贰爷，成都楼市实战专家。
开发公司操盘手；20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套。
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先分享个内部信息：预售证丢失楼盘，如我所料：特事特办，绿色通道开启，不用等半年了。下午预选，连夜开盘选房！要挥泪开盘了。开发商有套路，房管局也有招儿“治”。
如今成都楼市，到处都是“套路”，买房也有套路，今天贰爷教你。
上篇谈当下成都能否买房《成都房价都这样了，还能买吗？》，这一章谈谈如何买房的技巧和房产投资裂变的MDM理论。
新房抗风险能力极强
假如新房房价回到去年，你会买房吗？假如让你以去年的房价买房，你还会买吗？
现在新房房价普遍低于周边二手房2000--3000元/平米的价格，比例达到20%---30%左右，这样的情况下买到意味着抗风险能力极强，为什么？当房价下跌，1000元/平米，你还有2000元/平米的空间，当房价跌3000元/平米，你至少在账面上是不亏的，而跌30%是大跌，是成都没出现过的大跌。为什么那么多人去抢全款房呢，其一是房产优质，其二是大开发商，其三是优质地段，其四是价值洼地。所以这样的房子，具备极大的抗风险能力，非常优质。
从历史情况来看，成都从来没有出现过新旧房价倒挂的情况。在特定的历史条件下，在70个大中城市房价涨幅排行榜上成都新建商品住宅连续不涨或者微涨，这是必然采取的措施和达到的结果。
成都控价是比较强力的。
从今年7月份数据来看，成都新建商品房成交价格同比去年7月上涨1%，而6月同比是增长2.1个百分点，从环比来看7月比6月还跌了1.1个百分点。恨自己去年没有买房，狠抽自己耳光，而现在机会又来了，从权威数据来看，新建商品住宅以去年高1%的价格卖给你，你还觉得高吗？你还在质疑房地产泡沫吗？
从二手房来看，成都2017年7月环比6月增长0.4%，同比涨幅为6.1个百分点，相比新房来看，二手房涨幅较大。因为二手房成交价存在一个指导价，也存在备案价低于实际成交价的可能。在《2017年末，成都房价究竟怎么表演？》文章中，贰爷预判接下来二手房在金九银十，无论在量还是在价格上，都会有很好的表演。
2017年底了，贰爷一直在说，今年各种调控取消的可能性几乎为零，预计新房的趋势是优质板块、品质楼盘、优质户型将继续要求全款，会进一步蔓延开去，普通楼盘按揭会提高难度，比如高首付、提高利率。
再来看新房房价，因为强有力的预售管理制度，很多楼盘的房价定在成本线的边缘，甚至有些开发商是没有利润的，那么新房价格比周边同质二手房价格低20%，这相当于什么？相当于价格回到了2015--2016年的水平，现在给了你一次重复历史的机会，把房价定格在1--2年前，难道你还要等待房价调控到10年前，那时候成都均价6500元/平方。有可能吗？没可能。没可能那还等什么奇迹出现呢？
历历在目的案例摆在这里：人居盛和林语，11000元/平方，为什么不去试试手气呢？南湖北辰香麓均价9711元/平方，为什么不去争取？周边13000元/平方的二手房林立；天府新区融创秒光，为什么不能买？大面凯德卓锦万黛，7000元/平方的单价，为什么不去抢一套。不要动不动就抱怨关系、内定，因为你自身还在纠结还在等着更便宜的，甚至售楼部都没有去过5次以上就怨天尤人，不是正确的投资态度。
买新房的技巧
真爱置业顾问、手上没有20个排号单都说不出口
机会总是给那些准备好的人！如果你已经ready，你就应该在建售楼部前就要围着工地转几圈，售楼部开门你个要去看，带上你全套资料，资金证明、无房证明、婚姻状况、身份证、户口本等等，告诉售楼部的销售，我就是穷得只剩下全房款。我必须买这房子，我有坚如磐石般的信念。必须一五一十的把内心的冲动告诉你的销售，好好对销售，感恩销售给你介绍沙盘看样板房，每天一句问候，把销售当成自己的亲朋好友对待，因为关键时刻，是否通知你时间到售楼部来登记，这个权利在销售手上。
总结而言：表达你一定要买到的信心，穷得只剩下全款的豪气！
你可以天天拉着销售的手说：我穷得只剩下购房款，这个房子我一定要买到，有消息时间通知我等等。至于付款方式，到了最后环节再看吧，进退自如。因为很多事情不是销售能掌控的，何必苦苦逼问价格，其实这事房管局说了算；何必苦苦逼问是否支持按揭，必定全款优先。
记住：投资角度来看，置业顾问无疑是最靠谱、最善良的亲人。
淘二手房的技巧
投怀送抱20个中介
目前二手房里面的次新房应该是重点，二手房现在可以按揭，这是一个特别重要的区别于新房的好处。一是获取按揭等财务杠杆的支持，现在银行利率（4.9%）是中国20年之水平，就算是上浮5%也只有5.145%，依然是1998年房改以来的历史水平。
贰爷告诉你，买二手房的技巧，关键在于要“淘”，所以叫做“淘二手房”更合适。二手房一律淘低于周边行情或同小区行情价格20%的低价楼盘，以此获取高性价比！不要以为没有这么好的事，只要有足够好的方法，足够职业的房产投资精神，这些都是可以实现的。我一个好朋友，约定好把二手房卖掉，上午挂出下午就成交了，计划先挂160万试一下行情，结果中介建议挂牌价150万，客户讨价还价135万，半天成交。就这么简单，成交了！你要找的，就是这种二手房。
怎么实现获取低于市价20%的靓房？方法如下：
二手房的房源重在中介机构。
走访20家中介门店（链家、中原、二十一世纪……），看到中介你就要笑着进去，找到店经理或者商圈经理，至少也找一位你看着灵气十足的中介销售，对他们畅谈你的目标：“三天之内必须买到房子，你是抱着定金来的”，然后加微信，加20个微信，进出中介门店的玻璃门都要做到晓之以理动之以情。
接下来把所在板块的低价二手房都要看一遍，和中介机构建立同志般的友谊，尊重并真爱中介朋友，告诉他们你现在穷得只剩下买房的钱，必须买到的房子，随时可以签合同，手上随时都提着定金，中介费该交就交一分不少（惠后）。每天花半个虚心请教中介朋友房产知识，顺带提醒你所要的是低于市场价20%的房子。中介朋友的朋友圈，要不停给他点赞，表示出你对中介的高度关注，你对他的高度喜爱。告诉中介，只要有低于市价20%的房子，你随叫随到，大功告成后你会犒赏三军。
记住：投怀送抱20个中介，与中介交朋友！
坚决不做房产投资的Loser
在上篇，贰爷有几个重要的观点：
1、买房没有周期理论，什么时候都可以买！
2、买房的陷阱是踏空！
3、投资房产是普通人改变阶层的良机！
4、任何时候，都应该积极买进潜力板块的潜力房产！
房产投资，一定不能踏空，你踏空你就是其间的Loser。
举例来说，你有100万现金，幅度来说，你可以购买3套按揭房，如果5年后房产价值翻番，你的房产变为6套，这期间还不包括连续的个人正常收入，租金收入，金融运作等。那么10年后呢，你有几套.......所以还是上篇说的，如果投资正确，是改变阶层和圈层的良机。
如果100万买了个车呢，10年你还需要投入几十万的使用成本。最后的价值呢？10年后你需要每年2两次跑车管所审车，需要找串串帮你暗箱操作尾气检测。
显然，如果你不是10万K级资产的人士，按上述操作，你买车不买房，这个10年会成为切切实实的Loser。
房产投资MDM裂变理论
怎么操作，改变阶层？
通过房产投资MDM裂变操作，可提高诸位资金利用率，达到资产裂变的目的。放个理论图，大家意会。
重要规则提示：在此提醒各位房产投资者，抵押贷款资金用于再次购房，是相关贷款规则不允许的，贷款条款均已注明。
【此文章为贰爷房产投资原创，转载需授权，特此声明！】
★★★贰爷精彩投资观点★★★
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贰爷房产投资2017-09-15 11:57:29
