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成华区土地 再次拍卖 借势改变流拍宿命

房观察  2016-06-29 00:39

[摘要] 成都土地经过一段时间的沉寂之后,迎来了大量土地的集中供应。而总共11块土地中,有5块均来自成华区,总面积达362亩,且大多位于城市待开发的新区。

成都土地经过一段时间的沉寂之后，迎来了大量土地的集中供应。而总共11块土地中，有5块均来自成华区，总面积达362亩，且大多位于城市待开发的新区。

据统计，2014年至今板块内土地供应仅有十余块，而真正成交的仅不到30%，其他土地均为为撤牌或流拍。

值得注意的是，本次位于龙潭寺车站旁的6、7号地块在2014年曾经流拍过一次，而本次起拍楼面地价相比过去分别下降了160元/㎡和180元/㎡。

降低起拍价及土地市场回暖，本次拍卖或将改变成华区土地高流拍率的宿命。

3号圣灯街道地块：未来发展 可期但尚需时日较长

三号宗地位于成华区圣灯街道办事处东华社区1组、人民塘社区2组，起拍价为1700元/平方米，合62.6765亩，地块性质为商业服务业设施用地兼容二类住宅用地，计入容积率总建筑面积不大于188029平方米（其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不超过计入容积率建筑面积的50%）。

观察员实地探访发现，该地块位于理工板块，地面较为不平整，后期整理成本较高。从地理位置来看，该区域交通四通八达，临成华大道、成南高速等主干道。目前区域内以老社区为主，生活配套齐全但较陈旧和分散，区域成熟度不高。

地块实景

据房观察统计，目前板块内已有蓝光、蓝润、招商等 开发商入驻。包括蓝润V客尚东、交大归谷建设派、泰博理想城、理宫等十余个项目在售。板块整体开发热度不高，仍是以中小型开发商入驻偏多，且板块内大部分项目为60亩以内的中小盘，定位以首置刚需为主。

（数据来源：思源数据库备案口径）

从近五年板块住宅的供销价走势来看，区域销售热度逐年走高，2015年全年销售面积同比上涨68%，整个区域在售项目后续存量不多，去库存效果显著。从价格上来看，整体产品定位刚需，价格平台较低。“区域内早期项目产品在面积上参照建设路板块定位，在总价控制下单价实现均较低，后期入市项目开始进行产品面积控制来实现较高单价。”思源地产服务集团西南公司咨询顾问 策略经理刘婧婉分析表示。

观察2010年至今板块的土地供应和成交情况可以发现，由于城东企业外迁释放出大量土地资源，成华区掌握着五城区高的土地储备。在大成都范围内，十里店都是土地供应和成交的热点板块，在成华区范围内仅次于成龙路-三圣乡板块，而超越建设路板块。

2010年至今板块内土地成交情况（数据来源：思源土地数据库）

“纵观板块2010年至今，成交土地的起始楼面地价，本次1700元/㎡的价格水平着实很‘诱人’，近几年成交的商兼住土地几乎无如此低的起始楼面价水平。”刘婧婉分析称。

地块起拍楼面地价较低，如果能以低溢价入手，方便打造刚需楼盘。但该地块属商兼住用地，商业占比超过51%，因此对商业市场的考量也会是拿地关键。中成房业吴艳认为，板块内商业用地出让较多，大部分地块处于待开发状态，商业竞争较为激烈，后期考验开发商在商业板块的营销及运营能力。

值得注意的是，在区域成熟度不足和品质缺乏的情况下，未来项目对于城市客群的吸引力度容易不足，客户基本局限于地缘成交，较难跳出区域。在刘婧婉看来，该区域属政府规划的新成华创意总部商务名片，受规划利好，未来区域的商业商务氛围会日臻成熟，但尚需时日较长。

4号小龙桥地块：小龙桥地块面积小业内预测难溢价

四号宗地位于成华区小龙桥路81号，起拍价为5025元/平方米，合23.8381亩，城镇混合住宅用地，不大于71514平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。

地块照片

6月29日，成都市国土局拍卖出让成华区小龙桥路81号，该地块位于建设路板块，面积合 23.8381亩，起拍楼面地价为5025元/平方米。

据成都市国土局资料显示，本次拍卖的地块属于城镇混合住宅用地，其中计入容积率的总建筑面积不大于71514平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。

观察员走访发现，该地块位于小龙桥路旁边，面向二环与恒大 广场仅一路之隔，面向二环左侧为中建新华府，右侧是成华区老校区，周边配套较为齐全。值得一提的是，地块周边商业配套较为丰富，周边有万象城、SM广场、伊藤洋华堂、339欢乐颂购物 ，商业配套趋于成熟。同时该地块还可以享受到恒大 广场和中建新华府提供的商业配套。

近几年来建设路板块发展迅速。随着恒大、中建、保利、招商、首创等主流企业的入住，区域人气较旺，板块未来发展可期。

专家认为，这块土地后期打造为偏刚需的户型比较合适定位，刚需人群置业不需要太高的配套，中建新华府目前销售均价在1万左右，如果这块地以后的销售均价维持在较低的价格还是有一定的 所在，周边商业配套成熟。但是这块地面积较小后期打造难度较大，这块地高溢价的可能性较小。

5号建材路地块：市场关注度不高未来发展可期

本次拍卖的五号宗地位于成华区建材路，临近西南汽贸地块。地块面积合22.6509亩，起拍价为3100元/平方米，为住兼商用地。其中，容积率不大于57382平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。

地块实景

观察员实地探访发现，宗地位于沙河板块，区域交通四通八达，临迎晖路、建材路等主干道，与阳光100米娅 一街之隔。地块较为平整， 西南汽贸地块，曾是传统老工业基地，现今仍处于旧城改造升级阶段。

目前地块周边在售项目

近几年，随着华润、绿地、朗诗、新希望、鲁能等 开发商入驻，板块价值逐渐提升。与本次出让宗地一街之隔的是阳光100米娅 。2010年，阳光100集团以楼面价2500元/平方米、总价约5亿元拿下城东迎晖路片区，总占地约6万平方米，容积率约为3.3。该拿地价格仅为周边在售楼盘房价1/3左右。

从近几年该板块土地出让及成交情况来看，近年沙河板块土地出让不多，且成交甚少。在2013年到2016年6月期间，仅供应9宗土地，成交仅有7宗（成交不包含6月29拍卖的1宗土地），主要成交为2014年，2015年仅有1宗土地成交。相对历年价格，此次地块的价格相对更低。

观察板块内近五年住宅的供销价走势发现，区域销售热度逐年走低，2015年全年销售面积同比下降15.52%。区域内整体产品以品质刚需和首改为主，价格在2016年上涨较为明显。刘婧婉分析称，整个区域近年来供应紧缩，需求一般，在售项目后续存量不多，去库存效果显著。且区域内供应集中，产品同质，竞争激烈。

（数据来源：思源数据库备案口径）

该宗地的 在于，整体价格较低，且位于三环路内，周边已有较多楼盘开发或入住，区域发展会在几年内成熟。值得注意的是，目前建材路以东区域无大型项目，在售项目走量较缓，市场关注度不够。且该地块面积较小，合22.6509亩，打造模式局限较多，缺乏规模效应。

另值得注意的是，该地块 西南汽贸与迎晖路跨线桥，后期居住存在一定影响。“未来地块周边将主要依托东客站辐射，整体区域发展看好，不过自身地块缺陷较多，如果能低溢价入手地块，可以考虑；但如果想打造中等或中等偏上品质的开发商来说，并不建议拿下。”分析师在分析该地块的优劣势时称。

6、7号龙潭寺地块：周边目前配套人气不足 龙头带动发展值得期待

本次龙潭寺拍卖的两块土地仅一街之隔，均位于龙潭寺车站旁。

6号宗地125.7726亩，起拍价为2720元/平方米，为住兼商用地。其中，计入容积率的总建筑面积不大于218005.76平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。

7号宗地127.3545亩，起拍价为3040元/平方米，为住兼商用地。其中，计入容积率的总建筑面积不大于169805.98平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。

土地实景

地块所处的成华区龙潭街道北湖片区，是成都市政府打造的北湖公园和198生态旅游综合功能区，但由于规划迟迟不能落地，导致区域内发展缓慢。

本次出让的地块周边多为拆迁地块，土地周围有部分安置小区。土地现场整体虽较为平整，但周边配套不足，整体人气较低。同时受制于部分道路并未完全竣工，公交线路较少，离城市主干道较远等弊端，导致地块的整体通达性一般。

区域项目分布

同时，由于地块北侧 铁路，这导致该区域与龙潭水乡的热点板块分隔开来，减缓了整个区域的发展。

区域项目包括蓝光、保利、蓝润等多个楼盘大都集中于三环路内侧及龙潭水乡板块内，而真正在本次地块旁边的项目基本没有。

区域内预供应土地

观察员调查区域内预供应土地信息也发现，潜在供应土地多位于铁路的南侧，且地块较小。而铁路北侧除本次拍卖的两块土地外，仅有湖秀一路有一宗88亩，3.77容积率的住宅兼用商业土地，短时间内难以形成规模效应对于区域发展影响有限。

值得关注的是，在去年12月，绿地以低价2560元/平方米，拿下了本次土地东侧的111余亩低密度住宅兼用商业土地，这对区域未来发展提供了一定的想象空间。

宗地信息

三号宗地：

宗地位置：成华区圣灯街道办事处东华社区1组、人民塘社区2组

用地面积：合62.6765亩

土地用途：商业服务业设施用地兼容二类住宅用地

容积率：计入容积率总建筑面积不大于188029平方米，（其中可兼容的二类住宅建筑面积比例不超过计入容积率建筑面积的50%）

起拍楼面地价：1700元/平方米

成交单价：

成交总价：

溢价率：

竞得者：

四号宗地：

宗地位置：成华区小龙桥路81号

用地面积：合23.8381亩

土地用途：城镇混合住宅用地

容积率：不大于71514平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。

起拍楼面地价：5025元/平方米

成交单价：

成交总价：

竞得者:

溢价率:

五号宗地：

宗地位置：成华区建材路临西南汽贸地块

用地面积：合22.6509亩

土地用途：二类住宅用地

容积率：其中，容积率不大于57382平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）

起拍楼面地价：3100元/平方米

成交单价：

成交总价：

溢价率：

竞得者：

六号宗地：

宗地位置：成华区龙潭街道同乐社区1组，桂林社区8、9组和社区集体

用地面积：合125.7726亩

土地用途：城镇混合住宅用地，住宅用地70年商业用地 40年

容积率：计入容积率的总建筑面积：不大于218005.76平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。

楼面地价：2720元/平方米

成交单价：

成交总价：

溢价率：

竞得者：

七号宗地：

宗地位置：成华区龙潭街道同乐社区1组，桂林社区9组和社区集体

用地面积：合127.3545亩

土地用途：城镇混合住宅用地，住宅用地70年商业用地 40年

容积率：计入容积率的总建筑面积：不大于169805.98平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%）。

楼面地价：3040元/平方米

成交单价：

成交总价：

溢价率：

竞得者：

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