[摘要] 中国房地产业协会会长刘志峰指出,从2010年开始,商业地产迎来了好的发展机会,2011年,商业地产营业用房和 楼开发 完成份额分别达到了5598亿元和1807亿元,分别增长了33.9%和31.2%。2011年, 楼和商业用房销售额同比增长率分别达到了16.1%和23.7%。
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广州300万铺 3年成负资产 电商冲击是隐因
昔日地处广州商业旺地今日收铺却与广告不符 数十商户诉开发商 电商冲击下实体商铺价值缩水是隐因。
“这个铺子3年前花了300万元天价买的，现在价值为零。如果这个铺子烂在我手上，我这辈子都是在给银行打工。”在越秀区侨光路万艺广场负一层的商铺前，35岁的 霞一筹莫展。3年前，商家在卖铺广告中声称铺子有“双地铁”，地下商铺也有地铁通道连通，商户们纷纷挤破头，排队以200万~300万元不等的价格甚至托人情去买铺。但到上月收铺时，上百名商户却傻眼了：负一层商铺根本没有地铁通道，当年的“铺 ”已经大大贬值。
近日，20多名商户将开发商诉至越秀区人民法院。而记者调查发现，在电商的冲击下，小商铺生意越来越难做，成为商户们迫切要求解约的重要原因。
来自四川的 霞十多年来一直在万菱广场做精品批发，在泰康路也有一家店做服装批发。2012年3月，泰康路 的万艺广场开始招商卖铺。“当时我都被现场的阵势吓到了，每天都有上百人前去看铺。”霞回忆说。
交30万 插队 买“双地铁”铺
让她心动的，还是万艺广场的广告： 重要的交通枢纽海珠广场站，地铁6号线、2号线 交汇处。
按照万艺广场的宣传广告，该项目占地面积4736平方米，共26层，有大型停车场，精品批发商铺，还有美食广场。开发商是广东欣华房产有限公司。
霞说，当初开发商在卖铺时承诺，开业后的两年商铺由商场统一经营，每年返利8%，两年共返16%。
截至2013年5月，万艺广场负一层和一层的铺子基本上 了，为了买到铺子， 霞专门走了后门，找了一家中介，向他支付了30多万元 ，通过他去“活动”，才终得以“插队”成功，购得一个面积约20平方米的格子铺。“为这个铺子，我倾尽家财，他们当时说首付50%有优惠，我就四处借钱，凑了五成首付。”
霞算了账，不到10年时间，就能收回全部 ，“我当时心想，下半辈子都衣食无忧了。”
“双地铁”旺铺原来不通地铁
但铺子买了才半年，她就后悔了。她察觉到，商铺的 价值越来越缩水，万菱广场精品城，每个月都有很多家商铺关门，与鼎盛时期的顾客盈门相比门可罗雀。以前每个月的大销售额能达到15万元，到了2013年年底，每月能有5万元就不错了。
自从在万艺广场买了铺，她几乎每过一个星期都要去看看地铁通道开挖没有，但两年多过去了，依然没动静。按照购房合同，开发商必须在2015年10月18日交铺。直到上月收铺时，负一层的商铺都没有直通地铁口的通道。
记者来到 霞位于万艺广场负一层B170的地下商铺看到，光线昏暗，没有一家商户入驻，整个负一层大约有100个格子铺。她指着一堵宽约10米的墙壁告诉记者：“开发商当时就跟我们说，这堵墙是直通海珠广场的F出口，我们的铺子相当于地铁的地下商城。”
状告开发商
早在2013年年底，万艺广场的600多个商铺都已基本 ,按照每个铺子200万元售价，600多个铺位，开发商至少回笼资金十多亿元。
近日，包括 霞、何女士在内的20多位购铺业主“抱团取暖”，将开发商广东欣华房产有限公司告上法庭，越秀区人民法院已受理此案。
业主何女士在民事起诉状中指出，2012年3月，她与欣华房产有限公司签订了商品房买卖合同。在购房合同签订之前，万艺广场所提供的 宣传资料中均宣称，涉案商铺所在的万艺广场建于双地铁之上，负一层与地铁。当时，万艺广场提供的商铺平面图显示，西面即为地铁通道。她按照合同约定向对方支付了首期购房款，并办理好了按揭手续，于2012年10月19日向对方支付按揭款95万元，至今，全部房款239.18万元也支付完毕。
但涉案商铺所在万艺广场根本没有地铁出入口，经她向广州地铁集团有限公司查询得知，地铁6号线海珠广场站出入口规划的实施方案中没有与万艺广场负一层衔接的有关内容，万艺广场开发商业与广州地铁集团有限公司并未签订任何有关连接通道的合建协议。
何女士认为，开发商擅自变更规划设计属于违约，她有权解除合同。
开发商：一切以合同为准
地铁海珠广场站在万艺广场负一层究竟有没有计划设立通道呢？广州地铁集团有限公司今年10月8日在一份回复中指出：经核，地铁6号线海珠广场站出入口规划的实施方案中无与万艺广场负一层衔接的有关内容。
实际上，万艺广场已不是头一回因为虚假宣传被商户起诉了。早在今年5月，来自佛山的商户顾小珍就以同样的理由起诉欣华房产有限公司。
但欣华房产方面表示，商户无权要求以房产所在层没有地铁为由解除合同，商户提供的宣传单上明确表示，按双方签订的商品房买卖合同为准，对项目环境交通公共设施的介绍只是提供参考的信息，而不代表发展商任何承诺，其次，双方买卖合同中没有约定负一层有地铁出口，也没有约定自己因此而承担解除合同及其他违约责任。
越秀区法院表示，2014年10月30日，广州市国土资源和房管局在对顾小珍的商铺进行权属登记时，房地产分户图中标有地铁通道。欣华房产方面表示，该广告为邀约广告，买卖双方的具体权利义务以合同为准，对项目配套设施的介绍，旨在提供参考，不代表发展商的承诺，终解释权归发展商 。此案目前尚未宣判。
万艺广场项目负责人韩国强在接受本报记者采访时表示，项目配套中是否有地铁，终以合同为准，作为开发商，不能定负一层到底有没有地铁，那是政府行为。“判决书中的观点基本上代表了我们的观点。”
透视：
商铺遇寒流“舍铺要现金”是必然
记者昨天在现场看到，万艺广场位于侨光路和泰康路交界，和艺景园隔着海珠广场相望，步行4 就是地铁海珠广场站F出口，地理位置优越。几位铺主昨天也表示，此番将开发商告上法庭，还有一个原因就是，现在实体商铺的生意实在太难做了，生意一落千丈，在商铺如此不景气的形势下接手商铺，无疑是接下一个“烫手山芋”，更是投入一个无底洞。
地产销售经理 东平从2013年开始承接了多个关于万艺广场商铺的销售，他分析称，万艺广场地处以海珠广场为 的广州精品专业批发商圈，海珠广场、一德路与长堤大马路并称广州玩具精品商圈金三角，专业市场已经成型，商铺价格高是正常的。
他表示，长期以来，广州的街铺少有流通，二手商铺成交量很低，近5年来，二手商铺的成交量还不如住宅一个月的成交量。因为广州街铺的 率 高， 客只愿意出租不愿意出售，即使有出售价格也高得惊人。
但这两年，这种状况明显改观，很多临街旺铺也租不出去，铺主只好拿出来卖。“万艺广场3年前的时候，30多万元一平方米，大家都还抢着买，觉得有 前景，但现在大家一看，商铺 不行了，成了烫手山芋，所以巴不得找出开发商违约的地方，退款变现。”他表示。
供求关系逆转 缩水
上海市商业流通协会副秘书长陈芳在接受记者采访时表示，如今，商铺的 和商业价值已大幅缩水。“首先是供求关系发生逆转，商铺不再‘一铺难求’，相反面临供应过剩。”陈芳说，广州的现有供应量需要4年时间才能完全消化，供需失衡与过度开发有着极大的关系。
其次是电商的冲击。电商的 壮大极大压缩了商铺的需求，对传统商铺经营形成极大冲击。传统零售行业，类似小商品类、家电类的成品类传统商铺，受到的冲击相对较大。在这种情况下，不少经营者纷纷由线下转为线上，缩减商铺租赁面积，商铺从此一蹶不振。并且，这种局面还将持续下去。
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