[摘要] 黑石集团于1985年成立，是全球大的另类 管理机构，截至2014年末管理资产余额2900亿美元。公司的业务由企业股权私募基金、私募地产基金、对冲基金组合、信贷 部和财务顾问部组成，截至2014年末共有2190名员工，包括137名 董事经理和910名专业人士（ 经理和 顾问）。
上述基金大多采用封闭式的基金架构， 期3-5年，总存续期在10年左右。目前已结束 期的基金有9只，累计投入资本金213亿美元和51亿欧元。其中 的是第二代全球基金BREPII，毛内部 率51%，剔除管理费和业绩报酬后的净内部 率达到40%。 率低的是第二代欧洲地产基金BREPInt’lII，该基金于2005年9月进入 期，在2008年6月结束 期，由于整个 期恰逢行业的估值高点，所以，在随后发生的金融危机中，BREPInt’lII一度出现较严重的亏损；不过，截至2014年底，该基金的总 价值已较初始 成本 50%，净内部 率达到4%。
而 机会型地产基金以当前价值（=累计分配 +未分配部分的公允价值，其中，已结束的基金就是以基金结束时的累计分配 ）计算的加权平均的净内部 率为17%，当前总 价值（含已实现 价值及未实现 价值）较初始 成本已累计 90%。其中，全球 的基金表现好，当前总 价值已相当于初始 成本的两倍，平均的净内部 率达到18%；其次是2013年推出的亚洲基金，截至2014年底，已完成34%的 ， 部分 10%，净内部 率14%；至于欧洲基金，截至2014年底的总 价值较初始 成本 50%，平均的净内部 率为13%。此外，公司在2014年新推出的核心增益型开放式多账户基金BPP也完成了18.9亿美元的 ， 部分累计 20%。而不动产债权 基金平台则累计完成了50.8亿美元的 ，截至2014年底这部分 已 30%至65.2亿美元，平均的净内部 率达到12%。
地产基金部门过去三年累计为黑石集团贡献了78亿美元的收入和近50亿美元的经济利润
相对稳定的 业绩为地产基金部门贡献了丰厚的 。截至2014年底，黑石地产基金部门过去三年累计向 人分配 326亿美元，占集团过去三年累计分配 总额的37.5%，其中，2014年一年分配 204亿美元，占集团全年分配 总额的46%。高分配 来自于高 ，地产基金部门过去三年管理资产的累计 达到315亿美元，占黑石集团过去三年管理资产累计 总额的42.9%，其中，2014年地产基金的累计 为117亿美元，占集团当年管理资产 总额的47.7%。即，过去三年，黑石集团40%以上的资产 和对外分配 都来自地产基金部门的贡献，2014年，地产基金部门的贡献比例更是接近50%。
结果，2014年，黑石地产基金部门的管理费收入达到6.86亿美元，业绩报酬20.18亿美元， 2.5亿美元，总收入29.87亿美元，剔除应分配给管理层和员工的9.59亿美元薪酬激励成本及1.46亿美元的其他经营费用后，合计贡献经济利润18.80亿美元。而过去三年，黑石的地产基金部门已经累计为黑石集团贡献了78.26亿美元的总收入和49.50亿美元的经济利润，占过去三年黑石集团总收入的43%、经济利润总额的49%。
从以上分析不难看出，以企业股权私募 闻名的黑石在过去几年中，半数的利润都来自地产基金部门，那么，黑石地产基金部门到底有哪些盈利秘诀呢？
“买入、修复、卖出”策略的本质，提高 ，更换团队，做大规模
黑石在地产 上奉行“买入、修复、卖出”的策略。黑石旗下地产基金以机会型为主，但它却较少涉足开发或培育期的物业，而是以成熟的能够产生稳定现金流的物业为目标资产。公司致力于以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产，然后通过提高 率、更换管理团队和提高市场集中度来“修复”资产，并计划在三年内将这些资产出售给保守的长期 人。
为了能够迅速修复资产，黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后以收购方式助其迅速提高市场份额。在这个过程中，黑石基金会将其新收购的成熟物业资产都整合到统一的 管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高 率来放大资本 ，待物业资产 后，黑石就将其出售给保险公司或REITS公司等长期 人。近年来，随着物业平台资产规模的扩张，公司也在考虑将整个物业平台分拆上市或整体出售。
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