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北京大学硕士、经济学者;
开发公司操盘手;知名楼市专家;
【本文约2600字,预计阅读时间3分钟】
昨天下午,贝壳系终于成交了万科天府锦绣首套二手房,房屋成交总价750万,单价约3.8万,万科天府锦绣可是天府新区甚至全成都次新房的标杆,这样一个价格,到底“香不香”?
该房源是万科天府锦绣第一批次12栋802号房,也是在开发商送出最高折扣的情况下,全款优惠10%,按揭优惠1%。虽然这位业主是按揭的,但是我们依然可以设想一下“全款”的收益状况:房价624万,优惠10%,惠后价格562万,卖出750万,获益大约是188万,这是什么概念?
总共赚了188万;
每年赚55万;
每个月赚4.6万;
每天赚1538元;
收益率大约是33%;
持有时间:39个月,也就是3.25年。如果计算8万元的契税,这3.25年总的回报率是31.5%,你认为香吗?
天府
锦绣
房源状况:天府锦绣802房源属于较差房源,低楼层虽然可以看湖,只能称之为“一线湖景”,看一条线而已,该房源是西边套,转角客厅只能看小区内,没有无敌view。相比而言,东边套(如下图实景拍摄)则是可以从大转角的客厅玻璃,看到天府中央公园,可谓无敌view。
需要指出一点:豪宅的价差非常大,同一个楼盘不同的房源价差可以上百万。
同一个单元,不同的楼层、不同的位置,总价相差也可以上百万,这种高额的价差在麓湖的二手房,文儒德的二手房成交中比比皆是,文儒德最近成交的二手房正在破6奔8,真正的高楼层,无敌湖景View,价格逐步站稳8万是没有问题的,但是看中庭矮楼层的房源要想破6都有困难。
再看价格,它的取证时间是2020年10月,清晰记得选房时的氛围感拉满,万科又是鸣炮,又是烟花,12栋802这套房定价是6,244,800元,当时特别的优惠政策是:全款优惠10个点。
按揭的收益:优惠1个点,房子的总价就是618万,单价31,200元,可见这个价格并不高。另外,考虑到契税,如果是首套,金额大约9万,这套房的业主有没有什么搞头呢?
如果是按揭,房源买入的时间是2020年12月22日,正式按揭是2021年的1月份,整个投资的周期是3.25年,也就是39个月。
首先房屋总价去到618万,假设当时的按揭利率是5.39%,如果首付40%,贷款贷了370万,那么在过去的3.25年,或者说过去的39个月,总共的支付的利息大概是60万,每个月的月供是25,222元。
根据该房源的收入和支出,计算它的回报率:
计算回报率ROI,也就是把实际投入的资金考虑进去,契税、首付、月供等业主的投入都考虑进去,需要指出一点,我们在算回报的时候,月供比较特殊,因为月供是陆陆续续的投入,所以我们把它加起来除以二,基本上就接近数学计算模型的结果,那么它总共的投入可以理解为:首付+契税+月供/2,前前后后投入将近300万,那么ROI是多少?
用买入价和卖出价的剪刀差减去利息,业主大概赚了70万。也就是750万-618万=132万,132万-60万(利息)=72万,72万换算成回报率大概是24%,也就是每年8%的回报。
全款回报是年化10%,而按揭年化是8%,按照常理:如果有利可图按揭,因为有杠杆效应,收益往往比较大。但这次比较特殊,因为开发商给了足够大的优惠:全款优惠10%。
目前楼市,有人叫苦不迭,不用问朋友的房子,一问就是“跌”。有人形容为“哀鸿遍野”,确实比较夸张,但是天府锦绣的获利,依然是“灯塔级别”,天府锦绣一套较差的房源,有这样的一个收益,你觉得它香不香?我觉得挺香的。
当下的环境之下,赚钱是很不容易的一件事,业主可能也是比较着急出手,在这种时候,如果是全款,从回报率的数字来看,从挣钱的绝对金额来看,将近180万的增值和纯利,也是非常诱惑人的。
因此,万科天府锦绣这样的楼盘再次告诉我们,无论何时何地,买房都要坚持价值投资,不要随便乱买。现在跌的最凶的是不优质板块的不优质楼盘,但金融城的二手房不仅最抗跌,有的还在创新高,整体下滑幅度最小,锦城湖板块的房源也在上演破6奔8。
而像天西板块天府锦绣这种优质楼盘,还能有可观的获利,它依然是投资界的王者,也依然是在这些年买房的一个“灯塔”!?
750万的成交价,可以确定的说天府锦绣的价值被低估了,以天府锦绣的品质、板块、物业水准、圈层,至少应该在4万以上。在大势萧条的情况下,有个别人夺门而逃,出现个别的房价低点,这也属正常现象。但,个别现象就是个别现象,绝对不是正常的价格,相信后续天府锦绣的二手房会在4万以上。
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