[摘要] 近房地产领域有一种思潮叫“重返一二线”，这种反思主要是在2013年大规模出现的，也是随着“阳光城”等几个房企在一二线市场布局获得极大成功而兴起的一种论调。其实这里可能存在两个相反的逻辑方向，一个是房地产经营逻辑，一个是零售物业经营逻辑。
近房地产领域有一种思潮叫“重返一二线”，这种反思主要是在2013年大规模出现的，也是随着“阳光城”等几个房企在一二线市场布局获得极大成功而兴起的一种论调。
其实这里可能存在两个相反的逻辑方向，一个是房地产经营逻辑，一个是零售物业经营逻辑。
商业地产的地产属性
从房地产经营逻辑上看，“重返一二线城市”似乎是一个相对正确的判断，主要基于以下几个大的发展趋势：
1、大城市刚需市场规模远远超过三四线市场规模；
2012年的成交情况表明，一二线城市主要成交产品的面积在120平方米以下，144平方米以上的产品去化比较困难。到了2013年，情况更为明显，随着房地产调控政策总体上向适应市场化、逐步构建长效机制转变，在相对平衡的政策预期下，一二线城市刚需持续释放，百强房企， 是前50企业在城市选择、产品结构、推盘节奏等方面做出了明显调整，以顺应持续分化的房地产市场走势。前50强企业重点项目（指企业2013年销售额高的10个项目）销售中，一二线城市销售贡献占比高达84.9%。而刚需型产品占比高达84.2%。其中万科2013年就仍以中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型占比达到91.5%，而以往以大户型产品开发为主的金地集团经过两年多的产品结构调整，2013年144平方米以下中小户型占比达到70%，同期销售额增长31.7%，成功实现业绩逆转。
2014年1-2月，前15强标杆房企，拿地总额达到了784.8亿。其中在一二线就达到了687.68亿，占比高达88%。包括近三年在北京土地市场表现低调的远洋地产，一开年短短8天内，便斥资73亿元连续斩获北京三宗地。这一方面反映了企业对部分三四线城市房地产市场风险的认识逐渐深入；另一方面也反映出企业城市布局策略的回归。在市场不确定性较强的大背景下，房企选择回归深耕 城市，不仅有助于企业控制成本，还有利于深掘品牌价值，获得良好的业绩。
2、一二线城市是人口流入型市场，从增长性看，可持续发展 更大；
从流动性上看，目前人口仍呈现从三四线城市以及农村向一二线城市流动的趋势。三四城市的人口流动性很低，没有什么增长，人口增长速度很慢，导致其消费需求是有限需求。这种有限需求在 轮消费完毕以后就很难有新的消费了，不管是买房子的去化率还是价格增长，其因为有限增长导致了在一定时间内都呈现下降的趋势。这对开发商的风险就比较大。而一二线城市本身就拥有稳固的产业结构、巨大的经济规模和人口总量，这是长期快速发展的沉淀，也为城市的未来发展提供了更好的条件。坚实的产业基础提供了丰富多元的就业机会，再加上高水平的劳动报酬，使得一二线城市对人口仍有拥有 强的吸引力。另外，一二线城市交通的快速发展也支持着城市对人口导入的容纳能力，而 的 资源也在强化人口导入的驱动力。
3、大多数房企目前的核心战略是高周转、快速上规模；
由于限购、限贷等房地产宏观政策的调整，为了避免被挤出局，目前绝大多数房企重返一二线市场符合他们的战略诉求（战略方向是否正确不在此讨论）；降低库存是提高周转率快的方式。进入2014年，房地产市场正经历着一系列变化， 是当行业毛利率下降已成为一个必然趋势时，注重大众化市场、追求成本领先的“规模增长模式”受到冲击较小，注重小众细分市场、“高毛利率增长模式”正在丧失。一些房地产公司由之前的单项目高 率向高周转率转变，也是应对市场变化的策略。对房企而言，谁跑得更快谁就更可能占得先机。三四线市场从过去蓝海市场也正在变成红海市场。房企前一轮在三四线城市 拿地的结果正在显现，这一点从近期三四线城市的 风波从也可以窥得一二。
所以从房地产经营的逻辑上看，“重返一二线”确实是符合房产商战略的选择之一。
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