[摘要] 零售物业市场悄然拐点，全市租金同比走跌。商业运营进入深水区，简单的业态复制难现昔日辉煌，新业态、新运营、新理念成为未来商业地产破局之思
零售物业市场：商业开发下沉近郊板块 体验业态跨界创新 倡导新生活理念
2016年，成都 零售物业新增供应总计约45万平方米，其中第四季度供应达到26万平方米，市场总存量达到620万平方米。年内新增供应快速下沉至近郊区域，一圈层区县开发成为全年成都商业地产市场新热点。截至年末，一圈层 零售物业总存量已达到120万平方米。
零售业态在核心与外围新兴板块的发展趋势明显分化。今年新开业的五个购物 侧重区县商业市场，主打家庭消费。而春盐核心商圈持续吸引国际品牌于IFS和太古里开店，品牌多选择高能级、符合业态的旗舰店、精品店、跨界或特色店铺。在高档消费降温背景下， 品牌逐步调整其在华经营策略，在蓉扩张步伐普遍趋于审慎，纷纷整合店铺资源。红星路-大慈寺板块在地标商业的带动下，成为成都 品市场风向标。而早年 品牌云集的红照壁板块开始面临 品牌外迁引发的“退租潮”，因此该板块内的主要 商场不得不调整租户结构以应对市场转型带来的危机。
世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉
各大餐饮品牌在大势扩张与淘汰退市中寻求合适的发展路径。2016年成都购物 的品牌成交数量中，餐饮品牌各季占比在20-30%范围波动。不少购物 在开业一年后，餐饮业态的调整幅度明显高于零售业态。因此，2016年成都餐饮业态已悄然出现新的扩张势力，新品牌更加注重就餐环境、饮食品质、健康饮食等新生活理念的实践，更愿意在中 卖场设点。而“零售+餐饮”的跨界合作亦为品牌在蓉尝试的运营新模式。另一方面，近郊区域的餐饮扩张缓解了新兴商务区、居住社区就餐难的问题，但高性价比、大众化的餐饮品牌则更受普通消费者青睐。
随着中产 的崛起，追求精致生活的消费模式催生出新的消费客群，对日常生活、运动健康和精神消费三个层面均提出更高要求。首先，日常生活品质的提升加速了精品超市在蓉扩张。虽然年内Treat、Great等精品超市撤离蓉城，但更多开发商、品牌商开始发展精品超市。另一方面，跨界电商线下商超同样扩张迅速，母婴、食品、化妆品等品类受市场青睐。其次，健康、运动的观念更加受千禧一代、中产 客群所重视，运动品牌纷纷开设跑步、球类、休闲等专业度更高、消费服务更优的旗舰店、专业店。例如Air Jordan旗舰店进驻IFS。第三，精神层面消费在现阶段已不再局限于图书消费，文学讲座、读者交流、文创产品都成为图书消费以外的增长亮点。而书店运营商顺势引入轻餐、美容美发、精品超市、文创等符合业态，跨界经营模式实践新生活理念的倡导。
“百货退租潮”是2016年成都商业地产市场的另一关键词，小体量、硬件老旧、动线局限性等问题导致消费体验感不足，这也成为百货人气锐减的主因。年内，北京华联盐市口店、万象城Novo等百货商场相继停业。部分百货运营商开始探索与品牌商合作运营的新模式，例如北京华联与韩国Eland集团合作升级改造原卖场即为一例。受百货业衰退影响，一直将百货作为主要经销渠道的化妆品业态开始升级至购物 ，开设独立门店。太古里、IFS、万象城等地标购物 的化妆品业态不断增加，例如远洋太古里年内营业的Roger&Gallet、Sulwhasoo，万象城引入的Fresh、Dior等高档品牌。
受百货、超市等大面积业态退租、调整影响，成都零售物业平均空置率同比上升1.0个百分点，至年末报8.2%。市场现状已难以维持大部分项目租金上涨，反而少数调整项目下调租金导致全市购物 首层平均租金同比微跌0.1%，录得387.1元每月每平方米。
未来三年，成都 商业供应量年均有望达到60万平方米。2017年，in99等地标项目将在南延线出现。持续供应必然进一步加剧市场竞争，全市租金拐点已然出现，运营不佳的商场租金将加速下滑。
世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示：“零售市场在2016年尾初现拐点，消费者喜好悄然改变带动商业招商运营寻求全新突破。鉴于此，我们对2017年提出以下五大增长点预判。”
展望2017年 世邦魏理仕五大增长点预判：
•精致餐饮 –无论品牌定位高低，就餐环境佳、菜品精致、服务周到的餐饮品牌更受消费者青睐，纯价格竞争难觅出路。
•文创跨界 –以书店为代表的文化创意类业态注重倡导新生活理念传播，打造客群圈层、实现跨界经营、发展复合业态成为新标签，消费者驻留时间提升。
•培训 –写字楼与零售业态的租户界限进一步模糊，更多培训、 类租户从写字楼升级至购物 经营，品牌形象明显提升。
•精品商超 –跨境电商、精品超市加速扩张，主打中产 日常生活需求。传统超市运营商开启多品牌战略，实现全客层覆盖。
•科技酷玩 –高科技快速融入商业运营，VR、AR等互动科技以及骑马、射箭、赛车等娱乐、酷玩业态有效扩展购物 体验维度。
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