[摘要] ■ 上世纪90年代温州市区开始实施国有土地使用权出让工作,当时,按20年到70年分档,由受让方自行选择。而现在,20年期限的这批住宅已经到期或即将到期。
■ 上世纪90年代温州市区开始实施国有土地使用权出让工作，当时，按20年到70年分档，由受让方自行选择。而现在，20年期限的这批住宅已经到期或即将到期。
■ 物权法 百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但是，“自动续期”该如何续期，目前国家还尚未出台相关实施细则。
温州商品房的土地年限到期如何续期，已引发社会各界关注和热议。
根据温州媒体此前报道称，当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地使用权到期了。如果要续期，必须再缴纳土地出让金，而这部分总额接近了房价总额约三分之一。
从整体而言，由于目前有关土地年限续期如何执行仍没有标准，温州上述风波随即引发“土地续期费用为总房价的三分之一”标准误解。“目前还没有1例续期成功办出，方案还没有定论，目前也没有倾向性方案。”4月17日，温州市国土资源局负责媒体采访业务的人士回应。
现状
“暂缓办理，待政策明确”
上个月，温州多位市民在买卖二手房时发现，手中的土地证在今年3月初已经过期，交易被迫中止。
有报道称，这些购房者从温州市鹿城区 审批窗口获悉，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，其中有一套房，初步估算续期费大约要30万元，而这套房子总价才65.8万元（因为地价等原因，续期费已经超过1/3）。
新华社记者就此向温州市国土局求证核实。温州市国土局表示，物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。
“上述房产只是个案，不具有普遍性，更不是政策标准，目前我们已经建议这套房子暂缓办理，待政策明确后再行办理。”上述温州国土资源局局负责媒体采访人士对记者称，目前还没有1例续期成功办出。
另经温州国土部门初步摸排，单温州鹿城区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多宗（套），“这些快要到期的房产主要集中在鹿城区。”该温州市国土资源局人士称。
记者注意到，针对温州房产土地年限到期如何续期有多种方案。例如，有媒体称，目前温州倾向于采用划拨土地转为出让的方式缴纳标准，收取契税2%的土地出让金来完成续期，如果按照这样的标准，总价100万元的房子续期只要缴纳一两万元的土地出让金，“这只是选项之一，目前有好几套方案已经上报，没有任何倾向性方案。”对于上述两种方案，上述温州国土资源局人士解释。
另据《温州日报》报道称，4月14日，温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示，温州正在研究这个问题，并采取了三个做法，一是积极向上面反映，但还没有收到明确答复。“二是目前已着手起草政策建议的初稿，进行讨论后提交给上级；三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。”
先例
深圳：补缴基准地价的35%
实际上，10年前商品房年限到期就引起了轩然大波。
2004年4月，深圳市人民政府关于印发《深圳市到期房地产续期若干规定》（以下简称《规定》）的通知，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。
公开信息显示，1980年8月，深圳特区正式成立，深圳国际商业大厦就在这个时候破土动工。2000年左右，该大厦因土地使用权到期。事实上，在深圳，像国商大厦这样使用“特区年限”的土地就有73平方公里。
专家进向《每日经济新闻》记者表示，深圳此前的案例，其实本质上和温州是一样的，即属于非完全性质、具有非典型性的产权属性。
温州出现20年使用权住宅的情况，有其特殊性。大范围出让的40年以上的商业用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题近期不会集中出现。
\专家观点\
“续期”的土地出让金 收不收？怎么收？
房屋产权是由房屋 权和土地使用权两部分组成。其中，土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限高为70年，工业用建筑用地和综合类用地高为50年，商用建筑用地高为40年。
而房屋 权属于个人产权。根据《物权法》（自2007年10月1日起施行） 百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但是，同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
上海金融与法律研究院研究员聂日明日前撰文称，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。
只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高，300万元的房产，要缴100万元的土地出让金，相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍。
聂日明认为，可行的解决路径有两种： ，大幅度降低“续期”的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。
专家认为，对于70年产权的住房，主流的做法是后续用地使用权会自动更新，而非补缴，所以普通民众并不需要太担心。而部分土地使用年限不清晰，或明显短于30年，则补缴可能性比较大，但此类物业估计比例不大。据新华社、每日经济新闻
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
