新F4板块再掀一轮购房良机，“四大金牛”盘首当其冲！

前言

1/2是公园，1/3是楼，1/6是湖，这就是贰爷命名的“天西板块”。上篇文章：贰爷｜2019下半年极具“涨”相的板块：领涨、高端、学区……样样有！首次谈到了“天西板块”的极高的区域价值，这是又一极具确定性的一高端板块，腾飞在即，值得购房者的全程关注，天府公园西板块首次被贰爷命名为“天西板块”，更可以称为新F4板块之一。

跟随贰爷步伐，之前买入F4板块的大都享受到一波大大红利，比如北大资源紫境府、融创香璟台东苑、中海锦江城、仁恒滨河湾、绿城诚园等诸多楼盘，剪刀差、跳涨等带来极大惊喜，刷新认知。

这次头脑风暴的是新F4板块，新F4板块同样会带来认知的刷新，新F4板块从“天西板块”开始。它有着得天独厚的区位优势、交通资源、教育资源，处于城市住宅发展要道，这里的诞生的楼盘一定出身高贵。

▲“四大金牛”盘分布图

房产投资中，关于BCG的运用

波士顿矩阵是一种规划企业产品组合的方法。同样可以用于房产投资组合，BCG是解决如何使企业的产品品种及其结构适合市场需求的变化，将企业有限的资源有效地分配到合理的产品结构中去，以保证企业。个人房产投资，对于持有的各类房产，也需要整理出BCG MATRIX（以后详解），有些房产是“老破小”，有些是“金牛”，有些是冉冉升起的新星，只有做好资产组合，才能在大风大浪之时立于不败之地，在顺境中顺风顺水。▲BCG MATRIX

“金牛”一词，无论在国内还是国外，都是利润、赚钱、资金的代名词，牛市、大牛等词都代表赚钱效应。国外常常用Cash Cow来代言金牛、代言资金，金牛座一大特点是有经济头脑。所以，我们用“四大金牛”来形容天西板块现有的四大楼盘，非常贴切。区域板块内的“四大金牛”盘：万科天府锦绣、保利和光屿湖、首开云著、蔚蓝卡地亚花园城，无疑将和新F4之一的天西板块互相成就。

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天西板块四大金牛之“保利和光屿湖”

2017年9月21日，保利拿下天府新区正兴街道田家寺村三、四组，田家寺村集体，住宅兼容商业用地面积为170亩地块，容积率2.5，该地块最终成交楼面价为9600元/㎡，需：配建人才住房745套及地下车位745个。

▲保利和光屿湖中庭湖区景观

保利和光屿湖，天府新区中央CBD板块高端新作、保利集团系“光学建筑”，当代度假感国际社区。项目坐落于成都天府新区核心位置，东有2.3平方公里的天府新区中央公园，西望锦江生态带，区位得天独厚。保利和光屿湖约2.4万平米的中庭湖区是该项目的一大亮点。

▲保利和光屿湖-湖景

保利和光屿湖的湖区可以称为“城市社交湖”，不忘城市住宅建筑的核心。借鉴日本度假酒店景观设计理念，设计约2.4万方活水光湖度假园林，业主可以在湖区内感受到湖区带来舒适惬意的生活方式及体验 ，却并不影响外出的便捷性。城市市民生活在繁荣的城市中，而非静谧的花与湖中。合理的景观打造既享受城市生活的快捷性，又能偶享情怀。过度打造，要么是情怀和假象，要么二手房受众人群狭窄。

▲保利和光屿湖沙盘

如上图所示，保利和光屿湖项目由2#、4#、14#、15#、18#地块组成。其中：2#地块为13栋住宅；4#地块为3栋商业+5栋住宅；14#地块为公共服务配套；15#地块为9栋住宅+1所幼儿园；18#地块为9栋商业+5栋住宅+1栋人才公寓。项目产品：

• 游艇别墅：面积约240㎡

• 洋房：面积约175㎡

• 湖光高层：面积约150-260㎡

• 叠拼合院：建筑面积约100-140㎡

▲保利和光屿湖内部景观

项目总投资51亿元，其中包含了幼儿园(公立)、人才公寓（将移交政府管理）、公共服务配套建筑，包含农贸市场、社区服务中心、社区文化活动站、公共厕所、垃圾用房等。

楼盘基本信息：

项目名称：成都保利和光屿湖

项目位于：成都市天府新区武汉路西段

物业类别：高层、洋房70年产权，商墅40年产权 

占地面积：170亩

容积率：2.5

绿化率：30%

楼栋总数：36栋

物业公司：保利物业发展股份有限公司成都分公司

开发商：成都保利天新房地产开发有限公司

▲保利和光屿湖施工现场

成本来看，开发商花大价钱打造人造景观，必然带来成本上涨，开发商只能高溢价来覆盖高投入。为什么有些VIEW楼盘获益有限？因为本该属于业主的大大被开发商透支了，而后续养护的巨大的成本也是对物业的考验，否则，将面临”湖缩水为潭，绿化论为杂草“的后果。项目预计近期开盘先推出：40年产权的清水合院及游艇别墅，后期还会依次加推洋房和高层，可重点关注其洋房和高层产品。

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天西板块四大金牛之“首开云著”

2018年12月27日，首开以楼面价9902元/平米拿下天府新区正兴街添加寺村四、五组地块，地块面积145亩，住宅兼容商业服务设施用地（无配建）。

▲首开云著区位图

▲首开云著意境图

8月9日，以“国匠首开 与成都共兴”为主题的首开成都品牌发布会暨城南1号作品亮相仪式在成都举行，位于天西板块、占地145亩的首开天府中央项目--首开云著揭开神秘面纱。

▲首开云著售楼部

上图为首开云著售楼部实景，将于9月份对外开发，即将推出的户型面积为160-200平米的户型。

▲首开项目二号地块（2标段）

上图为首开天府中央项目（案名：首开云著）二号地块（2标段）分布图，临语燕路一侧摆列布局了3栋商业，楼层为2F-3F，1#、2#、3#、4#、8#为住宅，梯户比均为2T2户，楼层17F-32F。

▲首开云著施工现场

楼盘基本信息：

项目名称：首开云著售楼部位置:天府大道.杭州路西段.天府七中旁物业类别：住宅产权年限：70年占地面积：145亩容积率：3开发商：首开集团

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天西板块四大金牛之“万科天府锦绣”

2019年是万科来蓉第20年，万科将代表城市文化的作品布局至成都天府新区核心板块，它就是万科天府锦绣项目。

▲万科天府锦绣项目

万科天府锦绣项目占地约236亩，项目位置：天府新区正兴街道田家寺村四、五组，大安桥村一组，位于天府大道南延线，一号线三期武汉路站西侧。

该地块楼面价为9600元/平米，总计容面积392700平米，有一定的市政服务设施的配建要求（4300平米的幼儿园，及25700平米的服务设施用房）：无偿移交人才用房套数：1175套。

▲万科天府锦绣售楼部

万科天府锦绣售楼部正在火热施工中，如上图所示，售楼部主体已基本完成，即将进行室内室外装修，绿化，相信不久即可见面。

▲万科天府锦绣一、二期布局

万科天府锦绣项目如上图所示：

一期地块：

• 15栋住宅+1栋人才住房组成，梯户比为2T1，2T2户；

  
  

• 幼儿园；

  
  

• 服务设施配套。

  
  

二期地块：

• 13栋住宅（其中包含了3栋人才住房），梯户比为2T2,2T3户；

  
  

• 8栋住宅（其中包含了4栋人才住房），梯户比为2T2，4T8户；

  
  

• 7栋住宅（其中包含了5栋人才住房），梯户比为2T2,2T3,4T8户；

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天西板块四大金牛之“蔚蓝卡地亚花园城”

2016年，蔚蓝卡地亚集团携手全球设计团队，在天府新区打造蔚蓝卡地亚花园城，项目位于天府新区武汉路与天府大道交汇处，整个项目总建筑面积210万方，涵盖地铁双塔、五星级城市度假酒店、三大主题风情商业、幼儿精英教育及八大花园式居住区。目前，官方宣传已售罄面积为180亩，卡地亚花园城的剩余住宅有：蔚蓝阁B区9#楼、蔚蓝阁C区、蓝庭、蓝府、蓝湾。

整个项目开发顺序依次为：风情商业街、A1组团、A2组团、蔚蓝阁A区、蔚蓝阁B区、凯悦酒店、B区CE0公馆。

楼盘基本信息：

物业类型：住宅，联排产权年限：70年户型区间：150-265平米楼栋总数：16栋楼层状况：项目共分为2期，蔚蓝阁一批次1#5#6#7#，其中1#31层，5#38层，6#38层，7#31层容积率：4.5绿化率：50%物业费：住宅3.9元/平米/月，别墅6.8元/平米/月物业公司：成都蔚蓝卡地亚物业管理有限公司开发商：成都花园城蔚蓝卡地亚置业有限公司本文所谈及的天西板块“四大金牛”，短期内，蔚蓝卡地亚花园城对外暂无住宅发售，购房者可重点关注：保利、首开、万科项目。

• 判断一个产品的是否高端，梯户比是重要因素。2T2在成都楼市原来占比10%都不到，随着产品的不断革新，2T2也成为好房子的标配。大量的2T2的产品落地天西板块，发出高端产品的信号。这样的产品，完全符合高端改善需求的定位，主打2T2在拉高品质的同时必然提高开发成本，最终形成高价格。

• 低容积率是天府新区一大特色。所有新购天府新区天西板块的业主都将受益于”公园城市“，公园城市意味着低容积率，高绿化率、高绿地率，建筑为辅公园为主，环境为主，这样城市充满了生态，充满了人性化。

两年前，有的觉得北大资源紫境府太偏，现在后悔没有下手；有些觉得中海锦江城太远，现在价格“跳涨”，有些笑话绿城诚园只有40人报名，完美错过机会......跟随贰爷步伐，买入F4板块的大都享受到一波大大红利。

如今，新一轮购房时间将出现在新F4板块，天西板块即将绽放，“四大金牛”将成为Cash Cow！

诸位，做好准备，迎接新F4的到来！