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央行双降透支需求 楼市下半年 后将陷入大萧条

房天下  2015-08-26 12:59

[摘要] 购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段、赶在（尤其是一线城市）还没有出现买涨不买跌的接到入市购房，也趁当下部分开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。

作者：同策研究总监 张宏伟

同时，自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持银行体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长。同时，为进一步增强金融机构支持“三农”和小微企业的能力，额外降低县域农村商业银行、农村合作银行、农村信用社和村镇银行等农村金融机构准备金率0.5个百分点。额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励其发挥好扩大消费的作用。

央行此次降准降息后，本轮已经有五次降息四次降准，那么，央行降准降息对楼市有何影响？

降息降准对楼市影响之一

经济数据不景气，股市又大跌，央行降息降准注入市场流动性，救经济救股市，更救房地产！

央行此次降准降息后，本轮已经有五次降息四次降准，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于大型金融机构的存款准备金率仍然相对较高，维持在18%左右（本次调整完后是17.5%），对于各商业银行来讲，可以动用的资金规模受到存准率的限制。尤其是当前，由于贷款额度限制及年内部分银行完成房贷目标，这些银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款，因此，“330新政”后二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低，但是，对于部分银行来讲，仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一，同时，这也是下半年部分一线城市（比如上海、广州）收紧二套房贷的原因之一。降息降准之后，市场进一步释放了流动性，银行可动用的资金明显增多，贷款利率也进一步降低，此时，对于银行来讲，也增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。

降息降准对楼市影响之二

“金九十银”无悬念，一线城市及部分二线城市房价势必会涨。

从品牌房企的推盘周期来看，企业预算及销售计划安排基本遵守2季度和4季度集中推盘的原则，届时，由于品牌房企集中销售的拉动，2季度和4季度整个市场交易量也往往表现突出。今年的二季度，对于房企尤其是上市房企来讲，由于“救市”政策发力及房企推盘周期等因素，成交量已经出现明显反弹。

同样，到了今年第四季度，由于市场去化速度提升，北上广深等一线城市、部分二线城市（比如南京、合肥、苏州、郑州、南昌等）市场已经没有去库存压力，届时房价上涨也是理所当然，同时，加上企业推盘集中在9-10月及年底的这个时间段与房企冲刺年度销售业绩指标的动作，因此，今年第四季度上述城市的楼市会出现量价齐升。

央行降息降准后，本轮央行累计已经有五次降息四次降准，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，企业势必会强化在“金九银十”及年底这个时间段内的推盘动作，以尽快把控好政策给予的市场放量“窗口期”。因此，短期内来看，大中城市楼市尤其是上述一线城市、部分二线城市楼市接下来几个月尤其是下半年“金九银十”成交量势必会短期反弹，“金九银十”已经没有什么太多的悬念。从价格角度来看，上述一线城市及部分二线城市的价格有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市）来讲，接下来几个月势必会出现 的现象。

降息降准对楼市影响之三

五次降息四次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，在五次降息四次降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年“金九银十”会再次步入“买涨不买跌”行情；二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间；对于大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。总体来看，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。

降息降准对楼市影响之四：房企策略

央行双降将透支需求，楼市下半年 后将陷入低迷。房企应把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后跑量去库存的“窗口期”，增加三季度尤其是金九银十销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面；

其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战，不要期待房价再次快速大幅上涨，或继续博弈市场，即使市场具备 条件也不要 ，二是想方设法尽快实现销售业绩回升。原因主要由两点：一是，从楼市大趋势来看，楼市已经进入下半场，从供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足， 的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会；二是，“330新政”以来大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

从本轮市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场阶段性调整也就来临了。笔者认为，本轮楼市量价齐升多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年 后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

第三，通过调整企业城市布局，优化储备项目结构，降低企业运营风险。

降息降准对楼市影响之五：购房者

把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来购房“窗口期”。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于购房者来讲，显然，应该把握好市场节奏变化过程中购房时机。简单来讲，购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律，赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段、赶在（尤其是一线城市）还没有出现买涨不买跌的接到入市购房，也趁当下部分开发商资金面仍然相对紧张的阶段，选择购房性价比仍然较高的时机入市购房，把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

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