进入年末，又到了成都楼市年末盘算的时节，回顾2016年的成都楼市，可用八字总结：稳健向上，偶有起伏。
2016年的两次小波澜后，成都楼市现状对于多数地产人来说就像雾里看花，捉摸不透。2016年的楼市到底经历了什么转变？未来的形势我们该如何把控？11月18日，德商御府天骄，“数说天府郭抒己见”地产公开课暨天府新区楼市行业研讨会如期举行。锐理数据品牌营销 总经理郭洁、中泰设计董事兼 建筑师张小波等行业专家共聚，以专业的角度为地产人答疑解惑。
解密成都市场，未来天府新区持续受关注
仅两月之内，楼市就连续出现两次“相对稳定”的新政策。为何要“稳”？
稳定的对象是市场。“成都楼市为什么需要稳？主要的原因在于成都楼市存量不足。”郭洁说到：“从截至10月底的存量数据可以发现，成都主城区存量在不断减少，当前存量面积为715.7万方，去化周期平均仅6个月。”去化周期短，市场竞争大，导致了市场的不稳定。
今年10月后，房产市场初现“稳定”成效，但土地市场仍呈继续上扬趋势。据现场数据得知，截至2016年11月，成都主城区土拍成交价排名前十的土地中，有5宗过万。其中11月初拍卖的金牛区金泉街道地块，成交价高达12140元/平米。前十低的也是金牛区金泉街道地块，楼面价为8250元/平米，此时溢价率达到了200.77%。“造成土地市场价格上涨的主要原因在于成交率及溢价率上升。”而溢价率上升的原因在于土地供应量的减少。
主城区的土地供应量逐渐下降，未来的土地在哪儿？
“成都将持续向南发展的趋势，未来的土地还是会集中在天府新区。”郭洁表示，2017年天府新区会持续受到关注。虽有针对性政策，但天府新区的土地供应还是位居成都前列，作为 一个由省长兼任管委会主任的 新区，天府新区优先享受国家红利政策，未来的天府新区不仅有各项规划政策，还有大量的土地供应。数据表明，2016年1-10月天府新区新开工项目为全市各区域之，达到了685.71万平米，可以看出开发商们也将在此区域持续加注。
那么房地产后市发展是怎样的？这是 地产人都关心的问题。
从成都楼市来看，成都房价是在改善产品出现时开始上涨。而当改善型产品成为市场主流时，房价涨幅不会超过经济增速，随后会逐渐趋于平缓。
解读改善产品趋势，预判楼市未来
2015至2016年，称之为成都改善回归之年，改善住宅量价齐升，改善房市场也成为地产人重点关心的市场之一。数据表明，到2016年11月，改善房在市场的占比已达到64%，刚需年代或已过去，改善元年已开启。
张小波认为：“大家看到的改善房发展趋势其实从九个月之前就开始冒头，明年会更明显。”2017年，更多的改善项目即将面世，所以说未来成都的市场会逐渐趋于平稳。
而“改善产品”的基础，其实是建立在对更多购房者的理解和对未来趋势的预判之上。在张小波看来，购房者的核心述求在于对资源和品质的更高追求，促使住房产品不断升级，所以对于房企来说，做产品要回归到购房者的需求，一切从用户出发。未来居住空间将呈现智能化、科技化、个性化以及非毛坯化的趋势，改善房会是未来楼市的主流。要狠抓改善型消费者的痛点，不仅是要做“大”的产品，更要注重个体居住的舒适度。
纵观成都改善房地图，可以明显看到，大多数改善型住房都分布于城南，尤其是天府新区开发的项目多为改善产品，正是顺承了当今楼市的发展态势。
天府新区时代已来，豪宅助力蓝图变现
2016年，伴随红利相继落地，天府新区进入快速发展时期，同时也成为了众多房企必争之地。无论是土地供应量亦或经济发展速度，都已表明，天府新区时代已到来。
天府新区已呈现的改善产品代表，即为四大豪宅：麓湖生态城、蔚蓝卡地亚花园城、万达.天府1号以及德商.御府天骄，同是改善产品，但又各有其独特的价值点。中国四大“神盘”之一的麓湖，以其2100亩大湖打造了成都豪宅居住典范；以佳人居理念敬献城市花园6032元/平方米[彭州]城市花园0套在售豪宅的蔚蓝卡地亚，打造出国际标准住宅；借力万达的品牌力量打造的万达.天府1号，是其ONE系列的又一标杆力作；而作为此次研讨会承办方的德商.御府天骄，则是四大豪宅中“有温度的地产楼盘”，专注人文情怀，借势天府新区发展红利，基于客户的根本需求，以人为本，全面贯彻用户思维，让意愿置业天府新区的购房者看到了其不一样的价值点。
四大豪宅作为天府新区改善产品中的代表作，不仅是顺应楼市的发展趋势，更是为天府新区的项目开发起了标杆作用。可以说，置业者看天府新区，首当其冲看四大豪宅。他们在提升整个天府新区居住档次的同时，也在助力天府新区各项规划蓝图变现。
后记
11月楼市小动荡后，让地产人对未来的楼市有了更多的问号。从郭洁和张小波等行业专家来看，未来的房地产市场将高举改善大旗，或为成都楼市带来一些平稳。天府新区也将继续承载城南的经济发展，为成都楼市注入更多新激情。
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