[摘要] 零售物业市场悄然拐点，全市租金同比走跌。商业运营进入深水区，简单的业态复制难现昔日辉煌，新业态、新运营、新理念成为未来商业地产破局之思
2017年1月20日，成都—的商业地产服务和 公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉发布《2016年成都房地产市场回顾与2017年展望》报告。研究报告显示：
•写字楼需求显著回升，TMT、金融、服务、房地产建筑支撑全年 需求。业主方以价换量成效凸显，政策 助力南延线写字楼市场快速发展。
•零售物业市场悄然拐点，全市租金同比走跌。商业运营进入深水区，简单的业态复制难现昔日辉煌，新业态、新运营、新理念成为未来商业地产破局之思。
•物流仓储市场在线上消费热潮带动下，第三方物流和电商类租户需求增长势头不减。持续集中供应挤压业主利润空间，价格战可能点燃新一轮市场竞争。
•资本市场交易创历年新高，全年录得1个零售商业和5个写字楼整栋交易案例。保险、银行、信托基金和商业地产公司构成2016年资本市场的买家群体。
写字楼市场：需求显著回升 产业聚集效应凸显
回顾2016年成都写字楼市场，“以价换量成效凸显，政策 助力南延线快速发展”成为市场主线。全年市场共计有13个写字楼项目交付使用，新增供应总计70.2万平方米，较上年小幅回落27.6%。但写字楼净吸纳量却同比大幅上涨103.2%至72.7万平方米。在经历2015年的市场低谷后，市场净吸纳量于2016年再次超过新增供应量，带动写字楼平均空置率由2015年底的37.7%回落至2016年底34.1%。市场活跃度的显著提升预示着写字楼市场正逐步回暖。
世邦魏理仕华西区顾问及交易服务 楼部董事戴晖
部分产业的写字楼需求表现突出，成为支撑写字楼市场需求的亮点。首先，科技类企业成为市场当之无愧的 主力。其次，专业服务业以及电商零售业态成为成都写字楼市场的另一大需求主体。再次，金融业一直是成都写字楼市场长期且稳定的需求领军行业。凭借较高的承租能力，金融业常年稳坐 写字楼新增需求头把交椅。传统金融中的保险业与非传统金融中的小贷、车贷企业 需求录得明显增长。后，受强劲住宅销售拉动，房地产建筑及家居装潢材料等相关行业企业发展迅速，成为2016年写字楼新增需求快速增长的行业之一。
从区域分布看，南延线板块无疑是大赢家，其去化面积在各区域市场中独占鳌头。金融城、大源两大区域市场凭借楼宇高性价比、专业特色楼宇新政、主导产业 补贴、工商 手续简化等一系列利好因素，成功吸引大量软件科技、信息通讯、生物医药、金融软件服务外包类企业。全年，南延线板块净吸纳量高达50.7万平方米，约占全市70%。大幅回暖的需求支撑高新区写字楼平均租金于第四季度保持平稳态势，其租金跌幅在各区域中小。全市层面，尽管上半年市场“以价换量”的情绪蔓延，但下半年需求回稳，南延线板块去化量超预期，全市平均租金在下半年跌幅明显收窄。截至年末，成都 写字楼平均租金同比下滑6.9%，报71.3元每平方米每月。
未来三年，成都写字楼市场仍将维持年均80万平方米以上的新增供应水平，市场需求有望企稳，维持2016年水平，租金整体趋势虽仍将下行但跌幅有望进一步收窄。LEED认证的经济效益、环境效益、社会效益在商业地产市场得到更为广泛的认可。截至2016年末，成都LEED认证写字楼存量突破110万平方米。未来，我们预计更多在建或建成的写字楼将申请LEED认证，绿色、节能、环保的价值将在商业地产开发中得到进一步凸显。
展望2017年 世邦魏理仕五大市场风险研判：
•鉴于2016年政府楼宇扶持政策对 需求端的拉动效果显著，但未来市场可能出现边际效用递减的风险。早期依赖政策扶持的小微企业在未来发展中所展现的自我成长能力将对需求端产生极大影响，进而引发小微企业需求波动的风险。
•近期大量小型金融公司再次在市场涌现，而金融市场对此类企业的监管仍存在一定盲区。2017年，市场仍将警惕可能再次出现新一轮民间金融风波的风险，而退租潮对写字楼市场的冲击在供过于求的市场情绪中更加难以修复。
•伴随核心商务区高品质写字楼陆续交付，新旧楼宇的硬件差距逐年拉大。消费服务类租户的人员到访量较大，无形中对老旧写字楼的硬件设施及物业管理施加极大的压力，且短期内难有根本改观。因此对老旧楼宇而言，此类租户在未来可能存在退租、搬迁的风险。
•随着四川自贸区政策出台以及天府新区驶入快速发展时期，现有写字楼板块将同时面临机遇与挑战。而需求方面，企业新一轮“南迁”将对 及南延线两大板块均造成一定冲击。
•联合 在过去两年经历快速成长后，已在成都形成一定产业规模。但发展模式的易复制性虽是早期推动产业快速扩张的有利因素之一，却也是未来市场的风险点所在。
目前写字楼开发商开始在联合 的自营模式 习、探索，未来这批“二房东”可能在需求端面临更加严峻的租赁风险。
世邦魏理仕华西区顾问及交易服务| 楼部董事戴晖表示：“2016年，成都写字楼业主以价换量的策略成效显著， 需求大幅回暖，全市净吸纳量超过新增供应量，带动空置率回落。下半年开始，进驻率较高的写字楼租金开始企稳，市场情绪趋于平稳。一些在2016年业绩突出的写字楼也开始收缩优惠幅度，同时更着重于租户品质和物业管理这两项租赁核心竞争力。但对绝大多数写字楼而言，提高出租率仍是重中之重。”
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