今天要谈的项目就是位于新川板块的纯改善项目——德商·御璟天骄，即将推出202套房源。对于饥渴的高新区购房者来说，这个项目确实有好好了解的必要。
01、纯粹的改善品质
德商·御璟天骄位于新川板块，西侧是红星路南延线，北侧是观东三街，距离新川之心中央公园仅约1KM的距离。周围有几个楼盘已经有很多居民入住，人气较足，生活配套也已经发展得比较成熟。
▲德商·御璟天骄位置示意图
项目整体体量并不大，占地约30亩，共规划了9栋建筑，1栋33层的商办公寓，1栋32层的高层住宅，和7栋均为7层的洋房。但值得注意的是，项目住宅部分的容积率仅1.6，是目前整个新川板块的。
▲德商·御璟天骄 效果图
从整个项目的布局来看，公寓和高层分别位于地块的东西两个角落，住宅采用了全南北、阵列式的布局，保证了居住的舒适性。
▲德商·御璟天骄 效果图
从外立面的设计来看，观感很好，采用的是水晶外墙玻璃面、270度热弯中空玻璃和弧形白色铝板的搭配，简约有质感，在成都的楼市较为少见。相较于大多数住宅采用的涂料和贴砖外立面，这种外立面不仅更有质感，而且更能经受时间的考验，历久弥新。
▲德商·御璟天骄 效果图
更为难得的是，高层和洋房全部都是纯板式结构，南北通透，户型设计则是四房起步，实打实的纯改善。高层为2梯2户设计，建面为149㎡的四房双卫的户型；7层洋房为1梯2户设计，建面约147-287㎡，包含底跃和顶跃。
高层户型图如下：
▲C1建筑面积约149㎡
入户玄关保证了私密性；
竖厅设计，南北双景观阳台；
主卧套房设计，兼具私密性和居住舒适性；
四房可满足二孩家庭的需求。
洋房户型图如下：
▲洋房标准层 建筑面积约147㎡
所有高层和洋房均是精装交付，高层产品采用现代轻奢装修风格，洋房产品则是浪漫法式风格。
▲高层样板间客餐厅实拍图
▲高层样板间卧室实拍图
▲洋房标准层客餐厅实拍图
▲景观示范区实拍图
▲景观示范区实拍图
在精装配置方面，高层和洋房都配备了新风、地暖和中央空调三大件；选用都是国内或国际知名品牌，西门子、高仪、杜拉维特、汉斯格雅、科勒；用材也较为讲究，客餐厅地面、门槛石等采用天然石材，洋房地面还有大面积拼花；客餐厅及主卧的背景墙和顶面也有设计，每个户型的主卧还配有定制的衣帽间……其他细节可以去样板间实际感受下。
02、供应稀缺
放眼成都楼市，可能没有比手握高新区房票更五味杂陈的事了，接受着周围人羡慕眼光的同时还必须咬牙挤进摇号大军。
金融城板块、大源板块、锦城湖板块供应十分有限；中和板块供应较多但板块品相不好；新川板块供应相对充足但大多定位偏刚需，纯改善很少。
▲高新区各板块供应情况（部分）汇总
具体到新川板块，目前纯改善项目只有德商·御璟天骄和北大资源·紫境府，板块内的供应以高层刚需为主。并且，2梯2户，低密改善，是正南北朝向的高层只有德商·御璟天骄。一楼大堂挑高6米，高层仅有62套房源。不难预料，开盘后高层产品会很抢手。
如此稀缺的高品质纯改善项目，售价肯定不会低，毕竟一分钱一分货。据了解，高层（精装）均价在22000元/㎡左右，洋房标准层（精装）均价在26000元/㎡左右。这么看，的确是不便宜，但是再看一下新川板块的土拍情况你可能就能感受到上车的紧迫感了。
▲2017-2018年新川板块出让地块明细
6宗地中，楼面地价的是宸光和悦地块，楼面地价8200元/㎡，其余地块的单价都在万元以上，板块内的地价天花板已经高达到13000元/㎡（未计算需要无偿移交租赁的部分）。
德商·御璟天骄地块虽然楼面地价也破万了，但是没有无偿移交租赁的部分。这就意味着，后期入市的项目都是价格更高的地块，可能发生的结果只有两个——打造高容积率的刚需产品或者开出价格更高的改善产品。
在楼市里，贵不贵是相对而言的，不仅要横向比产品，还要纵向看时间。
3、购买建议
1、最简单的经济学常识就是稀缺性决定价值，并且在置换房产成本极高的如今，一步到位是明智的选择；
2、随着这几年的发展，新川板块的各方面配套都在逐渐成熟。
板块内共规划有22所公立学校，在陆续兑现中，项目附近还有金苹果爱迪幼稚园和金苹果锦城一中；
商业配套方面，附近有远大荷兰商业水街、新怡商业广场和华府商业街区，银泰城、环球中心等大型商业驾车十多也能到；
医疗方面，附近有四川省医院高新分院（在建，三级甲等）；
新川之心公园目前也已部分呈现。
▲新川之心中央公园实景图
3、德商·御璟天骄属于纯改善项目，在德商地产内部被喻为“小天玺”，德商·迎晖天玺的品质和调性摆在那里；
4、价格在新川板块内确实不低，但要考虑产品品质和附近楼盘的二手房价格，再加上要板块的发展潜力，其实很好衡量。
总之，德商·御璟天骄这个项目，对于预算充足的购房者，可以考虑上车！
贰爷房产投资2019-05-17 10:00:46
