开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约3000字，预计阅读时间4】
F1.
近日，朋友圈及各购房微信群，高频次看到房产中介人员发消息：成都银行房贷政策从8月9日起，首套房利率执行上浮20%起，二套房上浮25%起。根据相关媒体报道：成都目前仍然执行的首套上浮15%，二套上浮20%。中国银行首套房上浮利率稍高，执行首套房上浮15%-20%。绝大部分银行没有接到利率上浮的指令，目前利率维持原状。要知晓：成都的首套房贷利率上浮已经属于较高城市！中国银行利率的上调，少数银行会跟进，绝大部分银行不会。纵观，杭州多家银行执行首套基准上浮8%或10%，南京、青岛、苏州、合肥、武汉、无锡普遍上浮15%-20%。
F2.
7月份三大金融指数不达预期
昨天，央行网站发布的7月份金融数据：
1、M2不达预期。
中国7月货币供应量M2同比增长8.1％，预估为8.4％，前值为8.5％；
数据显示：截至7月，M2同比增长8.1%，增速比上月末和上年同期均低0.4个百分点；狭义货币（M1）同比增长3.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3和2个百分点；流通中货币（M0）同比增长4.5%。M1、M2增速下降。2、新增人民币贷款不达预期。中国7月新增人民币贷款1.06万亿元，预估为1.27万亿元，前值为1.66万亿元；数据显示：7月份人民币贷款增加1.06万亿元，同比少增3975亿元，7月信贷增长不及预期。3、社融规模不达预期。中国7月社会融资规模1.01万亿元，预估为1.62万亿元，前值为2.26万亿元。数据显示：7月份社会融资规模增量为1.01万亿元，对比6月份的2.26万亿元，7月份社会融资规模增量回落幅度较大。
贰爷观点：一系列收紧房企融资的动作，迅速导致金融数据往下掉，必须正视房地产在中国经济中的支柱作用。企业贷款不如预期，反映出银行对于企业贷款的风控严厉，仍然小心翼翼，而企业不敢轻易举债，不敢轻易向银行借钱，供需双方如履薄冰，必然使相关数据低于预期。
要求不将房地产作为短期刺激经济的手段，但是如此大的下滑惯性，是否要重新正视房地产对经济的拉动作用，保持合理的购房需求而非一味拉高房贷利率，我们拭目以待？利率上涨的声音，让购房者风声鹤唳！这对购房者而言，房贷利率上涨，将带来怎样的打击？市场信心会遭遇重创吗？
F3 .
利率进一步上涨，带来的压力到底有多大？
刚需人群或初级投资者，总是在纠结贷款利率的问题，一听到利率上浮15%、20%，将这视作洪水猛兽，胆战心惊。那么应该如何理性看懂房贷利率问题？
目前处于20年来基准贷款利率。
在过去20年里，基准利率从1998年的10.35%到今天的4.9%，10.35%和4.9%相差5.45个百分点，如果现在市场利率上浮20%，利率是5.88%，目前成都市场首套房利率一般上浮15%左右，也就是5.88%属于目前较高的利率水平。
（17年前购房贷款利率）
11年前，按揭利率高达7.83%，买房投资回报仍然很高。11年前购房投资，北京平均10年涨10倍，成都大体涨4倍，没有人因为利率高投资房产变得无利可图，更没有人因为11年前的房贷利率7.83%，而血本无归！1、利率上浮20%，第7年结清（等额本息还款方式）成本分析：按波顿买房的例子，面积100平，单价15000元，总价150万，按揭100万，20年等额本息按揭（第7年提前还清）。如果是基准利率，总共要支付约30万元利息；如果利率上浮20%，要支付约36.5万元利息，利息总计增加约6.5万元。
利率上浮20%，要比基准利率多支付6.5万元的利息。就是7年内，100平米的房子，单价要多涨650元/平米，这没难度！
2、利率上浮20%，第10年结清（等额本息还款方式）成本分析：按波顿买房的例子，面积100平，单价15000元，总价150万，按揭100万，20年等额本息按揭（第10年提前还清）。基准利率且第10年提前结清，要支付利息约40.2万元；如果利率上浮20%且第10年提前结清，要支付约49万元利息。利息总计增加8.8万元。
利率上浮20%，要比基准利率多支付8.8万元的利息。就是10年内，100平米的房子，单价要多涨880元/平米，这没难度！
即便是首套房贷利率再次上浮5个百分点，高达20%，因此带来的利息成本，相对于房价上涨，也处于可控范畴。一方面收紧房地产行业相关贷款会迅速传感到金融数据，相信有关部门会正视房地产对于经济的提振作用，保持合理的房贷利率水平，何况成都的首套房贷上浮已经属于高位。另一方面即便是首套房贷利率上浮至20%，成本依然可控。
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贰爷房产2019-08-14 15:04:56
