开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验；
【本文约3000字，预计阅读时间5】
2019年贰爷首篇文章：2019成都新房迎“跳涨”，“破2万奔3万”是必然！话音刚落，2019成都破2万的新房来了。
2016年11月1日，成都市公共资源交易中心以拍卖方式出让的六宗地块，场面十分火爆，总成交价37.85亿元，总出让面积239.85亩。当日参与土地拍卖的房企包括融创、保利、德商、中粮、朗基、新希望、长虹、荣盛、合能、重庆首金等大开发商。
这次土拍出让的六宗地块中有四块是超过100%溢价成交，其中成华区保和街道办事处东桂社区4组、东虹路社区13组地块被成都德商置业有限公司以7.18亿元竞得，楼面价10250元/平米，溢价率:199.36%，溢价率之高令人咂舌。
而今天我们分析的这个楼盘，正是2016年11月1日由成都德商置业有限公司以溢价率为199.36%拿下的塔子山地块，斥重金打造塔子山项目--德商迎晖天玺。
德商迎晖天玺项目位于塔子山公园西面，楼盘正对迎晖公园的绿地，东客站往北，五桂桥往东的交汇处。
楼盘往北是优品道，鲁能和安置房，所处板块属于刚需或者低端改善，临近攀成钢板块，以位于真正意义上的攀成钢板块的代表楼盘仁恒滨河湾为起点，距离本项目正常驾车距离为3.1公里，需要8到达；步行距离为1.9公里，正常需要26到达，塔子山这个大公园是天然的屏障，因公园太大，道路太曲折，实际的交通距离已远。
整个项目规划4栋建筑，1号楼为企业家总部会所，2、3、4号楼为住宅，面积段位190-280平米。即将预售楼栋为2、3#楼（均为2梯2户，其中2#楼面积为236平米，3#楼面积为190平米，各位86套）。
开盘价格体系：22000-26000元/平米,均价23500元/平米，总价段：436-579万元/套。交房时间：2020年6月交房。
项目信息：
地址：成都市成华区迎晖路；
物业类别：大平层、企业家总部会所；
占地面积：17522平方米；
建筑面积：98402.42㎡；
这批次住宅面积段：190-236平米；
车位：机动车位759个，非机动车位619个，商业车位14个；
容积率：4.0（住宅容积率2.78）；
绿化率：25%；
交付标准：精装；
物业费：住宅：8元/㎡；办公：15元/㎡；
开发商：成都德商鼎创置业有限公司；
物业公司：德商产投物业服务股份有限公司；
周边配套
步行至2号线塔子山公园站直线距离900米；
距离7号线迎晖路站直线距离1044米；
距离4号线万年场站直线距离1584米；
距离距离成都东站需5；
据置业顾问的现场介绍，整个区域定位于城市副中心中心，定位“高大上”范十足，德商迎晖天玺作为区域内为数不多的住宅用地性质，后续商圈成熟。目前周边的商业成华万达广场施工中、龙之梦酒店建设完成、后续还有瑞安打造的成都新天地项目……
整个区域内目前显的荒凉，出门基本靠驾车出行，距离地铁较远。商业配套长时间难见繁华景象，生活配套不够成熟，短时间内难以呈现出成熟的居住氛围。
▲规划学校示意图
暂无较好的公立中小学配套，计划引入的加拿大渥太华学校距德商迎晖天玺项目500米左右。这个学校是幼儿园、小学、中学全龄教育资源，学校与成华区签订协议，属性为公立学校。其中幼儿园占地面积约7.95亩，12个班；小学占地20.3亩，30个班；中学占地面积约52亩，42个班。至于学校何时落地，目前是未知数。
从项目现场可以看到，目前建筑主体已完成。
建筑外型采用全玻璃幕墙和铝板结构，造型现代。这种设计，开发商在尽力将公园景观化。
关心的问题：关于相邻的五桂桥汽车站和成都成都汽车总站的搬迁问题。
五桂桥汽车站曾经成就了这一带，让这里迅速人气爆旺，以汽车交通为主力的时代使这里成为四通八达的聚集点，现在随着私家车和高铁的发展，五桂桥汽车站已经进入必须“退休”的时候。
如果五桂桥汽车站搬走，会大大改善这里的居住环境，附近经常拥堵、噪音、空气等污染，步行出行不方便。早在2014年成都汽车总站、五桂桥汽车站计划将搬迁或合并至成都东站汽车站，但至今毫无改变！但由于五桂桥汽车站属于锦江区，东站属于成华区，加上五桂桥汽车站持股人的原因，搬迁一推再推，至今毫无动静。
五桂桥汽车站用地性质已调整为二类住宅用地。由于地块所有者对规划容积率感到不满意，认为该容积率偏低，希望与周边其它商住用地一样调整为4.0及以上，因此迟迟没有搬迁。而规划部门方案难以调整，因此五桂桥汽车站搬迁暂时拖延，另外城北客运中心关闭，车次搬到成都东站汽车站，而五桂桥汽车站现在搬还会导致东站汽车客运站的超负荷。
整个小区占地26亩，由3+1栋（3栋住宅+1栋商业）建筑组成，整体基层抬高而成。在景观方面：整个项目采用高达80%的水景设计，在每个楼栋之间，由风雨连廊衔接。室外（小区里）几乎无老人小孩活动空间及区域，主要配套在室内，小区内部采用大面积水景，而水景既聚财，也对活动空间某种意义上也是一种限制。
▲天玺意境图
迎晖天玺项目引进北京长安俱乐部，打造长安天玺会高端圈层。天玺这种引入了高端会所进小区的模式，有利就有弊！长安俱乐部在中国有着极大的影响，它代表着名流、名媛的高端品位，彰显上流身份。高端会所、商业引入住宅小区这种模式能否真的提升住宅品质，小区内谈生意，名流、名媛时时出现在居家小区，真的好吗？
1#楼大户型超1000平米，其后续应当是高端住宅或者高端商业项目入驻，那么这会给这个楼盘带来什么样的影响呢？当然拔高楼盘自身高度，体现自身的“高大上”是毫无疑问的，同时住在小区里面的成功人士，在商业楼里谈谈生意，抽抽雪茄，搞搞娱乐活动也是很惬意很方便的事情，可从另一个角度，如果家里看到会所场景，未必愉悦。大多数人都希望休闲和居家彻底分开。后续俱乐部对外营业，对于居住而言，这样的引入并不温馨。
在售户型
▲（上图）建面190㎡，四室两厅三卫
▲（上图）建面236㎡，四室两厅四卫
整个户型设计方面，房间的整体通透性不够好。亮点在与客厅外接大阳台，能足够保证室内光线充足，让每一个房间都有的观景效果。另一点是阔气的公共活动空间，在户型设计方面，其他并无特别的亮点。
这个项目是精装交付，装修标准价格6499元/平米，对于装修材质也有较高的要求，采用大品牌材质，配备全套家电，墙面采用了墙纸加墙裙的组合，地板采用了拼花设计等，整个装修品质较高。
算一笔账，装修每平米6499元，户型190平米，装修金额高达120万，虽然是高配，不得不说折旧这笔账很惊人，如果装修按10年折旧，每年都是12万装修折旧费。
置业建议：
如果你是一位真正意义上的富二代，年轻风流积极向上开放，那么这个楼盘适合你的居住；
如果你是一个事业上升期的成功人士，有较多的生意谈判和应酬在这里是比较适合的；
如果居家、注重居家的私密性，低调，那么你更适合另寻更纯粹的住宅；
该楼盘所在的区位，3-5年并不能形成一个独立的高端板块，楼盘自身定义的高端属性很难打造呈现。虽和攀成钢只有一河之隔，一公园之隔，区区几百米，但是所带来的问题是实际交通的不便捷。而从板块来看，取决于你把它当成“攀成钢”，还是作为“类攀成钢”。
贰爷房产投资2019-01-11 20:46:48
