2017-2018，我在抄底成都楼市剪刀差中度过！

开发公司操盘手；成都楼市实战专家；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；

【本文约5000字，预计阅读时间9】

50万到5000万的Growth，现实吗？

2017、2018年是十年来的抄底新房时机。

该出手时就出手，适时购房的房产投资者，身价大都百万级增长，更有资产配置优质者，迅速实现千万级增值！100万现金投入资产裂变为400万，500万现金投入资产裂变为1500万，这一年为自己为家庭加上了一份满意的答卷。然而，贪恋投机，并按股票高抛低吸心理期待大跌捡便宜者，自然白白错过这个改变命运、改变身价的机运了！务实才是王道！

史上剪刀差，收获战果如何呢？

如何资产配置呢？

2018年4月23日10：45粉丝提问: 贰爷老师，你好，我把目前家庭的房产情况给你介绍一下，请你帮我详细的指导一下

1、成都三套：天府世家140套四，麓湖xx200平层，xx178洋房。其中麓湖房有200万贷款。因小孩读书住天府xx，所以这套房不能卖出。购房名额：高新区一个，天府新区一个。现金600。

2、绵阳三套，绵阳下面xx区有几套（抵款）。

问题：1、目前我在积极摇号，应该哪个区域哪些楼盘，请老师罗列？2、如果摇不上，其次应该选择哪个区域哪些楼盘？3、我个人一直觉着麓湖不错，环境好，配置也不低，适合居家，但是老师不推荐的原因是那个盘有什么问题吗？4、绵阳的房,xx区的房是否卖出，什么时候卖出？感谢！

贰爷: 高新区和天府新区并举。根据你的资产配置和预算，天府新区尽可能拿下天府新区牛鼻子：比如中海锦江城的158，178大平层，万科翡翠公园。高新区：北大资源紫境府，凯德世纪名邸，万科新川新项目，中建新川新项目。2次选：仁恒滨河湾三期，万科玖西堂，华润悦玺，人居东湖项目   3，麓湖，不开盘无价格，这种大盘资源优势明显，但是后续养护成本极大，所以开发商成本必定高，如果开发商像麓山国际一样透支价格，那么投资存在不确定性，所以需要进一步观察，并不能靠产品和情怀单一决定，而中海锦江城入住即成熟，价格、交通、学区、公园极具确定性。  4，绵阳房产可逐步置换为成都房产。成都先积极参与摇号，甚至二手房也可考虑，并且再联合亲戚朋友投资，如果新购一套，现金不足，可同步卖出一半的绵阳房产，逐步全部置换为成都。

2018年6月28日12：11粉丝提问: 您好贰爷老师，我们家现在都没有房票，因为都是去年买的房，想整合都无法整合，想去天府新区和高新区买房，的贰爷老师该怎么办，又不想代持风险太大，难道只能以公司名义买房吗？谢谢贰爷老师。

贰爷:我有一个资产配置原则：235，5分为（4+1）或者说1234 。2代表未交房新房，3是4年以内次新，4是4年以上二手，1是需要卖出的。研究自己的BCG Matrix，要维持平衡，既有cash cow，又有star，还要有可以卖出换钱的question mark和dogs，特别是10%的瘦狗型房产必须置换。逐步让你的房产配置进入这样一个良性循环。公司购买要变现，如果空壳公司且房产增值大，存在至少25%的企业所得税，意义不大。继续寻找代持或者共同股份投资。

2018年10月10日粉丝提问：亲爱的贰爷，我家庭情况如下:先生年入税后xx万不等，我税后xx万左右，不具备持续性，都是普通上班族，家有一儿一女，一年级及幼儿园，家庭在郫县犀浦傲城1套三房，市值约130万左右，老公为主贷人，贷款剩xx万左右，金沙城一期四房一套，我为主贷人，贷款剩xx多万，中海国际一套三房，亲戚名义全款买入，自住。年初和亲戚在深圳龙岗共同购买了一套四房，xxx万左右，亲戚名义，有合伙购房合同和见证，代步车一台。目前手头可调动资金只有xx万左右，房价企稳，我这种情况如何布局才能更好优化家庭资产呢，还清犀浦贷款，假离婚老公还有5成首付深圳购房资格。

贰爷：幸福的家庭，平淡的房产。不破不立，力度大一点，把犀浦的房产卖掉，贷30万是纯粹浪费指标，浪费人力，房子可出手，卖出的钱把金沙城也结掉。中海国际的房产已经老，可以考虑卖掉，这样就可以打破老的格局，全部重新来过，实现首贷买大额新房。

2018年12月26日粉丝提问：高瞻远瞩的贰爷从现在开始布局北京社保，北京选择哪个区合适？？？

贰爷：北京除了通州，其他各区缴纳社保都一样，一定要先确定，那就朝阳区……

2018年12月13日10：48粉丝提问: 亲爱的贰爷，给今年打个总结，在您的专业指导下，今天出了两套老破小，入了攀成钢一个套四，牛鼻子一个套四，在麓山大道还有套叠拼，大概后年可以卖出，房产总价值1500左右。下一步还可以如何布局折腾，期待您给个方向，谢谢。

贰爷：真不错，特别能折腾，2018成效满满。麓山叠拼如果是老一批，后年要尽可能出掉，继续布局高新区和天府新区，花3-5年时间，折腾到房产总价值3000万以上去。

2018年12月8日21：29粉丝提问: 二爷，听了您建议已入手诚园楼王一套，现打算后期再入手一套，因是11区户口，目前选择想个人社保挂到高新区公司换成单位社保，问题:1.须等两年后有资格 会不会晚，北大紫境等高新区优质楼盘会不会踏空已涨上去了？2.现可出资8万补缴天府新区社保2年即获得天府新区购房资格，目前天府新区有好的投资楼盘推荐么？3.天府新区和高新哪个区投资未来更大？谢谢！

贰爷： 1、两年后新房肯定上去了  2、这几个月天府新区重点依然是中海锦江城  3、差异不大，重点看楼盘，比如能买上紫境府就相当不错。单位社保和基本的公积金一定要买，可先找朋友公司缴纳，天、高二区都可以，到时候再根据情况再转区，这是的办法。

2018年11月19日17：01粉丝提问:从知道贰爷，到今年3月加入小密圈，不断学习贰爷的购房投资逻辑，终于在今天去认购中海锦江1号的房子，感谢贰爷及贰爷助理团队的细心指导。后续再接再厉，由衷的感谢.

贰爷：恭喜，为此激动！

2018年12月27日22：36粉丝提问: 敬爱的贰爷，经过一年多的准备在您的指导下，今年年底成功买入中海锦江一号188大平层以及北大资源紫镜府184跃层，给您送上迟来的感谢，谢谢老师的教导，明年有资金1xx～2xx，想咨询一下老师，是继续加仓成都F4板块（如绿城，北大资源紫镜府，中海锦江城），还是考虑布局杭州，甚至深圳，因为确实资金有限，只能做选择了，想问问老师的看法与意见，谢谢老师。

贰爷：恭喜，太值得庆祝！杭州和深圳都需要社保，2年和5年，如果买社保，期间可加仓F4。明年年底应该会有新的板块好房源冒出来，比如天府新区。

2018年11月10日粉丝提问：贰爷周末好！作为普通资格购房者感觉要买到好的楼层好的房号太难太难。天誉花园摇号顺序为普通9X号（普通86套房）感觉已经很幸运了，心仪的210西边套被棚改刚需选得差不多了，明天到我选的时候估计也剩不了几个好楼层，只能看运气，请问贰爷有哪些楼层是特别忌讳尽量不选的？

贰爷：这个楼盘能买就买，尺度放大。

2018年12月19日粉丝提问：智慧渊博的二爷，自从成功入手一套4房后，感觉脚步就停不下来。问的问题比较零散，思维不清晰主要是愁名额和未来2年的布局。xx一套88，3房赠予在家人名下2020年9月份可以销售，高新区3房90平，天府新区4房180平。不考虑资金的情况下只考虑名额和布局，我的考虑布局：1、已经准备了两个成都社保需要2020年7,8月份、后根据情况寻找亲戚给代持创造名额， 2、个人看好杭州打算把自己的社保找杭州朋友购买满，因为成都已经2套，自己在杭州还能折腾两套如果和成都限购情况一样，3、如果成都和杭州折腾差不多了考虑布局北京和深圳，问题：这样的考虑和布局合理吗不合理的望贰爷指导感谢感谢！

贰爷：很能折腾很好，符合我的宗旨！1，杭州要求社保两年，可以买社保  2比较和深圳要5年联系社保。方向非常好，只是不要一时热情，中途断了社保就浪费了。

2018年12月14日粉丝提问：贰爷贰爷，成功拿下2号地4号楼15层141。感谢贰爷老师指导！！还讲一如既往跟着贰爷超！！

贰爷：牛逼！大收获！恭喜！

2018年7月19日粉丝提问：贰爷贰爷，我听了您回答圈友您有1000万现金如何投资的问题，作为理论性探讨，我有三个问题，一是您北上深买房，但外地人现在被限购，是买不了的，如北京除非居住证加社保五年，若要买，只能公司持有，持有成本很高，这个怎么破。二是北上深的房价会不会已经是高点，这两年货币超发如此厉害，人民币一再贬值，国家也在限，感觉房地产尤其是一线还能维持高增长吗？现在会不会是一个小顶？三是如果买不了北上深的房，您有1000万现金在成都，如何投资？

贰爷：1，京沪深限购，北京社保或个税5年，要早早布局，5年并不漫长，原来北京交个税，只需要一年交一次即算一年，后来改了。公司买房税费太高，不建议。代持也是办法。当然实在没办法，杭州可以考虑，广州可以考虑。 2，一线不能维持高增长，但是值是够劲的，比如北京楼盘单价原来7万，不知不觉前两个月涨6000元/平米，涨幅几个点，难以察觉。北上广深中位数上15是必然的，北上广深吸引的不是当地人，而是有钱有权人  3.成都如果能按揭2500多万的房产，又有剪刀差，想到好，再拉平二手房价格来看，买2500万就是买了3000万以上的房产。何乐而不为，结合自身情况下手。最鄙视，一两套房子就操着中南海的心，和他半毛钱关系吗？

2018年6月30日粉丝提问：贰爷好，一个月还2.8w的月供，手持720平米的期房，cd+cq，还是突然感觉压力挺大的，如何舒缓？不看或者暂时不管了？

贰爷：想想未来，一平米涨14000，你的资产上涨1000万。有什么理由不高兴的承受压力。房产投资，让人又爱又恨。

2018年11月9日粉丝提问：贰爷，想请教一下，现有资金150万，两套房产，一套有按揭现市场价300万，一套全款现市场价260万，两年可用于还款的收入只有10万！请问假如是贰爷您，怎么玩转市场？实现利益化？

贰爷：举例：全款房融资120w  +现有150=270  买入总价150房产 两套（一套全款 一套按揭 ），再按揭一套二手房  按揭房如果办理了不动产证融资50 用于三年月供  资产现在700  变为1000万。

2018年9月30日粉丝提问：贰爷好，卡地亚花园城259，万科理想城75带160平露台，xx草堂112(2018年），龙泉xxx60平带露台车位，龙泉小区底商60平值xx万，青城山房170，仁恒滨河湾258xxx楼层自住，现想换个环境好点安静好学区好小区，现有11区房票一张，12月后可迁入天府新区，明年11月会增加一张11区房票，外地资产已在您指导下配置，如何优化升级资产，提高居住条件，谢谢。

贰爷：1，卡地亚花园城259，2万科理想城75带160平露台，3盛世草堂112(2018年），4龙泉翠晨记60平带露台车位，5龙泉小区底商60平值80万，6 青城山房170，7仁恒滨河湾258 8外地。 2、3、4、5我感到不满意，6应该是度假用，如果投资也不满意。 可考虑麓湖，麓湖的汀院和云台漫顶同时报可能一起开，汀院价格有优势，云台漫顶清水跃层也适合你自住。 如果资金充足，想办法搞定一张高新区的房票很有必要。

2018年7月3日粉丝提问：尊敬的二爷，前期一直听你说新川三年翻番，但是这半年成都一系列政策升级后二手房交易价格及数量都在下降，而且感觉趋势会持续......我有点担心，目前手上的房产有➕杠杆，会不会爆？房产还有空间吗？房票已用尽！

贰爷：价格只是挤出部分逗售的水分，购房指标大降是事实，但是随着不利因素的消化，这几个月大学生落户，6--12个月的时间来消化515严苛调控。好楼盘太少了，能买到还有剪刀差真是美事。因为楼市还有加快上涨预期，所以政策必然趋严，侧面反映出楼市是好的。看大势，成都人口净流入多，好楼盘少，剪刀差大，这时候凭什么不拥有尽可能多的房产？

2018年4月13日粉丝提问：二爷现在还维持新川三年翻番的观点吗？

贰爷：只可能提前。北大资源紫境府闭着眼睛买。

原来2017年和2018年如此精彩，房地产市场硝烟弥漫。

贰爷一直说，一套房产成就一个人生。基层投资者改变人生的时机就是当下，中国每一次房价波动改变都是圈层，为每一位普通市民打开了上升通道的窗口期，如果把握好，得以圈层上升、地位上升！

一旦你在此窗口期间没有持有足够的房产，或者房产配置有误，那么每一次房价上涨，你的身价可能就是相对跌一次！阶层上升的机会会不定时打开，只要你有合理的房产配置，那么你就有足够大的机会步入阶层上升通道；可是，往下的通道是永远敞开的，你没有足够的房产布局，你没有足够折腾的耐心，那么下降的通道是随时为你敞开的。

带给各位的实战经验：拒绝做一个麦田里的拾穗者，不是每一次都是拜拜就拜拜下一个更乖。

正所谓：今年不买房，一年又白忙！