开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
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“成都”的得名有两种主流说法：
一是：以周太王从梁山止岐下，一年成邑，二年成都，因名之曰“成都”。
二是：史称：舜耕历山，一年而所居成聚，二年成邑，三年成都。
我们看到上面的数值“一年”、“二年”、“三年”，千万不要认为这里的数值是准确时间，这表示是一个长期过程的概念，正所谓：“罗马不是一天建成的，成都也不是一天建成的。”
也不要以为，古代文字所指“三年成都”是指成都全域都已建成为城市了，这只是古代成都“建成区”的规模。
成都经过多年发展，已经成为一个大城市，成都能容纳多少人口呢？
---计算一个城市人口的容量是一个复杂的计算过程，最基本就是要对建成区、土地、建设用地、农用地等概念有正确认知。
来复盘一个计算土地和人口的错误逻辑：
S=πr2（面积=圆周率x半径2）
成都，二绕内，如果是个圆，直径30公里，半径则15公里，r=15公里，根据公式可以得出成都第二绕城内的土地面积：
成都二绕内土地面积根据面积公式可得：
=3.14x150002
=706,500,000㎡
如果按容积率2.5算，建筑面积是：
706500000x2.5=1,766,250,000㎡(成都二绕内可建面积17.66亿平方米）
17.66亿㎡÷120=14,718,750套(如果每套房子建筑面积是120平米，那么17.66亿平方米可以是建成1472万套房子。）
=1472万套
14,718,750套x3人=44,000,000人（每套房子住3人，成都二绕内一共可以装4400万，近半亿人口。）
答案是：成都二绕内，土地面积7亿平方米，容积率按2.5算，建筑面积为18亿平方米，可建约1470万套房子，可装4400万人。
成都二绕内要装4400万人，近半亿人，My God！
错误结论是：成都二绕可装半亿人口，成都土地和房子严重超了。
正确结论是：以上计算大错特错。
成都网友充满了智慧，来看一则“天才”的留言：
差之毫厘谬以千里，看来房地产不是靠S=Πr2的公式就能说明白的。
那么作为一个经济学者怎么正确来看待成都的供求关系呢？来看看贰爷的论述：
先梳理一下概念：
建设用地只是土地的一小部分！
《中华人民共和国土地法》明确了土地用途分类，即将所有土地分为农用地、建设用地和未利用地三大类。
成都二绕以内还有大量的耕地、林地、草地、农田、水利用地、养殖用地，等农用地，讨论住宅用地，就应该排除这一部分用地。
经营性建设用地中只有25%左右用于住宅用地，而即便是按照2017年成都的供地计划，其余的75%也是用于非住宅用地，比如公共设施工矿企业，交通水利旅游军事设施等。
来看看成都建成区的情况：
建成区的定义：城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的区域。对核心城市，它包括集中连片的部分以及分散的若干个已经成片建设起来的市政公用设施，和公共设施基本具备的地区；对于城镇来说，它包括由几个连片开发建设起来的市政公用设施，和公共设施基本具备的地区组成。因此建成区范围，一般是指建成区外轮廓线所能包括的地区，也就是这个城市实际建设用地所达到的范围。
▲根据2016年《中国城市建设统计年鉴》统计数据和2015年住建部统计数据（中华人民共和国住房和城乡建设部）
成都建成区只有615平方公里，只占总面积的4%，一方面说明城市建设需要长时间，同时也说明绝大部分区域是其它用地。
来看一张2017年发布的成都未来5年的房地产发展规划，其中提到了关于土地供应的情况。《成都市房地产业发展五年规划（2017—2021年）》。
根据《五年规划》要求，成都房地产业增加值占GDP的比重保持在5%～6%之间。同时期末城镇常住人口人均住房建筑面积达到45平方米左右。至2021年，全市新建城市房屋2.7亿平方米，其中住房160.6万套、1.7亿平方米，确保“商品房供应量充足”。
2019年成都经营性用地供应计划总量约21700亩，同比增长33%。
注意：2018年的供地计划包含的区域≠2019年的供地计划包含的区域；
2018年经营性建设用地供地计划是16000亩，2019年供地计划如果不考虑东进的增量3400亩，2019年的供地计划是18300亩，实际供地增幅为14%。
需求端来看，2018年成都新建商品住宅成交面积为2400万平米，成交22万套，那么2019大成都住宅用地13000亩，按容积率2.5进行核算，实际可建面积2200万平米，这依然低于2018年2400万平米的实际成交面积。这说明住宅是基本做到供需平衡，存在少量的供小于求。
2018年成都市常住人口为1633万人，较上年增长约29万人，成都户籍人口增加40万人。人口大量增加、房票大量增加，住宅用地小幅增加，将带给楼市什么呢？
天府新区直管区规划面积达到564平方公里，其区域很大，这是一种气势恢宏的战略，但是依然不能改变土地稀缺的现状，大量的土地将用于农业、用于城市配套、甚至军用地等。所以我们划定了城市开发边界，划定了18亿亩耕地红线，划定了生态红线。
有了上面的土地知识扫盲，大家都能知道，真正能落实到建设用地、住宅用地、商品住宅用地的只是很少很少一部分。
城市发展、天府新区的开发，这是一个长期的过程，是按步骤、有规划的分步进行。首先要进行土地收储，比如土地收储，土地拆迁。其次是大量的基础设施建设，桥梁隧道、道路、地铁、电力、水利、燃气等基本配套的完成。划定功能区，比如商务区，商业区，居住区、生态区等。住宅只是这样一个宏大工程的一小部分，能够提供给购房者选购的商品住宅只是住宅的一部分。
成都买房必须接地气，以板块划分住宅市场而不是以行政区划，必须看到城南和城北某些区域的差别巨大，所以购房应该聚焦，聚焦F4板块。
即便是有564平方公里的天府新区直管区，它的开发也是数十年之长的宏伟工程，天府新区各大板块开发迥异，有些处于开发初期，有些处于“处女地”状态，天府新区买房，必须聚焦F4板块中的“天府新区的牛鼻子”......
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贰爷房产投资2019-05-07 22:37:10
