从“成都刚需板块”到2017“黑马板块”，作为成都2016年楼市限购政策的“受益者”，大面在2017年成功更新了身上的标签。随着受政策挤压的购房需求外溢，位于城东的大面成为了近郊楼市中崛起的那一批。
窥一斑而知全貌，这个连接着龙泉驿老城区和锦江区三圣乡的区域的发展轨迹，或许正是整个成都城市发展的缩影之一。锐理君将从土地、住宅、短板与机遇四个维度，对大面板块的过去与现状进行梳理，以期未来。
土地篇
平均楼面地价翻番破万 力压龙泉驿与三圣乡
土地价格对于区域楼市热度的反映是非常直观的。2017年大成都的土拍市场热火朝天，不过大面板块出让的土地仅两宗，总供地面积296.6亩，两宗地均为拍卖出让，且都集中于下半年。9月27日，大面迎来2017年首场土拍，6500元/平的起拍价直追大面2017年以前的土地成交楼面价（6563元/平）。本次土拍中，新希望以69.23%的溢价率夺地，11000元/平的楼面地价一举将大面送入“万元地价俱乐部”；到了年底的12月13日，中国水电地产也首次布局于此，尽管9000元/平的成交楼面地价没有突破新希望创下的记录，但宗地起拍楼面价达到了区域历年值——8800元/平。
锐理君调取了大面板块2013年-2017年这五年的土地出让记录。总体来看，大面板块的供地节奏比较平稳，5年共出让土地12宗，每年供地2-3宗。尽管供应的宗数不多，但供应量却不容小觑，这12宗土地的出让总面积达1391亩，单宗土地出让面积百亩以上的就有9宗。
图1 大面板块2013-2017年土地出让记录
与平稳的供地量形成鲜明对比的是成交楼面地价。我们可以将大面近五年的土地市场拆分成三个阶段。阶段一是2013-2015年的“两千元时代”，这三年，大面的土地成交楼面地价大多在2000元/平上下浮动，走势比较平稳；阶段二是2016年的“五千元时代”，成交的两宗地楼面地价分别是6563元/平和5075元/平；阶段三则是刚刚过去的2017年，这是大面土地市场的“万元时代”。可以说，这五年大面的地价呈现出了明显的阶梯式上涨。
除了上涨的地价之外，大面的转变还体现在宗地的容积率上。2013-2014年区域土地容积率偏高，达到了6.5，适合打造高密度的刚需住宅；2015-2016年容积率下降，仅3.0，到了2017年，仅2.5。住宅密度降低，势必促使区域向改善住宅市场转型。
图2 2013-2017大面、龙泉驿、三圣乡平均楼面地价（单位：元/平）
大面VS龙泉驿：2017年龙泉驿区共出让土地8宗，出让总面积783.6亩，其中大面板块2宗，296.6亩的出让面积占全区总出让面积的37.8%。从地价来看，大面可算是龙泉的“地价担当”。近五年，大面板块的平均楼面地价均高于龙泉驿，而且2014年之后二者之间的差距在不断加大。
大面VS三圣乡：大面与三圣乡，两个经常被一同提及的区域，一是二者地理位置相近，均位于东南三环外；二是长期以来二者的产品定位相似，都以单价低、密度高的刚需产品为主。在2015年以前，三圣乡的平均楼面价一直高于大面板块；从2016年开始，大面板块进入“超车道”，平均楼面地价实现反超；2017年，三圣乡共出让土地6宗，平均成交楼面地价7848元/平，而大面的平均地价则高达10083元/平。
住宅篇
年内房价上涨超50% 品牌房企扎堆
房价上涨，是贯穿大面板块2017年始与终的主题。
2017年2月，受春节假期的影响，平均销售备案均价仅7315元/平，在刚刚结束的12月，大面备案均价为11208元/平，相较于年内值上涨了53.2%。2017年4月以前，大面楼市住宅市场长期处于供过于求的状态，此时除了春节后的单价略有回升之外，整体销售均价相对平稳；从5月开始，大面进入“供不应求”时期，每个月的商品住宅新增面积远不及销售面积，也就是从此时起，大面的房价开始大幅上涨， 6月大面房价首次破万，下半年大面住宅销售均价在万元左右徘徊。
图3 2017年大面商品住宅市场供销及销售均价走势
将时间跨度拉长，2014年开始，大面住宅销售均价下跌，2015年和2016年上半年长期低迷，而2016年第三季度开始，大面房价一挽颓势。2016年第四季度那一轮上涨的房价以及年底的一纸限购，将不少购房人的脚步拦在了主城区外，位于东南三环外的大面则成为了刚需一族的目标，需求拉动消费，消费带动价格，大面房价实现历史性的突破。
图4 2013-2017大面商品住宅供销情况及销售均价
尽管大面出让的土地不算多，但却受品牌房企偏爱。经锐理君梳理发现，2013年至今出让的12宗土地，吸引了保利、华润、金科、龙湖、百悦、蓝光等房企，其中保利和百悦都曾再次加码。到目前，大面板块已经呈现了蓝光公园华府、龙湖三千庭、卧龙谷壹号等大盘。
图5 2013-2017年大面板块重点房企布局情况
看未来
交通、商业短板VS“东进东风”
在大面板块高速发展的背后，仍有不可忽视的短板存在。
一是交通。大面作为连接锦江区与龙泉驿、连接城东与城南的关键性板块，随着更多项目的建成交房，将会有大量的人口居住于此。但是从目前来看，尽管地上交通网完善，驾车出行不成问题，但轨道交通却备受诟病。
已建成通车的地铁2号线位于大面板块北部，与板块南部的住宅区相距约2-3公里，距离较远。另外，根据成都地铁中长期规划来看，未来的地铁13号线也将通过大面，但在版块内仅设有一个站点，与住宅区的距离同样不近。
二是商业配套。商业配套的缺乏是大面居民的另一个痛点。商业天生追逐人气，有聚集的人流，商业便不会缺席。大面板块起步较晚，区域内多数住宅区还处在修建之中或者交房初期，人口集中度还不高；而从近年来出让土地的用途来看，均为商住用地，所有住兼商用地的商业占比都不超过10%，自然而然，近几年内大面不会有大型的商业面市，多以住宅底商为主。
因此，随着百悦城、世茂城、炜岸城等小区的交房入住，底商逐渐呈现，大面板块商业极度缺乏的局面将慢慢被改写。
目前的大面，优点与缺点都很明显，对于大面来说，下一步的发展只需要一阵“东风”，这股“东风”，便是成都城市发展战略中的“东进”。当成都不断向东、向南发展，作为城东与城南衔接点的大面，将有更多的可能性。
编辑 | 赵璐
声明 | 锐理原创作品，转载请联系后台
加群 |请关注锐理数据官方微信，后台回复“加群”
锐理数据2018-01-04 05:24:28
