6月26日，成都市公共资源交易服务中心挂出消息，拟7月18日出让主城两宗地。一号宗地位于青羊区瑞联路89号，为29亩住兼商用地，起拍楼面地价13000元/㎡。二号宗地位于锦江区林家坡片区，为32亩纯住宅用地，起拍楼面地价14000元/㎡。
（7月18日拍卖地块）
此次拍卖的规则限定，将是成都土拍史上的一次“加强版”。根据出让条件显示，一号宗地采取“限价竞买+竞自持租赁住房面积+抽签竞得”方式拍卖，二号宗地采取“底价+限价竞买+竞无偿移交租赁住房面积+抽签竞得”方式拍卖。但最最最值得关注的是，这两宗地都明确要求成品住宅100%，现房销售！现房销售！现房销售！这样的规定在成都尚属首次。
（一号宗地出让文件）
（二号宗地出让文件）
壹
一城一策
成都住宅拍卖出让条件首次规定现房销售
回顾2019年上半年，成都核心区域一些优质地块，引发了房企“积极”举牌，多场土拍出现的“高消费”行为，已经引起了市场参与各方的重视。（详情点击：《2019半年楼市|土地市场屡刷纪录 住宅均价11242元/㎡》）
5-6月，成都主城、天府新区多宗优质地块在拍卖前“终止拍卖”，随后部分地块重新上市新增了“限竞价”的拍卖规则。昨日（6月27日），时隔一年，青羊区和武侯区两宗土地重启了“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的拍卖方式。
最终，两宗地拍卖均达到了限价，由金雁和保利竞得，自持住房租赁面积比例为2%、1%。（详情点击：《四川金雁房产首次拿地青羊 成交楼面价18512元/㎡》）
“从土拍现场表现和成交情况来看，房企对自持住房租赁面积明显不太“感冒”。此次拍卖方式的调整，从某种意义来说，对稳定地价起到积极的作用。”
政策调整还在继续，7月18日即将拍卖的青羊、锦江两宗地，起始楼面分别达到13000元/㎡、14000元/㎡，而且地块自身条件非常优质，市场的关注度一定会很高。因此，出让文件中明确要求须现房销售，对此次拍卖房企、购房者乃至未来市场走势而言都有深远影响。
>>>>对开发商来说，主城拿地门槛直线提高，出价需要更加谨慎。
预售制下，开发商提前拿到预售款，可以用较少的资金撬动更多的资金，滚动开发，这也是大部分房企能实现“快周转”的根本。但若采用现房销售，拿掉了购房者的预付款，开发商资金周转和使用效率将降低，只能通过其他渠道融资，开发资金使用成本相应提升。
>>>>对购房者来说，现房销售当属一大利好，但购房价格势必水涨船高。
预售制下，购房者只能通过沙盘和置业顾问了解项目，房屋和精装品质都很难得到保证，周边配套规划更是“未知数”。因此，各地时常爆发交房维权事件，关于取消商品房预售制度的讨论从未停歇。
若从土地拍卖端规定“必须现房销售”，就能规避很多“不确定”的问题，购房者也能买得更加放心。但现房销售不可避免会延长供应周期，某种程度上反而助推了供应不足、房价上涨的预期。
贰
不是特例
多个城市土拍曾规定现房销售
在土地出让要求中，明确表示须现房销售，曾在多个城市出现，举例来看。
01
深圳试点
2016年6月，为防止地王频现，抑制房企拿地热情，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
最终，电建+金茂联合体以82.9亿元竞得该地块，折合楼面价5.68万元/平方米，远远超过该区域新房成交均价（4.3万元/平方米）。
02
南京施行2年
2016年8月11日，南京出台政策，当地块竞价达到限价90%时要求现房销售。2018年7月这条规定在新挂地块的出让条件中取消了，调整为：当地块竞价达到限价时，竞争自持商品住房（租赁住房）建筑面积。
2016年8月至2018年7月，规则执行的两年时间，南京共出现了67幅现房销售地块，目前已陆续上市。对于南京取消现房销售门槛的原因，业内人士分析称，住宅地块改为现房销售产生了一定的副作用，那就是客观上造成了新房上市时间的推迟，造成楼市供应量阶段性缩减，不利于市场供求关系的平衡。
03
杭州施行半年
2017年3月24日施行，当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售。此后半年杭州土地出让，主城区共出让十宗涉宅地块，其中有九宗必须现房销售。
但由于供应紧张，库存不足，2017年7月13日土拍公告中，“溢价50%须现房销售”的条款就已删除。
04
重庆施行1年
2017年5月，重庆调整土拍政策，土地溢价率超过50%（含50%），开发商必须现房销售。2018年5月30日，重庆市国土资源和房屋管理局出台“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁住房面积”新规。要求当现场竞价达到限价后，从以前的现房销售转向竞配建无偿移交公有租赁住房面积，且公有租赁住房面积不低于2000元/平方米的精装修标准。
更多思考
最近一段时间，各城市一系列土拍规则、限购政策调整都是“一城一策”的悄然体现。各个城市根据当地房地产市场的实际情况采取相对应的措施，这是未来房地产调控的基本原则。对市场而言，能稳妥地实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
现房销售这一土拍规则，近三年多个城市都施行过。根据市场表现，部分城市后续进行了调整。2019年7月18日土拍中，成都率先在主城区的优质地块建设要求中，提出“现房销售”的要求，既有利于控制地价，也是一次新的尝试。房企接受度如何，我们拭目以待。
编辑 | qiu
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锐理数据2019-06-28 11:36:42
