前言
2017年9月，贰爷发表文章成都楼市最后的价值洼地在哪里？阐述大面的价值和价格。随后两个月，大面这个价值洼地被迅速填平，近日，一个楼盘的开盘，再次让大面板块成为楼市焦点，具有标志性意义。
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大面板块、颠覆性产品袭来
新房开盘价不断刷新纪录，剪刀差变小的规律早有端睨。贰爷之前几篇文章也多次提醒尽快上车，购房好时机时不待我。此前有明显可见的剪刀差，或者有可以参照的价格剪刀差。这次，一个标志性的楼盘开盘，意味着价格剪刀差出现反转，部分区域价格剪刀差已经颠覆，“反剪刀差”已经来临。这是一个标志，新房贵过二手房，这标志着“价格剪刀差”落下帷幕，买房将越来越难。这个具有标志性的楼盘就是位于大面板块的“新希望锦麟府”，其开盘价高达20000元/平，让购房者大跌眼镜。
▲大面开盘价比照。
以上价格可以看出，大面板块的房地产价格体系已经发生了翻天覆地的变化。在过去一年的时间，大面根本找不到没有剪刀差的楼盘，买到就是赚到成为大家津津乐道的事情，但是反转一蹴而就。大面过了去库存的阶段，现在新房储备较少，剩下的低价地也只有零星的尾盘，而新希望锦麟府则是高地价、新地价的代表，我们来回顾一下这块144亩土地的土拍现场：
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土拍历史前情回顾
2017年9月27日，龙泉大面土拍其中一块144亩的二类住宅用地成为拍卖重头戏，起拍价楼面价6500元每平米，吸引了万科，保利，中海，华润，旭辉，招商，新希望等大开发商的竞争。
现场气氛是：沉默、安静，静得让人紧张。按照流程，主持人强调现场纪律，介绍宗地情况，开始举牌。现场一度无人举牌，陷入沉默，随后29号率先叫价6500元/㎡（起拍价），“6500元第二次”的时候，66号开始加价，紧接着98号、139号、171号依次举牌，节奏加快，终于有了拍卖应有的“短兵相接”氛围。139号表现突出，全程积极参与，并举起了10000元/㎡破万价牌，而接下来98号举牌以11000元/㎡触及熔断。现场竞价转入竞无偿移交人才住房套数环节，一次举牌加40套。此时，拍卖现场再次陷入沉默，最终因无人举牌，地块宣布11000元/㎡楼面价成交，无配建人才住房要求。
土拍众多大开发商介入，起拍价6500元/㎡到成交价11000元/㎡，溢价为69%，说明地块吸引力大，但是现场的“静默”又说明开发商非常谨慎。
面粉贵过面包，楼面价贵过2017年当时大面板块在售新房，而楼面价只是房地产开发中的成本之一，平均占到售价的30%--60%，一个楼盘的成本就是：土地成本+建筑成本+配套费+报建费+税收+营销费+管理费+融资成本。楼面价11000元/㎡，使开发商无法将房价定在15000元/㎡以下，需要大幅提高价格才能达到盈亏平衡点，这决定了“新希望锦麟府”只能做高端，于是“豪宅化”、“做大面豪宅”的定位由此诞生。
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新房价格反超二手房，反剪刀差驾到
2013年10月至今，大面板块总共拍出九宗住宅用地，而这九宗住宅用地除了新希望144亩地块是首开，其他处于售罄或者尾盘状态。大面板块已经由去库存为重点的市场阶段转变为二手市场为主的阶段。产品形态来看，2013年到2015年大面这个区位是以刚需为主，或者在城中心没有足够预算买房的人在成都找个落脚点，从而在此进行买房置业。目前大面市场逐步由刚需走向改善，已从当初恒大绿洲为代表的刚需楼盘逐步走向卧龙谷一号、龙湖三千庭等改善性需求。它也承接了部分城南的人口外溢，虽然在周边配套很不完善的情况下，依然有大量的低预算的城南工作人士进入大面买房。
▲2017年龙泉驿区宅地出让情况
从2017年龙泉驿区土地出让情况来看，大面仅有新希望一个地块。楼面价仅次于十陵100亩的中海地块，楼面价为11400元/㎡。以上地块1，北大资源紫境东来项目楼面价6400元/㎡，其开盘价达到了14000元/㎡的高价并且是毛坯交付，当众人疑惑价格太高难以卖掉之后，突然发现其普通号中签率只有18%。
以上较好区位电建152亩地块，其楼面价也高达9000元/㎡，按新希望锦麟府的价格推算，完全可以卖到18000元/㎡左右的高价。
▲2018年龙泉驿区宅地出让情况
2018年龙泉驿区土地出让情况来看，大面没有宅地供应。而皇冠湖片区成为供应主力，华润地块因为有着众多的配建和资金投入要求，还有体育产业开发要求，所以实际楼面价与名义楼面价差距甚大，不展开分析。
各地块还有高额隐形成本，即无偿移交的配建项目。
以上编号2地块配建要求：
1，在净用地内配建一处不小于3000平米的社区综合体；
2，在净用地外共北侧配建一所不小于5000平米的养老院一所；
3，在净用地外共北侧配建约6亩的邮票绿地用地；
以上编号6、7、8的华润地块配建要求：
配建体育场馆等配套设施共计12.77亿元
配建体育场馆等配套设施共计7.78亿元
配建体育场馆等配套设施共计6.87亿元
龙泉驿城区楼面价已经达到9500元/㎡，按新希望锦麟府的价格推算，也可以卖到18000元/㎡左右的高价。而我们联想到新川板块宸光和悦楼面价8200元/㎡,最后开盘价高达18000元/㎡。所以很容易判断，龙泉特别是大面的新房价格，继续走高势不可挡。
土地供应来看，龙泉的土地供应相对比较紧张，以上是2017年2018年龙泉的住宅供应的情况，大面新房价格持续走高，已经成为整个龙泉驿区新房价格走势的缩影。
从成本来看，该地块楼面价11000元/㎡，加上土地契税、配套费、建安成本、装修费用、管理费用、报建等综合费用，其实际开发成本已经高达19000元/㎡，售价20000元/㎡，开发商也仅仅是有合理的利润。
综合二手房成交价来看，大面优质二手房产品价格在18000元/㎡以内，而中低端二手房的价格参差不齐，低的价格不足万元，贵的也在15000元/平米左右。新希望锦麟府一反大面常态出现了高达2万元的价格，这创造了大面的新房价格的记录，也标志性地出现了“反剪刀差”。
过去一年多的时间，新房对照二手房的价格。高的剪刀差甚至达到15000元/平米，套利者趋之若鹜；剪刀差低于5000元/㎡的楼盘，甚至一度让购房者提不起兴趣。价格剪刀差成为购房的主要动力。2017年4月开盘的保利紫薇花语，与锦麟府相邻百米之距，价格只卖8500元/㎡带装修。而今，新希望锦麟府成为具有深远影响的反向价格剪刀差典型，新房价格远高于周边二手房的价格逐步扩散开去。
▲2017年4月保利紫薇花语选房区实景
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楼市变幻莫测，进入反剪刀差时期，这仅仅是开始。
楼市是动态变化的，在一年前现在很多人觉得这是不可想象，甚至在几天前都觉得是不可思议的事情，但是这样的事情发生了，就是价格剪刀差将消亡，剪刀差将落下帷幕，低价地越来越稀少，高价地将跑步进场，这次就是一个标志性事件。
根据链家数据，大面10月的成交价均值为12200元/平米，而成交价中位数为12400元/平米。从成交总价来看，10月份均值为108万元/套，中位数为104万元/套，对比新希望锦麟府新开单价20000元/平米，总价中位数高达280万/套。这样的单价和总价差异，对于客户群影响面是巨大的，投资需求较少，刚需板块造出高端改善楼盘，需要指望当地的改善需求来逐步消化这一供应。
▲数据来源：链家
“反剪刀差”这一标志性楼盘的出现，彻底打破了享受剪刀差的静谧，不仅是发生在大面，2019年全成都都会大量出现“反剪刀差”情况。土地是房地产之母，也是房产价格之母，我们从土地层面来分析展望成都关注度极高的高新区的新房价格走势。
▲2017年高新南区宅地出让情况
高新南区所有的宅地供应，主要都集中在新川板块，2017年--2018年的土地出让楼面价来看，的是2017年10月19日万科摘得的93亩商住用地，商业占比接近50%，其楼面价8200元/㎡，这就是宸光和悦，其预售价格高达18000元/㎡。
从2017年高新南区的土地出让情况来看，除了已经首次开盘的宸光和悦地块，价格的是高投的两块人才公寓用地，其楼面价依然高达10124元/㎡，而最贵的地块也是高投拿下的32.8亩地块，楼面价高达13900元/㎡，并且还有16%的免费配建。其开发成本无疑已经突破20000元/㎡。
▲2018高新南区宅地出让情况
从2018年高新南区土地出让情况来看，一共只有350亩，并且包含天府五街一块人才公寓用地，土地出让非常少，而且楼面价高，所有楼面价都在11000元/㎡以上。中建三局64亩地块，楼面价13000元/㎡，这只是名义楼面价，还有20%的免费配建；比较金隅地块楼面价13000元/㎡，还需要额外配建19%的租赁型住房，其交付成本破2万是必然的。可以确定，反剪刀差将迅速蔓延成都楼市。
成都新盘的开盘价格会不断刷出新纪录，“反剪刀差”已经到来，代表面包贵过面粉的回归，意味着十年来的购房时机的结束，更意味着买房、选房的难度加大！
贰爷房产投资2018-12-10 15:58:09
