[摘要] 零售物业市场悄然拐点，全市租金同比走跌。商业运营进入深水区，简单的业态复制难现昔日辉煌，新业态、新运营、新理念成为未来商业地产破局之思
物流仓储市场：电商三方物流主导需求 集中供应抬升空置率
2016年，成都仓储物流市场迎来10个高标库项目交付使用，新增供应总计58.6万平方米，较上年同期增长约114.5%，突破历史记录。其中龙泉板块在下半年迎来集中供应，新增高标库面积28.2万平方米，占到全市总供应量的一半。然而与新增供应充沛形成发差的是小幅收缩的租赁需求。全年高标库净吸纳量同比下滑16.5%，录得31.2万平方米。供应端与需求端的不平衡导致全市高标库平均空置率同比上涨8.3个百分点，至年末报25.4%。部分园区开始出现较多的空置面积，如龙泉地区的空置率在2016年底再次反弹至30%以上。鉴于被稀释的需求量，业主不得不采用以价换量的低租金、长免租期的租赁策略。自2016年伊始打响的价格战开始在主要区域市场中铺开，受此影响全市平均租金按同样本计同比下跌3.7%，报25.3元每平方米每月。就行业分析而言， 2016年来自第三方物流和电商行业的需求增长突出。网络零售业务持续高速增长推动一批电商平台加快布局成都市场。京东、天猫超市、苏宁易购等大型电商企业均于年内录得大面积新租赁或扩张的案例。为备战2016年“双十一”网络购物节，第三季度电商新租赁高标库面积更是一度达到8.3万平方米。另一方面，受成都 传统零售和网络零售产业影响，包括快递企业在内的第三方干线运输企业同样表现抢眼。此外，随着城市共同配送的不断发展，在降低城市商贸流通的运输成本的同时，减少货车的无效或空载运行，使得城配物流运营在成都更为高效以及规范化，由此带动一批城配、快递企业的仓储搬迁升级需求的释放。零售及城配物流的增长共同支撑起第三方物流企业在蓉快速发展，成为2016年高标库市场去化的重要推手。
世邦魏理仕华西区顾问及交易服务工业及物流部副董事尤鹏伟
2017年，成都仓储物流市场将继续迎来爆发式增长，全年新增供应预计将达到70万平方米。如此大规模的新项目入市将再次推升市场空置率，并进一步压缩业主租金 空间。此外，随着一批大型电商和车企陆续拿地自建仓库及厂房，世邦魏理仕预计未来市场将陆续出现电商租户从高标库租赁市场撤出，搬迁至自建仓库的案例。鉴于电商已成为高标库租赁市场核心需求来源，自建仓库的入市无疑将加剧租赁市场供过于求的不利局面。
世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业及物流部副董事尤鹏伟表示：“成都的城市共同配送体系日益发展，培育了一批本土三方物流企业，这些企业结合互联网技术等手段，整合城配需求，逐渐成长为新的高标库需求客户。同时，由于城市配送体系的逐步完善，绕城高速以内区域在近年内很有可能实施对大型货运车辆的行驶限制，势必会将三环路和绕城高速之间的仓储客户挤压到双流、新都、龙泉等区域，形成新的需求增长点。”
资本市场：商业地产成交活跃 险资支撑大宗交易需求
2016年是成都商业地产大宗交易为活跃的一年，一系列的成交活动也一扫近两年成都低迷的 市场状态。以凯丹广场（现已更名凯德广场新南）和银泰 写字楼为代表的共计6个商业项目（包括1个零售商业和5个写字楼）录得整栋交易。保险、银行、信托基金和商业地产公司构成了2016年资本市场的买家群体。一方面是由于2015年紧缩的经济形势，大量企业不得不采用更加审慎、保守的财务预算措施，因此许多商业 以及自用型的购置需求被暂时压制。其中部分行业（如险资、信托基金，商业地产公司）随着新一年业务的积极开展或经营需要， 需求在今年得以重新释放。另一方面，持续充沛的新增供应已造成写字楼市场连续四年录得租金下跌的趋势，市场整体 持续压缩， 者的谨慎观望态度也迫使业主的交易价格预期不断下探。低廉的价格和高品质的物业设施为 者提供了抄底市场的好时机。因此，自用型买家能以优惠的价格购置固定资产，且物业品质较为优异；而 型买家凭借更强的议价能力，在交易合同中签订低 保障的相关条款，以规避租金下跌、空置 企带来的 不确定性的风险。
展望未来，核心区位、运营成熟的零售物业仍是 者关注的重点。我们预计险资企业的资产配置所带来的 需求，以及传统金融、实业企业的大面积自用 需求仍将在未来得以持续释放。
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