[摘要] 近房地产领域有一种思潮叫“重返一二线”，这种反思主要是在2013年大规模出现的，也是随着“阳光城”等几个房企在一二线市场布局获得极大成功而兴起的一种论调。其实这里可能存在两个相反的逻辑方向，一个是房地产经营逻辑，一个是零售物业经营逻辑。
商业地产的商业属性
我们现在谈论的商业地产，大多数情况下还特指零售物业。而从零售物业经营逻辑上看，“重返一二线”可能是一个不存在的命题，三四线零售市场和一二线的零售市场是完全不同的市场类型。这意味“三四线市场”的零售产品和“一二线市场”产品的成功关键因素也有很大区别，从较长远的时间看，这种情况不会有根本改变，也就是说两个市场的玩家根本上就不是一群人。
从全球的零售市场上看也是这种情况，Walmart与Target的目标客户一直就不尽相同，各有各的打法。中国市场上有很多 善于做三四线市场的零售商，例如“步步高”这样的企业，当然也有很多 善于做一二线市场的零售商例如“华润”。“企业基因”在这里边起到了决定性的作用，并一直支撑着两个不同的市场类型存在，即通常意义的双A市场类型，一个是“A Market”，一个是“Average market”。 “三四线市场”的玩家Trade up进入“一二线市场”的转型并不容易获得成功，反之亦然。
全球零售市场上也反映了类似的规律，除非城镇化高度发达，才能使之进一步趋同，但也无法融为一个完整的单一市场类型。也就是说“A Market”和“Average market”终所反映出来的是一种均衡模型，而不是完全替代型市场模型。
我们可以举一个比较有名的例子“步步高”，湖南的这家企业的成长策略就是在三四线城市开购物 和做零售。当分析 企业的市值增长时就会发现，步步高是市值增长 快的一家企业，在湖南已经开了8家三四线城市的购物 了，都很成功。但是如果换其它开发商来做这个开发，地域上对三四线城市零售的了解和理解是不够的，他们需要更认真的去研究零售的发展规律是什么，怎么去铺货。
目前许多购物 对对当地租户资源的挖掘或者是泛区域资源的挖掘是有偏颇的，有些开发商在四线城市做项目招商总是希望招一些性的没有进入这个区域市场的等等。这是 困难的，因为型品牌有他们自己的进入策略。如果从实操的角度来看， 有必要在区域型品牌和当地性品牌上进行挖掘。我们建立的28个城市的品牌数据库， 是当地品牌的数据库，来帮助客户进行招商。许多区域性品牌很重要，但他们恰恰是被忽略的。中国的品牌特征，大多数(包括大城市)区域型的购物 当地的品牌要占到60%，性的品牌大概占40%左右。以大卖场为例，欧洲大卖场的品牌符合率70%左右，中国的大卖场大概不到50%。这是由供应链决定的。所以从组织结构设计上，比如家乐福、沃尔玛原来的设计都是希望能做集中采购，但现在他们都是区域性采购了，但现在购物 的经营者却很少这么想问题。
不同房企的战略选择
对于以住宅为核心发展的和以零售地产为核心发展的企业来讲，总能做出有利于自己的战略选择，而以复合发展为核心的房企在将来需要有更大智慧去平衡两种市场类型，“土地综合 大化”的商业模式在地域选择战略将遇到更大的挑战几乎是无法避免的。
以住宅地产为核心的企业重返一二线符合其高周转、上规模的核心战略，而以商业地产为核心的企业需要根据自己企业的基因和竞争 选择“A ”或“Average market”，不存在“重返”的问题。
但以复合开发为核心的开发商将面临较大战略平衡的挑战，与一些已经取得了市场地位或品牌 的对手比较而言，似乎只有通过合作或出售资产的方法来寻找答案，或者集中精力寻找真正有价值的产品来建立自己的竞争 ；另一方面如果坚持在三四线寻找机会，将面临住宅去化及核心产品 的双重挑战。
由此看来，“产品价值大化”的商业模式可能在挑战地块“综合 大化”的商业模式，对细分市场的竞争能力的把握越来越关键，随着产品线细分越来越明显，专业性开发似乎开始变得越来越重要，不管你是旅游地产、养老、零售或是其它。开发商必须认真对待跨界经营的专业挑战以及面临的风险，以前靠“形式上的产品”来拿地从而进行大规模的住宅开发的时代一去不复返了
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