销售的真实内容或不以销售为主要目的，以返本销售、售后、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，触犯刑法，高可获10年有期徒刑。
不过，法规中指定“不能返租”的，只是预售商业项目，而大产权现房商铺或房产证落实的商铺，承诺“售后返租”其实并未触碰警戒线。尽管如此，产权分割后的写字楼、商铺，以及 ，其“返租”仍然游走在刀锋之上。
是什么促使房企“顶风作案”？“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。”房哥不愿以大的恶意揣测开发商，然而祭出“售后返租”大招，要么是因为房子不好卖，要么急于回笼资金。一旦 或大部分资金到手，难保开发商不会人间蒸发。有的开发商虽未“跑路”，却用从业主那收来的钱做 ，失败了资金链一断，两头都顾不上。
“售后返租”十分考验运营，对开发商的资本实力、品牌、经营能力都提出了苛刻的要求。目前市面上的返租合同承诺年限一般为10-20年，要坚持在这么长时间里保证“高输出”绝非易事。为了规避风险，部分房企请来了专业的酒店经营公司，由第三方统一招租和管理，方便规范，酒店品牌也能提升项目价值，“三方共赢”不是梦。但在这种模式下，开发商须向酒店公司支付部分返租费用，利润空间受到压缩。
也有房企坚持自主运营，此模式存在两大弊端：其一，缺少第三方监管，合同纠纷更加频繁，也增加了 者的风险指数；其二，投入资金做运营的开发商，往往将这部分成本转入价格，“羊毛出在羊身上”，业主明着，暗里却吃了亏，城南商业地产价格高企，跟这不无关系。
据内部消息，麦迪逊广场鼓吹的“葛兰麦迪会”并非有着“血脉”的烫金名片，“葛兰麦迪逊酒店”也不是全球连锁，这家“第三方”很可能是开发商的马甲：业主与“酒店”签约，满以为能坐收房租，却捞个竹篮打水。这样看来，该项目的“天价”也就不难理解了。动动脑子都知道，在那地儿能租出去那么多 ，还能租那么高的价格，不是科幻电影么？
对开发商来讲，“返租”模式将带来高利润，也将带来高风险和高运作压力。对 客来讲，“返租”的确省事儿，却隐藏着巨大风险：一旦项目破产或商家撤兵，“”神话将如泡沫般碎裂。对第三方经营者来讲，“高 返租”的项目不一定好做：商气要养，人气也要养，交通、地段、品质不到位，要想做出13%的逆天年 率，只能自己贴钱。
返租有风险，“三方”须三思。
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